Il pignoramento e la liquidazione dei beni immobili in Germania¹

La vendita al pubblico incanto è l'attuazione di un diritto mediante strumenti di potere statale. Il creditore ha la facoltà di procedere ad esecuzione forzata sui beni immobili per crediti in denaro, soddisfacendo al contempo il proprio diritto. Per "beni immobili" si intendono i terreni e le relative costruzioni, le proprietà abitative e non abitative nonché i diritti reali immobiliari, quale il diritto di superficie. Rientrano altresì nella definizione di "beni immobili" aerei e navi, qualora iscritti in un registro. Per la liquidazione di tali beni si applicano disposizioni particolari. La legge principale che disciplina l'esecuzione forzata sui beni patrimoniali "real estate", ovvero i beni immobili, è la legge sulla vendita forzata al pubblico incanto e amministrazione giudiziaria (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung - abitualmente abbreviata in "ZVG") nella versione del 20 maggio 1898.

Forma speciale di vendita al pubblico incanto è la vendita all'incanto con riparto ai fini dello scioglimento della comunione (art. 180 ZVG).

A differenza dell'amministrazione giudiziaria mirata ai proventi dei terreni, la vendita al pubblico incanto comporta la liquidazione dei beni in oggetto.

1. Giurisdizione

L'autorità giudiziaria competente per tale procedimento è la Pretura (Amtsgericht), in qualità di tribunale dell'esecuzione (competenza ratione materiae). Il foro competente ratione loci è la Pretura del distretto ove il bene immobile in oggetto è situato. Tuttavia, non di rado una Pretura è competente per i distretti di più Preture.

La vendita all'incanto degli aeromobili è gestita a livello centrale dalla Pretura di Braunschweig, ove ha sede l'Ufficio Federale dell'Aeronautica Civile che stabilisce il tribunale competente dell'esecuzione.^[1]

La competenza funzionale è riconosciuta al funzionario giudiziario (art. 3 n. 1 i della normativa sui funzionari giudiziari RPflG). Le istanze sono verbalizzate dal cancelliere.

2. Procedura

Istanza

La vendita al pubblico incanto con esecuzione forzata è attivata su iniziativa di un creditore (creditore agente) mediante apposita istanza. Il credito in oggetto può riguardare beni iscritti nel registro fondiario (diritti reali) o crediti in denaro (diritti personali).

Il funzionario giudiziario verifica la conformità dell'istanza e la sussistenza dei requisiti formali per l'esecuzione della vendita al pubblico incanto. Requisiti sono il possesso di un titolo esecutivo, la conformità della formula esecutiva e la notifica di entrambi i suddetti. Il tribunale è tenuto a notificare al debitore ed, eventualmente, anche al creditore l'ordinanza inerente la disposizione del procedimento. I soggetti partecipanti al procedimento della vendita al pubblico incanto sono il debitore (ad es. il proprietario dei beni immobili), il creditore agente e gli altri soggetti i cui interessi derivino dal registro fondiario, in particolare i creditori di ulteriori diritti. In base alla fase del procedimento (anche durante il procedimento stesso) possono anche partecipare ulteriori interessati. In tal modo, i locatari hanno la facoltà di partecipare al procedimento come parti interessate mediante l'insinuazione di un credito.

Su istanza del giudice dell'esecuzione, l'ordine della vendita al pubblico incanto viene annotato nel registro fondiario alla sezione II. La suddetta operazione annulla l'effetto della pubblica fede del registro fondiario per quanto riguarda la titolarità.

La notificazione della decisione al debitore o la richiesta di iscrizione pervenuta all'ufficio del registro fondiario comportano la confisca del bene immobile a favore del creditore.

La partecipazione al procedimento di vendita al pubblico incanto è aperta a ulteriori creditori. Per la decisione relativa alla partecipazione si applicano i medesimi requisiti ed effetti; tale decisione diventa effettiva mediante la notificazione al debitore. Sebbene rientranti nel medesimo procedimento di vendita all'incanto, i singoli creditori agenti conservano la loro indipendenza gli uni dagli altri. Il procedimento, ad esempio, può essere sospeso o annullato separatamente per ogni singolo creditore.

Mezzi di impugnazione

Sia il creditore sia il debitore hanno la facoltà di intentare un ricorso immediato al tribunale distrettuale competente contro le decisioni del tribunale dell'esecuzione.

Sospensione provvisoria su istanza del debitore

Il debitore ha la facoltà di richiedere la sospensione della vendita al pubblico incanto in conformità all'art. 30a ZVG. L'istanza deve essere formulata entro due settimane dalla notifica della decisione relativa all'ordinanza o alla partecipazione. L'istanza ha possibilità di successo qualora il debitore sia in grado di dimostrare di poter estinguere il credito nei confronti del creditore entro sei mesi. In tal caso, la vendita al pubblico incanto è sospesa per un periodo massimo di sei mesi. La sospensione della vendita al pubblico incanto può imporre al tribunale l'obbligo di rispettare determinate condizioni, ad esempio un pagamento rateale.

Inoltre, il debitore ha la facoltà di richiedere la sospensione provvisoria in conformità all'art. 765a del codice di procedura civile (ZPO), qualora la vendita all'incanto sia correlata a una condizione di immoralità o sussista un pericolo per la vita e l'integrità della persona. In entrambi i casi, il debitore è tenuto a presentare al giudice dell'esecuzione la relativa documentazione. Qualora sussista un pericolo per la vita e l'integrità della persona occorre fornire un certificato medico. Ove il giudice dell'esecuzione respinga l'istanza, è possibile presentare un ricorso immediato al tribunale distrettuale competente. Su questo punto la giurisprudenza non era uniforme. Secondo l'interpretazione di alcuni tribunali, un procedimento rapido di vendita all'incanto limiterebbe in maniera più consona i disturbi psichici di un debitore giudiziario rispetto all'opzione di un'ulteriore proroga. Tuttavia, la Corte federale di giustizia (BGH), nelle sue decisioni^[2] ha disposto il rinvio temporaneo della vendita all'incanto, ad esempio in caso di rischio di suicidio (attestato da un medico).

Sospensione provvisoria su istanza del creditore

Ogni creditore agente ha la facoltà di far sospendere temporaneamente la vendita al pubblico incanto in conformità all'art.30 ZVG, "concedendo" pertanto una sospensione provvisoria. Tale autorizzazione può essere concessa in qualsiasi fase del procedimento per condurre trattative stragiudiziali con il debitore o per motivi strategici, quali ad esempio evitare l'aggiudicazione alla migliore offerta, ritenuta insoddisfacente dal creditore. Il creditore può autorizzare la sospensione provvisoria per un numero massimo di due volte. La terza autorizzazione alla sospensione accordata comporta l'annullamento dell'istanza di vendita e del procedimento.

Prima della vendita all'asta

Prima della vendita all'asta, il tribunale dell'esecuzione è tenuto a definire il valore commerciale dell'oggetto della vendita al fine unico di poter indicare i limiti di valore per i diritti del creditore e del debitore durante la vendita stessa. Il funzionario giudiziario ha la facoltà di valutare a propria discrezione il valore commerciale del bene immobile. Tuttavia, generalmente la perizia di stima del valore è effettuata da un perito appositamente nominato. In linea di principio, il calcolo del valore commerciale può anche avvenire sulla base di una perizia già esistente.

La perizia e il valore stimato dei beni immobili sono successivamente trasmessi o comunicati ai soggetti che partecipano al procedimento per parere. La perizia può inoltre essere esaminata dagli offerenti interessati partecipanti all'asta.

Dopo la consultazione delle parti, si procede mediante apposita decisione alla definizione del valore commerciale in conformità alla perizia. La decisione è passibile di ricorso.

A seguito della determinazione del valore commerciale viene poi fissata la data della vendita all'asta. Generalmente, dalla disposizione della vendita al pubblico incanto alla definizione della relativa data trascorrono da 9 a 12 mesi. A livello regionale può essere necessario un periodo fino a 24 mesi. La data è comunicata mediante l'affissione nell'ufficio della Pretura e la pubblicazione nella Gazzetta ufficiale. In conformità all'art. 38, comma 2 ZVG, la pubblicazione delle informazioni su Internet è equiparata alla pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale. Inoltre, sono altresì effettuate pubblicazioni su un quotidiano locale e nell'albo comunale (art. 39 ZVG).

Vendita all'asta

La vendita all'asta è pubblica. La partecipazione è aperta a tutti (art. 169 della legge sull'ordinamento giudiziario GVG). La vendita è suddivisa in tre parti: le comunicazioni (art. 66 ZVG), le offerte (art. 73 ZVG) e la consultazione degli interessati presenti per l'aggiudicazione (art. 74 ZVG).^[3]

Comunicazioni

Prima che la vendita abbia inizio, il funzionario giudiziario dà lettura delle iscrizioni nel registro fondiario e dà indicazione dei creditori che hanno presentato istanza per la vendita al pubblico incanto (creditori agenti). In questa fase è definita anche l'"offerta minima", che include i diritti esistenti derivanti dell'iscrizione nel registro fondiario e l'importo in contanti da depositare, ovvero quantomeno i costi del procedimento di vendita all'incanto, spesso accompagnati dagli oneri di diritto pubblico (ad es. imposte fondiarie), nonché le prestazioni accessorie dei diritti esistenti. I diritti esistenti sono di particolare interesse per gli offerenti interessati.

Oggetto della sezione relativa alle comunicazioni sono anche le somme supplementari e sostitutive, ovvero gli importi che un offerente è tenuto a pagare a supplemento della propria offerta nel caso in cui sia resa successivamente nota l'inapplicabilità di un diritto esistente.

In questa fase, al creditore è riservata l'ultima possibilità di fare valere i propri diritti prima che il funzionario giudiziario inviti a formulare le offerte.

Offerte

Il periodo minimo di tempo per la presentazione delle offerte è di 30 minuti. In passato, gli interessati disponevano almeno di un'ora per la formulazione delle offerte. Non esiste un tempo massimo per le offerte; la vendita all'asta si dichiara conclusa mediante l'annuncio da parte del funzionario giudiziario. In linea di principio, la vendita si dichiara conclusa dopo tre annunci dell'ultima offerta ricevuta senza ulteriori rilanci.

Durante la vendita l'offerente comunica l'offerta, ovvero l'importo che desidera versare a pagamento. Nelle vendite all'asta di beni immobili, per "offerta" si intende unicamente l'offerta in contanti. In tale offerta, ciascun interessato è tenuto a includere i diritti esistenti (cfr. offerta minima) al fine di calcolare il prezzo effettivo dell'offerta.

L'offerta più elevata ricevuta durante la vendita all'asta è detta "migliore offerta".

Cauzione

Il creditore agente nel procedimento o un avente diritto (ad es. il debitore) può richiedere a ciascun offerente, immediatamente dopo la formulazione dell'offerta, una cauzione pari generalmente al 10 % del valore commerciale del bene. In caso di valori particolarmente minimi, la cauzione può essere lievemente maggiore ove sussistano determinate spese accessorie. La cauzione può essere prestata mediante un assegno certificato della Deutsche Bundesbank o un assegno da accreditare di un istituto di credito autorizzato, emessi al più presto il terzo giorno prima della vendita all'asta, oppure mediante una dichiarazione di fideiussione di un istituto di credito autorizzato (art. 69 ZVG). Ai fini dell'idoneità della cauzione, sono ammessi unicamente assegni da accreditare emessi direttamente dall'istituto di credito, in modo che quest'ultimo possa pertanto essere tenuto al pagamento in conformità all'art. 12, capoverso 1 della legge sull'assegno bancario ScheckG. Non sono ammessi assegni emessi dall'offerente stesso, quand'anche essi siano stati anticipati insieme a una promessa di pagamento della banca.^[4] Qualora la cauzione non sia saldata immediatamente, il tribunale respinge l'offerta. Il versamento in contanti della cauzione alla data della vendita all'asta è stato considerato un mezzo di pagamento accettato fino al 15 febbraio 2007. Il versamento in contanti è stato sostituito con il precedente bonifico da effettuarsi su un conto corrente delle Landesoberkasse. Nel caso in cui l'offerente non si aggiudichi l'oggetto della vendita, il tribunale provvederà alla restituzione della cauzione immediatamente dopo la vendita.

Diritti del creditore

Il creditore agente può autorizzare la sospensione della procedura in qualsiasi momento, indipendentemente dall'importo dell'offerta e dalla fase della procedura (art. 30 ZVG). In linea di principio, la sospensione autorizzata dal creditore agente di grado superiore comporta la sospensione immediata del procedimento in considerazione della variazione dell'offerta minima. Tutte le offerte formulate sino ad allora perdono la loro efficacia. Generalmente, l'autorizzazione alla sospensione da parte del creditore di grado inferiore non ha alcun effetto sulla vendita all'asta. In caso di insolvenza del proprietario dei beni immobili, il creditore può altresì avvalersi della vendita al pubblico incanto dei beni al di fuori dalla liquidazione della massa fallimentare. In conformità all'art. 49 della legge fallimentare tedesca InsO, la vendita al pubblico incanto per una massa fallimentare può essere disposta anche contro l'esplicita volontà del curatore fallimentare. Quest'ultimo ha esclusivamente la facoltà, in caso di vendita forzata al pubblico incanto di un bene immobile, di richiedere al tribunale, tramite il creditore, la sospensione temporanea del procedimento a condizioni agevolate.

Aggiudicazione

Al termine delle offerte, il giudice dell'esecuzione chiede agli interessati presenti se intendono formulare delle istanze. In questa fase, i creditori agenti hanno la facoltà di autorizzare la sospensione del procedimento e i debitori possono richiedere una tutela contro l'esecuzione forzata di cui all'art. 765a del codice di procedura civile tedesco.

Qualora durante la vendita all'asta non sia stata formulata alcuna offerta valida, il giudice sospende d'ufficio il procedimento. I creditori agenti hanno la facoltà di richiedere la ripresa del procedimento.

Nel caso in cui la migliore offerta (offerta in contanti inclusi i diritti esistenti) sia inferiore ai 7/10 del valore commerciale, un avente diritto può richiedere il rifiuto dell'aggiudicazione.

Considerando le istanze, il giudice proclama la sua decisione in merito all'aggiudicazione, con la facoltà di definire un termine per l'aggiudicazione. Per ragioni costituzionali, il giudice dell'esecuzione è tenuto a evitare una svendita dei beni. Nel caso in cui la migliore offerta sia inferiore ai 3/10 del valore commerciale, il giudice dell'esecuzione rinvia la decisione al fine di offrire al debitore la possibilità di formulare istanze speciali di tutela contro l'esecuzione forzata.^[5]

Il tribunale dell'esecuzione decide in merito alla concessione o al rifiuto dell'aggiudicazione mediante apposita ordinanza.

Nella sua ordinanza, il giudice dell'esecuzione è tenuto a tenere in considerazione gli interessi del creditore e del debitore. Qualora la migliore offerta formulata sia inferiore ai 7/10 del valore commerciale, l'aggiudicazione è negata su istanza di un avente diritto il cui diritto rientra nel limite di 7/10, in conformità all'art. 74a, comma 1 ZVG. Nel caso in cui la migliore offerta sia inferiore alla metà del valore commerciale (5/10), l'aggiudicazione è negata d'ufficio in conformità all'art. 85a, comma 1 ZVG. In entrambi i casi, è definita una nuova data per la vendita all'asta con l'inefficacia di tali limiti. Qualora durante la vendita all'asta non sia stata formulata alcuna offerta o sia stata negata l'aggiudicazione a causa di un'istanza di sospensione da parte del creditore, i limiti di valore si applicano anche alla vendita successiva.

Generalmente, la chiusura del procedimento da parte del creditore agente prima della comunicazione dell'aggiudicazione comporta anche il rifiuto dell'aggiudicazione stessa. In tal caso, i limiti dei 7/10 e 5/10 rimangono validi per un'ulteriore vendita.

Il miglior offerente, a cui è stato aggiudicato il bene, è detto "aggiudicatario".

Trasferimento dei rischi, della responsabilità e degli utili

Al termine della vendita, la responsabilità per perdite di accessori e di oggetti (strumenti, macchinari ecc.) venduti all'asta è trasferita al migliore acquirente. Quest'ultimo, in questa fase, non è ancora considerato l'aggiudicatario del bene immobile.

Con l'aggiudicazione, la responsabilità per perdite di beni immobili, unitamente agli elementi costitutivi ad essi correlati (edifici ecc.), è trasferita all'aggiudicatario "nel preciso momento dell'aggiudicazione. Nell'ordinanza di aggiudicazione, i funzionari giudiziari indicano l'orario preciso accanto alla data".^[6]

Con l'aggiudicazione, tutti gli oneri, anche sconosciuti, sono trasferiti all'aggiudicatario, così come la responsabilità civile. Ove disponibili, l'aggiudicatario subentra nelle polizze assicurative esistenti (art. 56, art. 60, art. 114 della legge sul contratto di assicurazione VVG).

Dal momento dell'aggiudicazione, gli utili e i proventi spettano all'aggiudicatario.^[7]

Efficacia dell'ordinanza di aggiudicazione

Qualora si giunga all'aggiudicazione, l'aggiudicatario diventa proprietario del bene immobile dal momento della comunicazione dell'aggiudicazione. Ciò rappresenta una deroga che necessita del trasferimento di proprietà di un'iscrizione nel registro fondiario.

L'ordinanza di aggiudicazione costituisce il titolo esecutivo dell'aggiudicatario per l'applicazione dei suoi diritti sulla presa di possesso. È possibile disporre l'esecuzione forzata per il rilascio e la restituzione contro il proprietario del bene immobile prima del passaggio in giudicato. L'esecuzione spetta all'aggiudicatario, non è di competenza del giudice. L'esecuzione forzata non avviene mediante il giudice, bensì tramite l'aggiudicatario con l'aiuto dell'ufficiale giudiziario. La Pretura dichiara esecutiva l'ordinanza di aggiudicazione (formula esecutiva).

Dopo la comunicazione dell'aggiudicazione

Qualora si giunga all'aggiudicazione, il funzionario giudiziario definisce un termine per la liquidazione durante la quale il ricavo della vendita all'asta è ripartito fra i creditori sulla base di una graduatoria regolamentata.

Per la liquidazione, che ha luogo circa da 8 a 12 settimane dopo la comunicazione dell'aggiudicazione, occorre versare l'importo restante del prezzo finale, in grado di fruttare interessi del 4 % all'anno a partire dalla comunicazione dell'aggiudicazione.

La rettifica del registro fondiario spetta all'apposito ufficio su istanza del tribunale dell'esecuzione. Il tribunale richiede l'iscrizione nel registro fondiario una volta che l'ordinanza di aggiudicazione è esecutiva, il piano di frazionamento è stato realizzato e il pagamento dell'imposta sui trasferimenti fondiari è stato documentato mediante un certificato di nulla osta dell'Ufficio delle imposte.

1. Testo parzialmente estratto da Wikipedia