Scheda 5 – Il pignoramento immobiliare (Professionale Scheda)

I regolamenti che disciplinano il sequestro di beni immobili sono riportati nel Capitolo VII della seconda parte della Legge LIII del 1994 sull’applicazione giudiziaria ("e;Vht"e;).

1. Regole generali sul pignoramento di beni immobili

Il bene immobile di proprietà del debitore sarà sottoposto a pignoramento indipendentemente dalla natura del bene, dai regolamenti applicabili alle zone agricole, agli eventuali diritti o divieti che gravano su di esso, o qualsiasi dato relativo al bene registrato presso il catasto.

Il pignoramento può riferirsi a tutto il bene o alla proprietà del debitore.

L’ufficiale giudiziario deve ottenere i dati relativi al bene immobile dal catasto originale. Tali dati possono essere richiesti anche in formato elettronico. L’ufficiale giudiziario può richiedere anche una copia non autentica dell’atto di proprietà oppure, utilizzando i dati personali del debitore, richiedere tramite computer dati sugli altri beni immobili posseduti dal debitore in Ungheria.

2. Pignoramento di beni immobili

Il pignoramento di beni immobili è disciplinato nella sezione 138 della legge Vht:

"e;Sezione 138 della legge Vht (1)³¹² Se il documento di esecuzione della decisione giudiziaria contiene i dati relativi al bene immobile, l’ufficiale giudiziario può sequestrare il bene immobile entro i tre giorni lavorativi successivi a titolo di pagamento anticipato delle spese di esecuzione della decisione giudiziaria, nonché come rimborso degli oneri amministrativi corrisposti dall’ufficiale giudiziario per ottenere i documenti necessari dal catasto. Se la parte che ha richiesto il pignoramento ha specificato nella sua richiesta che anche il bene immobile del debitore deve essere sottoposto a pignoramento, o se il bene immobile del debitore non è stato escluso dal pignoramento ma i dati di tale bene non sono stati indicati nella richiesta di pignoramento, l’ufficiale giudiziario procederà al sequestro del bene immobile dopo che sono stati pagati i costi dell’azione giudiziaria, che ha ottenuto i dati sul bene immobile, e entro tre giorni dal pagamento delle spese sostenute dallo stesso per ottenere i documenti necessari dal catasto.

(2)³¹³ Con il mandato di sequestro, l’ufficiale giudiziario richiederà all’autorità responsabile dei beni immobili di registrare l’escussione del pegno presso il catasto nonché di ricevere, al momento dell’invio della notifica di registrazione dell’escussione del pegno, informazioni sui nomi e le residenze (sedi legali) di qualsiasi parte che vanti diritti sul bene immobile registrato presso il catasto. Il sequestro diventerà effettivo al momento della registrazione dell’escussione del pegno.

(3)³¹⁴ L’autorità responsabile dei beni immobili darà priorità alla registrazione dell’escussione del pegno e alla preparazione dei documenti preliminari necessari.

(4)³¹⁵ L’autorità responsabile dei beni immobili trasmetterà all’ufficiale giudiziario e a tutte le parti che vantano diritti sul bene immobile registrato presso il catasto una copia della decisione relativa alla registrazione dell’escussione del pegno, nonché la notifica descritta nella Sottosezione (2) al solo ufficiale giudiziario.

La responsabilità per danni dell’ufficiale giudiziario deriva unicamente dalla mancata registrazione dell’escussione del pegno presso il catasto.

La registrazione dell’escussione del pegno non impedisce la vendita del bene immobile né costituisce un divieto all’alienazione o impedimenti. Ciò significa, in altre parole, che il bene immobile può essere venduto. L’acquisto del bene immobile dal debitore quando è gravato da un’escussione del pegno non impedisce che possa essere messo all’asta. In questo caso, l’acquirente potrebbe solo avanzare una richiesta di danni nei confronti del debitore.

3. Tempi per la vendita del bene immobile

Sezione 139 della legge Vht (1) L’ufficiale giudiziario può decidere di procedere alla vendita del bene immobile sequestrato se la somma indicata nella richiesta di risarcimento specificata nella Sezione 7(2) non può essere recuperata in un tempo relativamente breve e se sono trascorsi 45 giorni dalla ricezione, da parte dell’ufficiale giudiziario, della notifica della registrazione dell’escussione del pegno.

(2) Se un’azione di recupero della proprietà è stata avviata entro 8 giorni dalla ricezione della notifica della registrazione dell’escussione del pegno, è possibile intraprendere misure per la vendita del bene immobile dopo che l’azione di recupero è stata conclusa con una decisione vincolante.

(3)³²⁰ L’ufficiale giudiziario ha l’obbligo di pubblicare l’avviso d’asta del bene immobile in cui sia riportato il valore stimato indicato nel registro elettronico degli avvisi d’asta. Se è stata avviata un’azione di recupero, questa deve essere attuata entro tre mesi dalla ricezione della decisione vincolante del tribunale sul valore stimato.

4. Valore stimato del bene immobile

Prima della vendita del bene immobile e, su richiesta di qualsiasi parte interessata, in base ai certificati fiscali e di valutazione emessi nei 6 mesi immediatamente precedenti, l’ufficiale giudiziario determinerà i valori stimati per la vendita del bene immobile, sia che sia libero o occupato, sulla base della stima di un perito.

L’ufficiale giudiziario comunicherà il valore stimato del bene immobile alle parti e a tutte le persone che vantano un diritto sul bene immobile registrato al catasto. Al momento della notifica del valore stimato alle parti, l’ufficiale giudiziario informerà anche la parte che ha richiesto l’esecuzione della decisione giudiziaria che la proprietà verrà venduta come occupata, se questa parte invia una richiesta in tal senso all’ufficiale entro 15 giorni dalla ricezione della notifica.

Al momento della notifica del valore stimato alle parti, l’ufficiale giudiziario dovrà anche informare il debitore che una richiesta di proroga dell’obbligo di lasciare la proprietà dopo la vendita può essere presentata al tribunale entro 15 giorni dalla notifica.

Al momento della notifica del valore stimato alle parti, l’ufficiale giudiziario dovrà informare le parti in merito alle opzioni e condizioni di pagamento rateale.

Al momento della notifica del valore stimato alle parti, l’ufficiale giudiziario dovrà anche informare il creditore ipotecario che può richiedere l’esecuzione della sua richiesta in base al diritto vantato sul mutuo (a condizione che tale parte non abbia avviato la procedura di pignoramento) durante la procedura di pignoramento e che deve informare l’ufficiale giudiziario della sua intenzione entro 15 giorni dalla ricezione della notifica. L’ufficiale giudiziario dovrà immediatamente (entro un giorno lavorativo dalla data di ricezione) inoltrare questa richiesta al tribunale che ha emesso il mandato di esecuzione.

Se viene sollevata un’opposizione all’ordine di esecuzione entro 15 giorni dalla notifica, il tribunale determinerà il valore stimato con l’eventuale assistenza di un esperto.

5. Messa all’asta di beni immobili

Sezione 141 della legge Vht (1)³³³ In linea di massima, fermo restando quanto diversamente stabilito dalla legge, i beni immobili devono essere messi all’asta.

(2)³³⁴ Secondo l’eccezione riportata nella Sottosezione (3), il bene immobile verrà messo all’asta sfitto.

(3)³³⁵ Il bene immobile verrà venduto occupato se:

a) è occupato da un affittuario con un contratto di affitto valido, firmato prima dell’avvio del pignoramento, a meno che il debitore e il creditore ipotecario abbiano anticipatamente raggiunto un accordo relativamente alla vendita del bene immobile sfitto e nel caso in cui il contratto di affitto sia stato firmato in violazione dell’accordo sopracitato;

b) il bene immobile è occupato da un usufruttuario (salvo nei casi indicati nella Sezione 137 (2));

c) il bene immobile, in comproprietà indivisa, è occupato da uno dei comproprietari diversi dal debitore;

d) il debitore e la parte che ha richiesto il pignoramento (nel caso in cui sia stato chiesto da più parti, tutte le parti) hanno concordato di vendere il bene immobile occupato, o

e) tutte le parti che hanno richiesto il pignoramento accettano di vendere il bene immobile mentre è occupato;

f) il bene immobile è occupato da un discendente diretto del debitore ed è stato occupato nei sei mesi precedenti alla data di avvio della procedura di pignoramento, e nel caso in cui l’occupante abbia ottenuto a titolo gratuito l’uso del bene immobile, salvo nei casi in cui il debitore e il creditore ipotecario abbiano concordato in precedenza di venderlo sfitto.

Le aste possono essere divise in due fasi: la prima corrisponde alla richiesta di invio di offerte in formato elettronico; la seconda è l’asta dal vivo che si tiene nel luogo e alla data specificati.

Luogo in cui si tiene l’asta

L’asta può tenersi in uno dei seguenti luoghi:

• a) in tribunale
• b) nella sede del governo municipale del villaggio o della cittadina o nel luogo designato dal funzionario municipale
• c) presso il bene immobile
• d) in qualsiasi altro luogo designato dall’ufficiale giudiziario.

L’ufficiale giudiziario sceglierà il luogo che ritiene possa favorire la conclusione positiva dell’asta nelle circostanze specifiche.

Avviso d’asta

L’ufficiale giudiziario comunicherà la messa all’asta con avviso che conterrà le seguenti informazioni:

• a) il nome, l’indirizzo ufficiale, il numero di telefono e il numero di conto di garanzia dell’ufficiale giudiziario
• b) i nomi delle parti, le motivazioni e gli importi delle richieste dei creditori principali
• c) i dati del bene immobile acquisiti dal catasto [numero di particella catastale, piani regolatori, ubicazione, ecc.]
• d) qualsiasi accessorio del bene immobile e qualsiasi caratteristica particolare della proprietà
• e) se il bene immobile deve essere venduto sfitto o occupato
• f) il valore stimato del bene immobile
• g) l’importo dell’anticipo sul prezzo d’asta (di seguito anticipo)
• h) in che misura può essere ridotto il prezzo di riserva per l’asta e se il governo municipale, avente giurisdizione sul territorio in cui è ubicato il bene immobile, ha il diritto di prelazione al momento dell’asta
• i) l’ora e il luogo in cui si terrà l’asta
• j)un limite di offerta pari al 2% del valore stimato (ma pari ad almeno 1.000 di HUF) se il valore stimato non supera 10 milioni di HUF o pari all’1% del valore stimato se è superiore a 10 milioni di HUF
• k) le disposizioni di questa legge direttamente correlate all’asta (termini e condizioni dell’asta, pagamento del prezzo di acquisto, conto di garanzia dell’ufficiale giudiziario, organizzazione di una seconda asta)
• l) criteri e termini di scadenza per l’invio delle offerte in formato elettronico.

Le Sezioni 144 e 145 della legge Vht stabiliscono come l’avviso d’asta debba essere reso pubblico e comunicato:

Sezione 144 (1) L’avviso d’asta deve essere comunicato a:

a) le parti

b) tutti i soggetti che vantano diritti sul bene immobile, registrati al catasto

c) il funzionario municipale del villaggio o della cittadina che ha giurisdizione sul luogo in cui si trova il bene immobile

d)³⁴³ l’autorità responsabile dei beni immobili.

(2)³⁴⁴ L’autorità responsabile dei beni immobili registrerà la decisione di organizzare un’asta presso il catasto.

Sezione 145 (1) L’avviso d’asta deve essere pubblicato:

a) nella bacheca del tribunale

b) nella bacheca del municipio del villaggio o della cittadina che ha giurisdizione sul luogo in cui si trova il bene immobile

c)³⁴⁵ nella bacheca dell’autorità responsabile dei beni immobili.

(2)³⁴⁶ L’avviso d’asta deve essere affisso in bacheca per almeno 15 giorni e deve rimanere affisso fino ad almeno 5 giorni prima dell’asta.

(3)³⁴⁷ Il funzionario pubblico pubblicherà una versione ridotta dell’avviso nella gazzetta ufficiale della Camera. L’avviso deve contenere il nome e il numero di telefono dell’ufficiale giudiziario, il numero di identificazione del caso, i piani regolatori applicabili al bene immobile, il numero di particella catastale, la quota di partecipazione di proprietà, l’area in cui è ubicato il bene immobile, l’indicazione se si tratta di un bene immobile sfitto o occupato, il valore stimato, e l’ora e il luogo dell’asta e per la presa in visione del bene immobile. Questo avviso deve essere pubblicato almeno cinque giorni prima dell’asta.

(4)³⁴⁸ Su richiesta di una qualsiasi delle parti, l’ufficiale giudiziario dovrà verificare che l’asta sia stata pubblicizzata tramite altri mezzi appropriati.

(5)³⁴⁹

Sezione 145/A³⁵⁰ (1) L’ufficiale giudiziario dovrà anche pubblicare l’avviso d’asta nel registro delle aste elettroniche. Le conseguenze legali correlate alla pubblicazione dell’asta sono determinate dal fatto che la pubblicazione avvenga prima della chiusura del registro delle offerte. L’asta non verrà considerata pubblicata se, durante il periodo di pubblicazione, il registro degli avvisi di aste elettroniche non risultava accessibile agli utenti per oltre il 10% della durata della pubblicazione.

Invio di offerte per le aste elettroniche

Nella fase di invio di offerte elettroniche per un’asta relativa a un bene immobile, gli offerenti devono registrarsi con il banditore d’asta prima di poter fare offerte.

La tariffa di registrazione per gli offerenti è 6.000 HUF. La tariffa richiesta per la modifica di una registrazione è 3.000 HUF, mentre le cancellazioni sono gratuite.

Le persone che desiderano presentare un’offerta per un bene immobile devono depositare un anticipo pari ad almeno il 10% del valore stimato della proprietà sul conto di garanzia dell’ufficiale giudiziario prima di fare offerte. Tale deposito può essere effettuato mediante bonifico bancario, nel qual caso l’importo deve essere trasferito al conto di garanzia dell’ufficiale giudiziario prima dell’asta. In questo caso, l’offerente può proporre un’offerta purché presenti all’ufficiale giudiziario un estratto bancario che certifichi che il bonifico è stato accreditato prima della data dell’offerta e consegni all’ufficiale una copia di tale documento.

Procedura per la vendita di beni immobili mediante asta

Al momento dell’apertura dell’asta, l’ufficiale giudiziario comunicherà agli offerenti il prezzo stimato, il prezzo di riserva, i termini e le condizioni dell’asta e inviterà quindi gli offerenti a fare le loro offerte. Il prezzo di riserva equivale al prezzo stimato. Se nel registro delle offerte sono state pubblicate le offerte d’acquisto, il prezzo di riserva corrisponderà all’ultima offerta d’acquisto pubblicata.

Se il prezzo d’acquisto offerto è inferiore a quello di riserva, quest’ultimo deve essere gradualmente ridotto fino a metà del prezzo stimato. Se nel registro delle offerte è stata pubblicata un’offerta d’acquisto, il prezzo di riserva non può essere ridotto.

Nel caso di beni immobili residenziali, il prezzo di riserva può essere ridotto fino al 70% del prezzo stimato se si tratta dell’unica proprietà residenziale del debitore e se è il suo luogo di residenza, e se queste condizioni erano tali nei sei mesi precedenti all’avvio della procedura di pignoramento.

L’asta si chiude al momento in cui non ci sono altre offerte. Se non ci sono altre offerte, l’ufficiale giudiziario comunica a voce alta per tre volte l’offerta di vendita più alta, quindi dichiara che il bene immobile verrà venduto all’offerente che ha proposto l’offerta più alta o all’ente municipale che ha esercitato il diritto di prelazione. L’ufficiale giudiziario registrerà la vendita mediante asta e il prezzo di vendita nel sistema di gestione delle offerte elettroniche, che inserisce automaticamente questi dati nell’avviso d’asta.

L’importo depositato dall’acquirente nel conto di garanzia deve essere incluso nel prezzo di acquisto.

L’aggiudicatario dell’asta dovrà pagare o trasferire l’intero prezzo d’acquisto al conto di garanzia dell’ufficiale giudiziario entro 15 giorni dalla chiusura dell’asta (a meno che ciò non sia stato contestato mediante azione legale, nel qual caso il periodo previsto per il pagamento avrà inizio a partire dalla data della decisione finale del tribunale in materia). La mancata osservanza di quanto sopra comporterà la perdita del deposito anticipato.

L’ufficiale giudiziario può posticipare la data di scadenza del pagamento del prezzo di acquisto per un massimo di due mesi, a condizione che ciò sia giustificato dalla grandezza dell’importo o da altre circostanzi rilevanti.

L’ufficiale giudiziario dovrà redigere un verbale dell’asta, conformemente a quanto indicato nella Sezione 152 della legge Vht.

152. § (1)³⁶⁵ L’ufficiale giudiziario dovrà redigere un verbale dell’asta, che dovrà contenere le seguenti informazioni (oltre a quelle indicate nella Sezione 35):

a) i dati catastali riferiti al bene immobile messo all’asta, l’indicazione del fatto che è stato venduto sfitto o occupato, il valore stimato, le egole che specificano di quanto può essere ridotto il prezzo stimato (Sezione 147) e il prezzo a cui la proprietà è stata venduta all’asta

b) il nome, i dati d’identificazione personale, il luogo di residenza o la sede legale dell’aggiudicatario dell’asta.

(2) Il verbale dell’asta deve essere firmato anche dall’aggiudicatario dell’asta.

(3)³⁶⁶ Oltre a redigere un verbale, l’ufficiale giudiziario dovrà anche effettuare una registrazione audio e video dell’asta.

(4)³⁶⁷ Se l’aggiudicatario dell’asta ha inviato l’offerta in formato elettronico:

a) l’ufficiale giudiziario lo chiamerà a comparire nel suo ufficio per firmare il verbale dell’asta entro 15 giorni dalla ricezione della convocazione. La mancata presentazione comporterà la perdita del deposito pagato anticipatamente

b) al momento della firma del verbale dell’asta, l’ufficiale giudiziario può accordare all’acquirente una proroga per il pagamento del prezzo d’acquisto, conformemente ai criteri indicati nella Sezione 149(2).

Appena l’acquirente ha pagato l’intero prezzo d’acquisto e sono trascorsi 30 giorni dall’asta, l’ufficiale giudiziario trasferirà la proprietà acquistata all’asta all’acquirente.

Il debitore e tutte le persone che occupano il bene immobile a nome del debitore dovranno liberarlo, rimuovendo tutti i beni mobili, e verificare che l’ufficiale giudiziario possa consegnare il bene immobile all’acquirente entro 30 giorni dalla data dell’asta o, qualora l’ufficiale giudiziario abbia accordato tempi di pagamento del prezzo d’acquisto più lunghi, entro tale data oppure, qualora ci sia stato un ricorso legale, entro 15 giorni dalla data della sentenza definitiva.

6. Vendita di un bene immobile senza asta

La Sezione 157 della legge Vht regolamenta la vendita di beni immobili senza asta.

Sezione 157 (1) Su richiesta delle parti, l’ufficiale giudiziario può vendere il bene immobile senza metterlo all’asta (anche se la vendita ha lo stesso effetto di un’asta) a un acquirente scelto dalle parti e per il valore stimato da loro determinato.

(2)³⁷⁹ Se l’importo del prezzo d’acquisto per la vendita citato nella Sottosezione (1) è prevedibilmente sufficiente per coprire i costi della procedura di pignoramento e le richieste di risarcimento di tutte le parti che hanno richiesto il pignoramento, comprese quelle dei creditori ipotecari coinvolti nella procedura di pignoramento, e se nessuna altra parte interessata vanta diritti sul bene immobile registrati presso il catasto, il bene immobile può essere venduto senza ricorrere all’asta senza il consenso delle parti che hanno richiesto il pignoramento. In questo caso, l’ufficiale giudiziario venderà l’immobile alla persona designata dal debitore e al valore stimato stabilito dallo stesso.

Un bene immobile può essere venduto senza essere messo all’asta finché non vengono avviate le procedure per la messa all’asta.

7. Acquisizione di un bene immobile da parte della parte che ha richiesto il pignoramento

La parte che ha richiesto il pignoramento può acquisire il bene immobile qualora la seconda asta si concluda negativamente.