Egzekucja z nieruchomości

1. POJęCIE NIERUCHOMOśCI

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

2. ZAKRES REGULACJI PRAWNEJ

Egzekucja z nieruchomości obejmuje:

• egzekucję z nieruchomości,
• uproszczoną egzekucję z nieruchomości,
• egzekucję z ułamkowej części nieruchomości.

Przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio do:

• egzekucji z użytkowania wieczystego,
• egzekucji z lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość,
• egzekucji z własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego,
• egzekucji ze statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego,
• egzekucji przez sprzedaż przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego.

3. WłAśCIWOść ORGANU EGZEKUCYJNEGO

Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Przepisy prawa wyłączają możliwość wyboru komornika sądowego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej w przypadku egzekucji z nieruchomości.

4. WEZWANIE DO ZAPłATY, WPIS DO KSIęGI WIECZYSTEJ

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania, komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

5. KURATOR DLA NIEOBECNEGO

W celu dopilnowania praw osoby, której miejsce pobytu nie jest znane i której z powodu nieobecności nie można dokonywać doręczeń, sąd na wniosek komornika ustanowi kuratora do zastępowania osoby nieobecnej. Kurator będzie wykonywał swoje czynności także w interesie innych osób, którym w dalszym toku postępowania doręczenia nie będą mogły być dokonane. Kurator może jednak reprezentować równocześnie tylko osoby, których interesy nie są sprzeczne.

6. SKUTKI ZAJęCIA NIERUCHOMOśCI

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne.

7. ZARZąD ZAJęTą NIERUCHOMOśCIą

Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy.

Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę, to samo dotyczy ustanowionego zarządcy.

8. OPIS I OSZACOWANIE NIERUCHOMOśCI

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Termin powyższy wynosi 14 dni.

W protokole opisu i oszacowania komornik wymienia:

• 1) oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów,
• 2) budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem,
• 3) stwierdzone prawa i obciążenia,
• 4) umowy ubezpieczenia,
• 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki,
• 6) sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika,
• 7) oszacowanie z podaniem jego podstaw,
• 8) zgłoszone prawa do nieruchomości,
• 9) inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się.

9. LICYTACJA NIERUCHOMOśCI

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Komornik ogłosi o licytacji przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia:

• 1) nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony,
• 2) czas i miejsce licytacji,
• 3) sumę oszacowania i cenę wywołania,
• 4) wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób;
• 5) czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego.

Ponadto w obwieszczeniu należy podać:

• 1) wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;
• 2) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania oraz dwie trzecie sumy oszacowania na drugiej licytacji.

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego.

Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych:

• 1) przedmiot przetargu,
• 2) cenę wywołania,
• 3) sumę rękojmi,
• 4) termin uiszczenia ceny nabycia,
• 5) ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia,
• 6) prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia,
• 7) wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.

W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu.

Jeżeli na pierwszej licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższą, za którą można nabyć nieruchomość na drugiej licytacji.

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.

W postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia.

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbiorów dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

Niezwłocznie po złożeniu na rachunek depozytowy sądu sumy ulegającej podziałowi komornik sporządza projekt planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości i przedkłada go sądowi. W razie potrzeby sąd wprowadza do planu zmiany i uzupełnienia, w przeciwnym wypadku plan zatwierdza.

10. ODPOWIEDNIE STOSOWANIE PRZEPISÓW O EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOśCI

Przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości, jak również do egzekucji z użytkowania wieczystego.

Przepisy regulujące egzekucję z nieruchomości stosuje się ponadto do egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się również do egzekucji ze statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego.