1. DEFINIZIONE DI PROPRIETÀ IMMOBILIARE

Le proprietà immobiliari sono parti di superfici fondiarie che costituiscono soggetti di proprietà separati (terreni), come pure edifici fissati in maniera permanente al terreno o parti degli stessi, nel caso in cui, in base a normative specifiche, essi costituiscono un soggetto di proprietà separato.

2. AMBITO DELLA NORMATIVA LEGALE

L’esecuzione dei debiti immobiliari comprende:

• 1) l’esecuzione immobiliare,
• 2) l’esecuzione immobiliare semplificata,
• 3) l’esecuzione immobiliare frazionata.

Le norme relative all’esecuzione immobiliare possono essere applicate rispettivamente:

• 1) all’esecuzione dell’usufrutto perpetuo,
• 2) all’esecuzione di immobili che costituiscono una proprietà separata,
• 3) all’esecuzione del diritto di proprietà degli immobili di un socio cooperativo,
• 4) all’esecuzione di imbarcazioni presenti nel registro navale,
• 5) all’esecuzione tramite vendita di una società o un’azienda agricola.

3. COMPETENZA DELL’AUTORITÀ ESECUTIVA

L’esecuzione immobiliare spetta all’ufficiale giudiziario del tribunale nella cui giurisdizione si trova la proprietà. Quando avviene l’esecuzione immobiliare, le disposizioni di legge non consentono di scegliere l’ufficiale giudiziario nella Repubblica di Polonia.

4. AVVISO DI SOLLECITO, ISCRIZIONE NEL REGISTRO IMMOBILIARE

Contemporaneamente all’invio dell’avviso al debitore, l’ufficiale giudiziario invia, al tribunale della giurisdizione competente per la conservazione del registro immobiliare, una richiesta di iscrizione nel registro immobiliare, relativamente all’esecuzione in corso, o di presentazione della domanda nella raccolta dei documenti. Su richiesta del creditore di avviare l’esecuzione dalla proprietà menzionata nella domanda, l’ufficiale giudiziario intima al debitore di ripagare il debito entro due settimane, in caso contrario viene dato inizio alle procedure di descrizione e stima.

5. CURATORE PER PARTI ASSENTI

Al fine di garantire i diritti di una persona il cui luogo di residenza è sconosciuto e che, a causa della sua assenza, non può ricevere comunicazioni, il tribunale, su richiesta dell’ufficiale giudiziario, nomina un curatore in rappresentanza della parte assente. Il curatore esegue i suoi compiti anche nell’interesse di altre persone che non possono ricevere comunicazioni durante il corso successivo del procedimento. Il curatore può, tuttavia, rappresentare più persone in maniera congiunta solo quando i loro interessi non sono in conflitto.

6. CONSEGUENZE DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

La cessione della proprietà dopo il pignoramento non ha effetto sulla continuazione del procedimento. L’acquirente può partecipare al procedimento in qualità di debitore. Ogni volta, il procedimento esecutivo è valido sia nei confronti del debitore sia nei confronti dell’acquirente.

Una volta effettuato il pignoramento, la cessione di oggetti pignorabili insieme alla proprietà non è valida.

7. AMMINISTRAZIONE DELLA PROPRIETÀ PIGNORATA

La proprietà pignorata è amministrata dal debitore, al quale si applicano le norme relative agli amministratori.

Nel caso in cui la corretta amministrazione lo richieda, il tribunale può togliere l’amministrazione al debitore e nominare un altro amministratore; la stessa cosa si applica all’amministratore così costituito.

8. DESCRIZIONE E STIMA DELLA PROPRIETÀ

Una volta trascorso il periodo indicato nell’avviso di sollecito, l’ufficiale giudiziario, su richiesta del creditore, preparerà una descrizione e una stima della proprietà. Il suddetto periodo è di 14 giorni.

L’ufficiale giudiziario, nel protocollo di descrizione e stima, include quanto segue:

• 1) il codice della proprietà, i confini e, se possibile, l’area e il titolo del registro immobiliare o della raccolta di documenti,
• 2) gli edifici e le altre strutture, indicando la designazione economica e gli impianti della proprietà, come pure le forniture soggette a pignoramento,
• 3) i diritti apparenti e igravami,
• 4) gli accordi assicurativi,
• 5) le persone che sono in possesso della proprietà, degli impianti e dei profitti futuri,
• 6) il modo in cui il debitore sta utilizzando la proprietà,
• 7) con la quotazione della base,
• 8) diritti indiretti della proprietà,
• 9) altri particolari rilevanti per contraddistinguere o stimare la proprietà.

La stima della proprietà viene effettuata da un perito, autorizzato a valutare le proprietà immobiliari in conformità alle norme specifiche in materia. Qualora, tuttavia, la proprietà sia stata stimata per fini commerciali nei sei mesi precedenti al pignoramento e tale stima sia conforme ai requisiti relativi alla stima delle proprietà durante l’esecuzione immobiliare, in tal caso non è necessario effettuare una nuova stima.

9. OFFERTE IMMOBILIARI

La proprietà pignorata viene venduta nel corso di un’asta pubblica. La data dell’asta non può essere fissata prima che siano trascorse due settimane dalla data in cui la descrizione e la stima sono divenute legalmente valide e non prima del momento in cui la decisione sulla base della quale viene avviata l’esecuzione diventa legalmente valida.

L’ufficiale giudiziario comunicherà l’asta tramite un avviso pubblico, nel quale deve riportare:

• 1) la proprietà da vendere, indicando la posizione e la denominazione economica, il nome e il cognome del debitore con il numero di registrazione catastale e la posizione di archiviazione o il titolo nella raccolta dei documenti, indicando il tribunale in cui tale raccolta deve essere conservata,
• 2) l’ora e il luogo dell’asta,
• 3) l’importo della stima e il prezzo di riserva,
• 4) il valore della garanzia dell’offerta che l’offerente deve presentare, con la possibilità di presentare la garanzia sotto forma di un libretto di risparmio con l’autorizzazione del titolare a pagare il deposito per intero, in conformità con una risoluzione del tribunale legalmente valida relativa alla perdita della garanzia o in altro modo secondo quanto indicato dall’ufficiale giudiziario,
• 5) il periodo in cui la proprietà può essere visitata due settimane prima dell’asta e durante il quale è possibile esaminare presso il tribunale i documenti che fanno parte del procedimento esecutivo.

Inoltre, l’avviso deve indicare:

• 1) che diritti di terzi non impediscono l’offerta e il trasferimento legale dei diritti di proprietà all’acquirente senza riserve, nel caso in cui gli stessi, prima che abbia inizio l’asta, non presentino una prova che dimostri che hanno intentato un’azione per esentare la proprietà o gli oggetti pignorati insieme ad essa dall’esecuzione e hanno ottenuto una risoluzione di sospensione dell’esecuzione a tale riguardo;
• 2) che l’uso, le servitù e i diritti del beneficiario a vita, nel caso in cui non siano indicati nel registro immobiliare o tramite l’aggiunta di un documento alla raccolta di documenti e non vengano presentati entro un massimo di tre giorni prima dell’asta, non saranno presi in considerazione nei successivi procedimenti esecutivi e perderanno la loro validità nel momento in cui la risoluzione che aggiudica la proprietà è divenuta legalmente valida.

L’offerente è obbligato a presentare una garanzia dell’offerta per l’importo di un decimo del prezzo stimato almeno un giorno prima della data dell’asta.

La somma più bassa per la quale la proprietà può essere acquistata alla prima offerta (prezzo di riserva) ammonta a tre quarti del prezzo di stima eai due terzi del prezzo di stima alla seconda offerta.

L’offerta ha luogo pubblicamente, alla presenza e con la supervisione di un giudice.

Una volta convocata l’asta, l’ufficiale giudiziario annuncia pubblicamente:

• 1) l’oggetto dell’asta,
• 2) il prezzo di riserva,
• 3) il valore della garanzia dell’offerta,
• 4) la data in cui il prezzo di acquisto deve essere pagato,
• 5) le somme scadute che gravano sulla proprietà, come ad esempio le imposte nazionali e altre tasse pubbliche, nel caso in cui tali somme siano state comunicate, spiegando quali di esse saranno trasferite all’acquirente senza essere incluse nel prezzo di acquisto,
• 6) i diritti che gravano sulla proprietà, che resteranno in vigore e senza essere inclusi nel prezzo di acquisto,
• 7) le variazioni nello stato attuale e legale della proprietà, risultanti dalla documentazione, nel caso in cui si siano verificate dopo la descrizione e la stima della stessa.

Le persone indicate di seguito non possono partecipare all’asta: il debitore, l’ufficiale giudiziario, i rispettivi coniugi, genitori e fratelli, e le persone che partecipano all’asta nelle loro qualifiche ufficiali; l’offerente che non ha rispettato le condizioni dell’asta precedente, le persone che possono acquistare proprietà solo su autorizzazione emessa da un ente ufficiale e che non hanno presentato tale autorizzazione.

La presenza di un singolo offerente è sufficiente affinché l’asta abbia luogo.

Nel caso in cui non si presenti nessun offerente alla prima offerta, l’ufficiale giudiziario, su richiesta del creditore, provvederà ad annunciare la seconda offerta, in cui il prezzo di riserva costituisce i due terzi del prezzo di stima e rappresenta il prezzo più basso al quale la proprietà può essere acquistata alla seconda offerta.

Dopo la chiusura dell’asta, il tribunale rappresentato dal giudice che supervisiona l’asta, emette, in pubblica udienza, una risoluzione sull’offerta vincente per l’offerente che ha offerto il prezzo più alto, dopo aver ascoltato detto offerente e i partecipanti presenti.

Nella risoluzione dell’offerta vincente devono essere indicati il nome e il cognome dell’acquirente, il codice della proprietà, la data dell’offerta e il prezzo di acquisto.

Dopo che l’offerta vincente sarà diventata valida, e nel caso in cui l’acquirente abbia rispettato le condizioni dell’offerta, il tribunale emette una risoluzione per concedere la proprietà.

Una risoluzione legalmente valida per concedere la proprietà comporta il trasferimento della proprietà all’acquirente e costituisce il titolo di proprietà per rivelare il diritto di proprietà dell’acquirente al catasto e sotto forma di iscrizione nel registro immobiliare o tramite inclusione di un documento nella raccolta di documenti. Una risoluzione legalmente valida sulla concessione di proprietà costituisce un atto esecutivo per trasferire il diritto di proprietà all’acquirente e liberare i locali situati nella proprietà senza ordinare l’applicazione di una clausola esecutiva.

Subito dopo aver trasferito la somma soggetta a divisione sul conto di deposito del tribunale, l’ufficiale giudiziario redige una bozza del piano per dividere le somme ottenute dall’esecuzione immobiliare e lo presenta al tribunale. Ove necessario, il tribunale apporta variazioni ed emendamenti al piano; in caso contrario, lo approva.

10. APPLICAZIONE DELLE NORME SULL’ESECUZIONE IMMOBILIARE

Le norme sull’esecuzione immobiliare si applicano all’esecuzione delle frazioni della proprietà, come pure all’esecuzione dell’usufrutto perpetuo.

Le norme sull’esecuzione immobiliare si applicano anche alle proprietà immobiliari non sviluppate e alle proprietà con un edificio ad uso residenziale o commerciale se, al momento in cui viene presentata una domanda per l’esecuzione, non è stata presentata nessuna comunicazione relativamente al completamento della costruzione.

Le norme sull’esecuzione immobiliare si applicano anche all’esecuzione di imbarcazioni iscritte nei registri navali.