Nel pignoramento immobiliare sono identificabili due distinti momenti processuali:

• 1) la notifica al debitore dell'atto di pignoramento;
• 2) la trascrizione di copia autentica dell'atto di pignoramento - regolarmente notificato al destinatario - nei pubblici registri immobiliari.

Con la notificazione dell'atto decorrono gli effetti del pignoramento, mentre la funzione della trascrizione è quella di rendere l'esecuzione opponibile ai terzi.

La presente scheda tratterà :

• Trascrizione
• Oggetto del pignoramento: bene immobile
• La vendita immobiliare

Trascrizione

Ai fini del pignoramento immobiliare la trascrizione assume un'importanza determinante per dare vita al vincolo di indisponibilità relativa a favore del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell'esecuzione. Proprio perché l'essenza del pignoramento consiste nel creare tale vincolo d'indisponibilità, la trascrizione ha in questo caso funzione costitutiva e non meramente dichiarativa, con l'effetto che il pignoramento, anche tra creditore e debitore, si perfeziona solo dal momento della trascrizione e non da quello anteriore della notificazione (cfr. art. 2693 c.c., in relazione all'art. 2913 c.c. e ss.).

Oggetto del pignoramento: bene immobile

Il Codice Civile (articolo 812) definisce beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.

Quando oggetto di pignoramento è un bene immobile, ai sensi dell' articolo 2912 del Codice Civile, il pignoramento comprende:

• Pertinenze. Le pertinenze a norma dell'articolo 817 del Codice Civile sono le cose che pur essendo destinate in modo durevole al servizio o ad ornamento di altra cosa (principale) possono formare oggetto di separati atti e rapporti giuridici (esempi sono pozzi, garage, recinti). Il rapporto tra cosa principale e cosa accessoria è preso in considerazione dalla legge non come rapporto di connessione materiale o strutturale, ma come rapporto economico e giuridico di strumentalità e complementarità funzionale (...) essendo destinata la pertinenza al servizio o ad ornamento della cosa principale per rendere possibile una migliore utilizzazione o godimento, o per aumentarne il decoro. (Cassazione civile, sezione II, 19 marzo 1990, n. 2278).
• Frutti. Sono beni provenienti in maniera diretta da altro bene, con o senza la concorrenza dell'opera dell'uomo (beni naturali) - o redditi che conseguono da un bene come corrispettivo del suo godimento concesso ad altri (beni civili: interessi di capitale, canoni di affitto, ecc.).

La vendita immobiliare

Decorso il termine di dieci giorni dal pignoramento - ed entro novanta - il creditore può chiedere la vendita dell'immobile pignorato.

Le parti depositano tutti i documenti previsti dall'articolo 567 del Codice di Procedura Civile - entro il termine di centoventi giorni dall'istanza di vendita, prorogabile una sola volta e per una durata non superiore ad ulteriori centoventi giorni - il Giudice dell'Esecuzione, poi, entro trenta giorni dal deposito della documentazione, nomina l'esperto e fissa la comparizione delle parti per l'autorizzazione alla vendita.

All'udienza, sentito eventualmente l'esperto per i chiarimenti, il giudice fissa le modalità della vendita e sentite le parti, può delegare le operazioni di vendita ad un notaio, ad un avvocato, ad un dottore commercialista (vendita senza incanto). Per tale delega il Giudice dell'Esecuzione consulterà gli elenchi ricevuti dal Presidente del Tribunale sulla scorta di quelli che il Consiglio Notarile distrettuale, il Consiglio dell'Ordine degli Avvocati e il Consiglio dell'Ordine dei dottori Commercialisti comunicano ogni triennio, corredati di apposite schede informative sulla specifica esperienza in materia (179-ter e quater disp. att. del Codice di Procedura Civile).

Dalle norme che regolano l'istituto della vendita immobiliare appare chiaro che debba essere prima tentata la vendita senza incanto; se questa non riesce si passa alla vendita con incanto;

Una volta scelto il delegato, nel rispetto del criterio di turnazione di cui all'art. 179-quater disp. att. e affidato l'incarico secondo le disposizioni di cui agli articoli 569 e 591-bis del Codice di Procedura Civile, il Giudice dell'Esecuzione:

• stabilisce il termine entro il quale devono essere svolte le operazioni di vendita;
• indica le modalità di esecuzione della pubblicità;
• indica il luogo di presentazione delle offerte e il luogo dove si procede all'esame delle offerte nonché alla gara tra gli offerenti;
• indica, infine, il luogo dove si procede all'incanto.

È bene precisare che il professionista incaricato non è un ausiliario del giudice, ma svolge funzioni sostitutive affidate all'autorità giudiziaria, se pur nei limiti della delega.

Per la vendita con incanto, si rimanda a quanto stabilito dagli articoli 576 e seguenti del Codice di Procedura Civile:

Il giudice dell'esecuzione (484), sentito quando occorre un esperto quando ordina l'incanto (569, 572, 573, 575, 587), stabilisce, (68; 161 att.):

• 1) se la vendita si deve fare in uno o più lotti (577, 578);
• 2) il prezzo base dell'incanto determinato a norma dell'articolo 568 del Codice di Procedura Civile;
• 3) il giorno e l'ora dell'incanto;
• 4) il termine che deve decorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l'incanto, nonché le eventuali forme di pubblicità straordinaria a norma dell'art. 490 ultimo comma;
• 5) l'ammontare della cauzione (119, 580, 587; 86 att.) in misura non superiore al decimo del prezzo base d'asta e il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestata dagli offerenti;
• 6) la misura minima dell'aumento da apportarsi alle offerte (581);
• 7) il termine, non superiore a sessanta giorni dall'aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito (585).

L'ordinanza è pubblicata (490) a cura del cancelliere.