E-fiche 5 – Beslaglegging op onroerende goederen

1. VOORAF

In het geval van een onroerend beslag onderscheidt men twee afzonderlijke fases van de procedure

• 1) de kennisgeving aan de debiteur van de akte van beslag;
• 2) de overschrijving van de eensluidende verklaarde kopie van de akte van beslag - behoorlijk betekend aan de geadresseerde - in de openbare kadastrale registers.

De kennisgeving van de akte maakt het beslag effectief terwijl de overschrijving als doel heeft de uitvoering tegenstelbaar te maken aan derden.

2. OVERSCHRIJVING

In het kader van het onroerende beslag speelt de overschrijving een bepaalde rol voor wat betreft de beschikbaarheid van het in beslag genomen goed, die geldt ten opzichte van de schuldeiser die het beslag aanvat en de schuldeisers die zijn tussengekomen in het kader van de uitvoering. De overschrijving heeft een constitutieve en niet enkel een declaratieve functie zodanig dat het beslag, met inbegrip tussen de schuldeiser en de debiteur, enkel gevolgen heeft vanaf de overschrijving van het beslag en niet vanaf de kennisgeving ervan. (Cfr. Art. 2693 van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot artikel 2913 van het Burgerlijk Wetboek en volgende)

3. VOORWERP VAN HET BESLAG : ONROEREND GOED

Het Italiaans Burgerlijk Wetboek (artikel 812) bepaalt als onroerende goederen de bodem, de bronnen en de waterlopen, de bomen, de gebouwen en andere constructies - met inbegrip indien deze op transitoire wijze op de bodem aangebracht zijn- en in het algemeen alles wat wordt aangebracht in de bodem, natuurlijk en artificieel. Worden beschouwd als onroerende goederen, de molens, de zwembaden, alsook de vlottende constructies wanneer deze degelijk vastgemaakt zijn aan de oever of aan de bedding en wanneer zij bestemd zijn om blijvend bevestigd te worden voor het gebruik ervan.

Wanneer het voorwerp van het beslag een onroerend goed is, in overeenstemming met artikel 2912 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek omvat het beslag:

• De aanhorigheden. De aanhorigheden luidens artikel 817 van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek, zijn goederen die, hoewel op duurzame wijze bestemd voor de dienst of de opsmuk van een ander goed (hoofdzakelijk) het voorwerp kunnen uitmaken van juridische verbanden en van afzonderlijke akten (zoals bijvoorbeeld putten, garages, afsluitingen). De wet beoordeelt het verband tussen een hoofdgoed en een ander toebehoren niet als een materiële of structurele band maar als een economisch en juridisch verband van instrumentaliteit en van functionele complementariteit (...), waarbij de aanhorigheid bestemd is voor de dienst of voor de opsmuk van een hoofdgoed teneinde het gebruik ervan of de aanwending te verbeteren of het te verfraaien (Hof van Cassatie, tweede kamer, 19 maart 1990, nummer 2278).
• De opbrengsten. Worden beschouwd als opbrengsten, de goederen die rechtstreeks voortvloeien uit een ander goed met of zonder bijdrage van de mens (natuurlijke goederen) - of inkomsten verkregen vanuit een goed als vergoeding voor het genot ervan toegekend aan anderen (burgerlijke goederen : kapitaal, intresten, huurgelden, enz.).

4. DE ONROERENDE VERKOOP

Na een termijn van tien dagen vanaf het beslag - en binnen een termijn van negentig dagen - kan de schuldeiser de verkoop vragen van de in beslag genomen onroerende goederen.

De partijen leggen alle documenten neer vereist door artikel 567 van het Wetboek Burgerlijke Procedure binnen een termijn van honderd twintig dagen vanaf de beslissing van de verkoop die mogelijks één enkele maal verlengd kan worden voor een duurtijd die niet langer kan zijn dan honderd twintig bijkomende dagen, waarna de uitvoeringsrechter binnen een termijn van dertig dagen vanaf de neerlegging van de voormelde documenten, de deskundige aanduidt en de datum vastlegt voor de verschijning van partijen voor de machtiging van de verkoop.

Tijdens de zitting bepaalt, op eventuele raadpleging van de deskundige om toelichtingen te verkrijgen, de rechter de modaliteiten van de verkoop en na de partijen gehoord te hebben kan hij de verrichtingen van verkoop delegeren aan een notaris, aan een advocaat of aan een accountant (verkoop zonder hoger bod). Met het oog op een dergelijke delegatie, zal de Uitvoeringsrechter de lijsten moeten raadplegen ontvangen door de Voorzitter van de Rechtbank in overeenstemming met deze van de Raad van Notarissen van het Arrondissement, de Raad van Orde van Advocaten, en de Raad van de Orde van Accountants, die zij alle drie jaar meedelen, vergezeld van de overeenstemmende inlichtingen betreffende de ervaring inzake van elkeen (170-ter e quater bepalingen van toepassing van het Wetboek Burgerlijke Procedure).

Uit de bepalingen betreffende de onroerende verkoop blijkt duidelijk dat men vooreerst een verkoop zonder hoger bod moet proberen, indien dit niet werkt kan worden overgegaan tot de verkoop met hoger bod.

Eens de afgevaardigde aangeduid in overeenstemming met het criterium van rolverdeling voorzien in artikel 179-quater van de toepasselijke bepalingen en eens de opdracht toevertrouwd in overeenstemming met de bepalingen van de artikelen 569 en 591-bis van het Wetboek Burgerlijke Procedure, bepaalt de Uitvoeringsrechter:

• de termijn waarin de verkoopverrichtingen moeten worden uitgevoerd;
• de modaliteiten volgens dewelke de verkoop publiek moet worden gemaakt;
• de plaats van aanbieding van de offertes alsook de plaats waar zal overgegaan worden tot het onderzoek ervan en tot het laten concurreren van de bieders;
• ten slotte de plaats waar zal overgegaan worden tot de openbare verkoop.

Eveneens moet worden vermeld dat de professional die aangeduid wordt geen hulp is van de rechter maar dat zijn functies in de plaats komen van deze van de gerechtelijke overheid binnen de grenzen van de bevoegdheden die hem worden toegekend.

Voor de verkoop met hoger bod, zie de bepalingen van de artikelen 576 en volgende van het Italiaans Wetboek Burgerlijke Procedure.

Wanneer het noodzakelijk is om een beroep te doen op een deskundige en wanneer hij de openbare verkoop beveelt (569, 572, 573, 575, 587), bepaalt de uitvoeringsrechter (484) (68; 161 toep. bep.):

• 1) of de verkoop uitgevoerd moet worden in één of meerdere loten (577, 578);:
• 2) de basisprijs van het hoger bod in overeenstemming met de bepalingen van artikel 568 van het Wetboek Burgerlijke Procedure;
• 3) de dag en het uur van het hoger bod;
• 4) de termijn die er moet zijn tussen de formaliteiten van de bekendmaking van het hoger bod en het hoger bod zelf alsook de eventuele formaliteiten voor bijzondere publicatie zoals voorzien door de laatste alinea van artikel 490;
• 5) het bedrag van de waarborg (119, 580, 587, 86 toep.) mag niet hoger zijn dan één tiende van de basisprijs van het hoger bod alsook de termijn waarin dergelijk bedrag gestort moet worden door de bieders;
• 6) het minimumbedrag van de verhoging die moet worden aangebracht aan de offertes (581);
• 7) de termijn die niet hoger mag zijn dan zestig dagen vanaf de toewijzing tijdens dewelke de prijs moet worden gedeponeerd en de modaliteiten van dergelijk deposito (585).

De beschikking wordt gepubliceerd (490) door de griffier.