Beslaglegging op land

Er is een nieuw systeem voor beslaglegging op onroerende goederen of onroerend erfgoed vastgelegd in deel 4, hoofdstuk 2 van de Bankruptcy and Diligence etc. (Scotland) Act 2007. (Schotse wet inzake insolventie- en tenuitvoerlegging enz. van 2007) "Er moet een vorm van een tenuitvoerleggingsprocedure komen inzake land onder de naam beslaglegging op land" (ibid. 81, lid 1); waarbij "land" betekent, "land (met inbegrip van gebouwen en andere structuren en met water bedekt land) van de schuldenaar; en een langdurige pachtovereenkomst waarbij de schuldenaar de pachter is" (ibid. 82, lid 1). Dit deel van het statuut is echter nog niet in werking getreden. Daarom is ook de intrekking zoals vastgelegd in artikel 79 van de wet van 2007 van de oude procedure, genaamd adjudication for debt (adjudicatie ingevolge schuldregeling) nog niet van kracht.

Hoewel er incidentele adjudicatiegevallen voorkomen, is dit lange tijd een weinig toegepaste tenuitvoerleggingsprocedure geweest. Indien een schuldenaar de eigenaar van een onroerend goed is en de schuldeiser niet in staat is zijn schuldvordering te innen door diligence (d.w.z. tenuitvoerlegging) tegen de roerende goederen van de schuldenaar, zou het meest praktische advies waarschijnlijk zijn om het faillissement van de schuldenaar aan te vragen, in plaats van te proberen de schuldvordering op het onroerend erfgoed ten uitvoer te leggen. Van deze situatie kan worden gezegd dat ze een gebrek vertoont in het huidige systeem van tenuitvoerleggingsprocedures dat speciaal is bedoeld als rechtsmiddel voor de schuldeiser die er gebruik van maakt, in tegenstelling tot beslaglegging of liquidatie, waarbij alle schuldeisers recht hebben op een deel van de activa van de schuldenaar.

Adjudication for debt

Adjudicatie is de tenuitvoerleggingsprocedure waarbij een schuldeiser beslag legt op land of ander onroerend erfgoed van zijn schuldenaar. Het kan worden toegepast in de uitvoering, d.w.z. in de vereffening van een schuld, of in gerechtelijke zekerheidsstelling. Sinds 1672 zijn alle adjudications behandeld door de Court of Session. (Voor die tijd werden aan messengers-at-arms (deurwaarders) die optraden als "sheriffs in that part", verreikende gerechtelijke bevoegdheden verleend met betrekking tot land van een schuldenaar - in een mate die in de geschiedenis van het beroep van gerechtsdeurwaarder in Schotland nooit meer is voorgekomen. Adjudication is de tenuitvoerleggingsprocedure die de minste betrokkenheid van gerechtsdeurwaarders vereist.) Aangezien de schuldeiser, nadat een rechterlijke beslissing van adjudication is uitgevaardigd, tien jaar moet wachten, waarin geen betalingen worden verricht, voordat hij een actio declaratoria kan instellen, waarmee hij volledig eigenaar zou worden van het onroerend goed waarover een uitspraak is gedaan, is de procedure eigenlijk slechts van academisch belang.

Beschikkingsverbod

Een beschikkingsverbod daarentegen is een passende maatregel waarvan een schuldenaar onmiddellijk gebruik kan maken. Terwijl adjudication, na verloop van ten minste een decennium, zou kunnen leiden tot een eigendomsoverdracht van het onroerend goed van een schuldenaar, is een beschikkingsverbod, hoewel van invloed op onroerend erfgoed, een tenuitvoerleggingsprocedure die niet leidt tot een gedwongen verkoop of eigendomsoverdracht. Bovendien werkt een beschikkingsverbod niet tegen de activa in land als zodanig maar tegen de schuldenaar als persoon, terwijl adjudication bepaald onroerend erfgoed identificeert en daarmee dergelijke objecten voor rechtspraak vatbaar maakt. Dit is een persoonlijk verbod tegen de partij voor wie het beschikkingsverbod geldt, uitgedrukt in het schema van het beschikkingsverbod, getekend en betekend met betrekking tot die partij door een messenger-at-arms of een sheriff officer, naargelang de herkomst van het bevel, als volgt:

In naam en op gezag van Hare Majesteit [indien krachtens een bevel van een sheriff court, gaat het verder, en in naam en op gezag van de sheriff], verbied ik [naam en aanduiding van de gerechtsdeurwaarder] ... u alle land en onroerend erfgoed waarin u een belang hebt te verkopen, vervreemden, belasten of anderszins aan te tasten ten nadele van [naam en adres van de schuldeiser].

In de aantekening bij elk schema van een beschikkingsverbod staat het volgende advies:

Dit document verbiedt u [hetzij het hier beschreven land of onroerend erfgoed] [hetzij enig land of enige gebouwen in Schotland] waarin u een belang hebt te vervreemden of hierin te handelen zonder een nader bevel van de rechtbank.

Indien u bezig bent met een transactie met betrekking tot enig land of enige gebouwen in Schotland waarin u een belang hebt, of indien u zo’n transactie overweegt, dient u uw advocaat onmiddellijk op de hoogte te stellen van dit document.

Beschikkingsverbod in uitvoering

"Een beschikkingsverbod in uitvoering maakt de tenuitvoerlegging van betaling van een schuld die is vastgesteld door een rechterlijke beslissing of schuldtitel mogelijk" (Wet van 2007, 146, lid 1). Een beschikkingsverbod kan ook geschikt zijn indien de rechterlijke beslissing betrekking heeft op de specifieke uitvoering van een verplichting om onroerend erfgoed over te dragen aan de schuldeiser of ten behoeve van de schuldeiser een zakelijk pandrecht, of een ander recht, op een dergelijk onroerend goed te verlenen (ibid., 146, lid 2 onder b). Dit betekent in feite dat alle uitspraken van Schotse rechtbanken over het betalen van schuld, sommige rechterlijke beslissingen met betrekking tot de specifieke uitvoering van een verplichting, alle gerechtelijke uitspraken met betrekking tot schuld buiten Schotland die, krachtens een verordening of rechtsregel, ten uitvoer kunnen worden gelegd in Schotland, en alle schulddocumenten die met het oog op tenuitvoerlegging in de openbare registers zijn geregistreerd, een machtiging voor een beschikkingsverbod bevatten.

De schuldeiser die recht heeft op een dergelijke rechterlijke beslissing of schuldtitel heeft daarom direct het recht om een bevoegde gerechtsdeurwaarder (een messenger-at-arms of een sheriff officer, al naar gelang de omstandigheden) opdracht te geven om 1) een schema van een beschikkingsverbod te betekenen, samen met een schuldadvies en informatiepakket over de schuldenaar, en dan 2) een gecertificeerd exemplaar van dit schema, samen met een certificaat van de uitvoering van het beschikkingsverbod, naar de Keeper of the Registers of Scotland (hoofd van het Schotse kadaster) te sturen. De basisvergoeding voor het beschikkingsverbod via een gerechtsdeurwaarder bedraagt £ 95,40 (met dien verstande dat een vergoeding van £ 61,65 van toepassing is indien betekend door een sheriff officer op grond van een kleine claim voor een schuld die lager is dan £ 1.500). De vergoeding voor de gerechtsdeurwaarder voor het versturen van een exemplaar van het schema en de uitvoering voor registratie bedraagt £ 17,50. De vergoeding voor de Registers of Scotland voor registratie van een beschikkingsverbod bedraagt £ 15 voor elke partij met een beschikkingsverbod.

De verbodsbepaling voor de persoon die een beschikkingsverbod heeft gekregen, is van kracht vanaf het begin van de dag waarop het beschikkingsverbod wordt geregistreerd, of, indien er eerder een kennisgeving van een beschikkingsverbod in het register van beschikkingsverboden is geregistreerd en het beschikkingsverbod binnen 21 dagen vanaf de registratie van de kennisgeving wordt geregistreerd, vanaf het begin van de dag waarop het schema van het beschikkingsverbod werd betekend (ibid., 149). Alle beschikkingsverboden zijn niet meer van kracht na vijf jaar vanaf de dag waarop ze in werking zijn getreden. Voor die tijd moet de schuldeiser de schuldenaar bij betaling van de schuld een nietigverklaring van het beschikkingsverbod verstrekken. Om van kracht te worden, dient de nietigverklaring van het beschikkingsverbod ook naar de Registers of Scotland te worden gestuurd.

Beslag op onroerend goed

Indien een zaak voor de rechter is gekomen, maar de rechterlijke beslissing nog niet uitvoerbaar is verklaard, kan in de Court of Session en in de sheriff court een bevel tot beslag op onroerend goed worden uitgevaardigd.

De procedure begint met een aanvraag bij de rechtbank voor een bevel tot een tenuitvoerleggingsprocedure door een beschikkingsverbod. De rechtbank kan besluiten om een dergelijk bevel uit te vaardigen zonder de partijen te horen, indien zij ervan overtuigd is: - dat de schuldeiser een zaak heeft die op het eerste gezicht gegrond lijkt; dat er een reëel en groot risico bestaat dat de tenuitvoerlegging van een rechterlijke beslissing ten gunste van de schuldeiser zou worden gedwarsboomd of geschaad omdat de schuldenaar insolvent is of aan de rand van een faillissement staat; of overtuigd is van de waarschijnlijkheid dat de schuldenaar alle of enkele van zijn activa wegneemt, van de hand doet, belast, verbergt of op een andere manier hiermee handelt, indien het bevel niet vóór een dergelijke hoorzitting was uitgevaardigd; en dat het in alle omstandigheden redelijk is om dit te doen. (Debtors (Scotland) Act 1987 (wet van 1987 inzake schuldenaars in Schotland), 15E, zoals ingevoerd bij de wet van 2007, 169).

Zodra een bevel is uitgevaardigd, is de procedure voor betekening en registratie van het gecertificeerde exemplaar van het schema van het beschikkingsverbod en het certificaat van uitvoering dezelfde als hierboven besproken met betrekking tot het beschikkingsverbod in uitvoering.