La saisie immobilière

Un nouveau système pour la saisie des biens immobiliers ou d'une propriété transmissible par héritage a été adopté par la partie 4 du chapitre 2 de la loi écossaise sur la faillite et l'exécution (Bankruptcy and Diligence etc. Act) de 2007. " Il existe une forme de procédure d'exécution forcée sur les biens immobiliers connue sous le nom de saisie immobilière " (ibid. 81 (1). ; on entend par " biens immobiliers ", les " biens immobiliers (y compris les bâtiments et autres structures ainsi que les plans d'eau) dont le débiteur est propriétaire ; ainsi qu'un bail emphytéotique immobilier dont le débiteur est le locataire " (ibid. 82 (1)). Cependant, cette partie du statut n'est pas entrée en vigueur. Par conséquent, l'abolition, telle que décrétée par la section 79 de la loi de 2007 de l'ancienne procédure, c'est-à-dire l'adjudication de dette, n'a pas non plus été mise en application.

Cependant, les cas d'adjudication sont rares, il s'agit d'une procédure d'exécution forcée très peu utilisée depuis de nombreuses années. Si le débiteur possède une propriété et que le créancier n'est pas en mesure de recouvrer sa dette par diligence (c'est-à-dire par exécution forcée) sur les biens mobiliers du débiteur, le plus simple est de demander la faillite du débiteur au lieu d'essayer d'exiger le paiement de la dette sur la propriété transmissible par héritage. On pourrait dire que cette situation présente des lacunes dans le système d'exécution forcée actuel, qui est destiné à fournir une solution au créancier l'utilisant, par opposition au séquestre ou à la liquidation par lesquels tous les créanciers sont légalement autorisés à partager les biens du débiteur.

Adjudication de dette

L'adjudication est la procédure d'exécution par laquelle un créancier saisit les biens immobiliers du débiteur ou toute autre propriété transmissible par héritage. Elle peut être utilisée en exécution, c'est-à-dire pour le paiement d'une dette, ou en tant que garantie. Depuis 1672, toutes les adjudications sont issues d'arrêts de la Court of Session. (Avant cette date, les messengers-at-arms, agissant en qualité de " sheriffs dans ce cadre ", se voyaient confier des pouvoirs judiciaires plus étendus sur les biens immobiliers du débiteur, des pouvoirs dont l'importance était telle que la situation ne s'est plus jamais reproduite dans l'histoire des huissiers de justice en Écosse. En effet, l'adjudication est la procédure d'exécution qui implique le moins les messengers-at-arms.) De ce fait, à la suite d'un décret d'adjudication, le créancier doit attendre que dix années se soit écoulées et qu'aucun paiement n'ait été effectué, avant de pouvoir intenter une action déclaratoire, par laquelle il deviendrait le propriétaire absolu de la propriété faisant l'objet de la décision de justice, la procédure ne présente alors qu'un intérêt académique.

Inhibition

L'inhibition (restriction), cependant, est une mesure facilement accessible et pratique pour un créancier. Contrairement à l'adjudication qui, après au moins dix ans, débouche sur le changement de propriété du bien d'un débiteur, l'inhibition est une mesure d'exécution qui, bien qu'elle affecte les propriétés transmissibles par héritage, ne se solde pas par une vente forcée ou à un transfert de propriété. En outre, alors que l'adjudication identifie une propriété transmissible par héritage donnée en faisant alors l'objet d'un litige, l'inhibition ne vise pas les biens immobiliers en tant que tels mais la personne du débiteur. Il s'agit d'une interdiction personnelle imposée au débiteur, exprimée dans le plan d'inhibition (schedule of inhibition), signée et remise à cette partie par un messenger-at-arms ou un sheriff officer, selon l'origine du mandat, comme suit :

Au nom de Sa Majesté et de Son autorité [si, en vertu d'un mandat du tribunal d'instance (sheriff court), cette situation perdure, au nom et sous l'autorité du sheriff], je [nom et désignation de l'huissier de justice] . . . vous interdis de vendre, de disposer de, d'imposer ou d'affecter de quelque manière que ce soit tous les biens immobiliers et propriétés transmissibles par héritage pour lesquels vous avez un intérêt au détriment de [nom et adresse du créancier].

La note présente sur chaque plan d'inhibition donne le conseil suivant :

Ce document vous interdit de disposer de ou de gérer [soit le bien immobilier, soit la propriété transmissible par héritage dont il est question dans la présente] [ou tout bien immobilier en Écosse] pour lequel vous avez un intérêt sans avoir obtenu un nouvel arrêt de la part du tribunal. Dans le cadre d'une transaction ou si vous envisagez une opération pour tout bien immobilier ou bâtiment en Écosse pour lequel vous avez un intérêt, vous devez immédiatement mentionner ce document à votre avocat.

Inhibition d'exécution

" L'inhibition d'exécution (inhibition in execution) est habilitée à exiger le paiement d'une dette constituée par un arrêt ou un document de créance " (loi de 2007, 146 (1)). L'inhibition peut également être compétente si le décret est spécifiquement destiné à la mise en œuvre d'une obligation pour céder une propriété transmissible par héritage au créancier ou pour octroyer en faveur du créancier un droit légitime de garantie, ou tout autre droit, sur ladite propriété (ibid., 146 (2. (b)). En pratique, cela signifie que toutes les décisions rendues par les tribunaux écossais concernant le paiement d'une dette, certains arrêts visant à la mise en œuvre spécifique d'une obligation, tous les jugements de dettes de tribunaux en dehors du territoire écossais qui, conformément à tout texte législatif ou toute règle de droit, sont applicables en Écosse ainsi que tous les documents de créance inscrits pour exécution dans les registres publiques contiennent un mandat autorisant l'inhibition.

Le créancier ayant droit à un tel arrêt ou document de créance est, par conséquent, directement autorisé à demander à un huissier de justice compétent (un messenger-at-arms ou un sheriff officer, selon les circonstances) (1) de fournir un plan d'inhibition ainsi qu'un ensemble de conseils et d'informations relatifs aux dettes au débiteur, puis (2) d'envoyer une copie certifiée du plan, accompagnée d'un certificat attestant de l'exécution de l'inhibition au gardien des Registers of Scotland (registres d'Écosse). Les frais de base pour la mesure d'inhibition s'élèvent à 95,40 livres si celle-ci est remise par un messenger-at-arms ou par un sheriff officer (néanmoins, des frais de 61,65 livres s'appliquent si l'inhibition est délivrée par un sheriff officer pour une petite créance de moins de 1 500 livres). Les honoraires d'huissier de justice pour l'envoi du plan et l'exécution pour inscription sont de 17,50 livres. Les frais des Registers of Scotland pour l'enregistrement d'une inhibition s'élèvent à 15 livres par partie concernée.

L'interdiction pour la personne empêchée prend effet le jour de l'enregistrement de l'inhibition ou si un avis d'inhibition a précédemment été inscrit dans le registre des inhibitions et que l'inhibition est consignée dans un délai de 21 jours suivant l'enregistrement de la notification, à partir du jour où le plan d'inhibition a été transmis (ibid., 149). Toutes les inhibitions cessent d'avoir effet dans un délai de cinq ans à compter de la date de prise d'effet. Avant cela, lors du paiement de la dette, le créancier accordera une " discharge of inhibition " (décharge d'inhibition) au débiteur. Pour prendre effet, l'acte de discharge of inhibition doit également être envoyé aux Registers of Scotland.

Inhibition on the dependence

Si une action en justice a été engagée, mais qu'un arrêt n'a pas encore été formulé, un " warrant to inhibit on the dependence " ; c'est-à-dire un mandat autorisant à prendre des mesures inhibitrices conservatoires, peut être accordé par la Court of Session et au tribunal d'instance (sheriff court).

La procédure débute par une demande devant la Cour d'un " warrant for diligence by inhibition ", c'est-à-dire un mandat d'exécution par inhibition. La Cour peut décider d'accorder ledit mandant sans avoir entendu les parties, si celle-ci est satisfaite : - que le créancier présente des preuves suffisantes à première vue attestant du bien-fondé de l'action ; qu'il existe un risque réel et important que la mise en application de tout arrêt pris en faveur du créancier soit rejetée ou compromise si le débiteur est insolvable ou qu'il frise l'insolvabilité ; ou la probabilité que le débiteur supprime, vende, impose, dissimule ou dispose de toute autre manière de certains actifs du débiteur, les mandats ne sont pas accordés avant l'audition ; et qu'une telle action soit jugée raisonnable en toutes circonstances. (Loi écossaise de 1987 sur l'endettement, partie 15E, telle qu'introduite par la loi de 2007, 169).

Lorsque le mandat a été délivré, la procédure de remise et d'enregistrement de la copie certifiée du plan d'inhibition et du certificat d'exclusion est la même que la procédure mentionnée plus haut concernant l'inhibition d'exécution.