Die Immobilienpfändung definiert sich als eine Vollstreckungsmaßnahme, durch die ein Gläubiger eine Immobilie, die seinem Schuldner gehört, der Justiz unterstellt, damit sie verkauft wird, und mittels deren Kaufpreis er sich seine Forderung zurückzahlen lässt.

Die allgemeinen Regeln der Immobilienpfändung

Definition

Die Immobilienpfändung definiert sich als eine Vollstreckungsmaßnahme, durch die ein Gläubiger eine Immobilie, die seinem Schuldner gehört, der Justiz unterstellt, damit sie verkauft wird, und mittels deren Kaufpreis er sich seine Forderung zurückzahlen lässt.

Bedingung zur Durchführung einer Immobilienpfändung

Um dieses zivilrechtliche Vollstreckungsverfahren durchzuführen, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

• Der Pfändungsgläubiger muss über einen vollstreckbaren Titel verfügen, in dem eine sichere, liquide und fällige Forderung festgestellt wird (siehe Blatt Nr. 2);
• Der Pfändungsgläubiger muss über die Rechtsfähigkeit verfügen, Veräußerungsgeschäfte abzuschließen und die Gerichte anzurufen;
• Die Pfändung muss eine Immobilie betreffen.

Die Pfändung

Die Immobilienpfändung folgt folgendem Schema:

1- Zustellung eines Zahlungsbefehls, der als Pfändung gilt

Dieses zivilrechtliche Vollstreckungsverfahren wird durch die Zustellung eines Zahlungsbefehls eingeleitet, der als Pfändung gilt.

Die Immobilienpfändung kann gegen den Schuldner oder gegen einen Dritten, der die Immobilie hält, die Gegenstand der Pfändung ist, durchgeführt werden. Somit wird der als Pfändung geltende Zahlungsbefehl je nach den Umständen dem Schuldner oder dem Drittbesitzer zugestellt.

Es ist allerdings zu unterstreichen, dass die Zustellung des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls im Falle eines Drittbesitzers nicht ausreichend ist. In der Tat muss auch dem Schuldner ein Zahlungsbefehl zugestellt werden, sonst ist ersterer nichtig.

In beiden Fällen hat die Zustellung des als Pfändung geltenden Zahlungsbefehls zur Wirkung:

• dass sie als Mahnung gilt (damit ist weder ein Verkauf noch eine Bestellung der Immobilie als Sicherheit für ein Recht möglich);
• dass dies zur Nichtverfügbarkeit der Immobilie führt;
• dass dies zur Nichtverfügbarkeit der Erträge aus der Immobilie führt;

Danach wird der als Pfändung geltende Zahlungsbefehl Gegenstand einer Veröffentlichung, wodurch sie auch Dritten gegenüber rechtswirksam wird.

2- Die Erledigung der vorbereitenden Formalitäten für den Verkauf

Unabhängig davon, ob der Verkauf gütlich oder gezwungenermaßen erfolgt, kann er nur nach Erledigung folgender Schritte durchgeführt wurden:

• Erstellung eines Protokolls zur Beschreibung der Räumlichkeiten durch den mit der Maßnahme befassten Gerichtsvollzieher;
• Klageschrift mit Ladung des Schuldners und der eingetragenen Gläubiger zur Vorverhandlung;
• Erstellen eines Lastenhefts zu den Verkaufsbedingungen durch den Anwalt des pfändenden Gläubigers, in dem die Bedingungen und Modalitäten des Verkaufs der Immobilie angegeben sind;
• Anmeldung der Forderungen der eingetragenen Gläubiger.

3- Die Vorverhandlung

Nach dieser Verhandlung wird festgelegt, ob die Immobilie gütlich verkauft wird oder es zu einem Zwangsverkauf kommt.

Im Übrigen wird der Vollstreckungsrichter bei dieser Gelegenheit prüfen, ob die Bedingungen für die Durchführung der Pfändung erfüllt sind, und über die eventuellen Beanstandungen und Zwischenfeststellungsklagen befinden.

4- Der Verkauf der Immobilie

Der Verkauf der Immobilie kann gütlich oder zwangsweise erfolgen:

• Der gütliche Verkauf der Immobilie: der gepfändete Schuldner erfüllt die notwendigen Schritte zum Abschluss des Verkaufs. Sonst erfolgt der Zwangsverkauf der Immobilie.
• Der Zwangsverkauf der Immobilie (die Zuteilung): es handelt sich in der Praxis um den Verkauf der Immobilie im Rahmen einer Versteigerung.

Der Zwangsverkauf erfordert eine vorherige Veröffentlichung.

Die Versteigerungen finden vor dem Landgericht (Tribunal de Grande Instance) statt (siehe Blatt Nr. 2). Der potentielle Käufer muss seinem Anwalt ein Mandat erteilt haben. In der Tat ist die Vertretung durch einen Anwalt Pflicht.

Am Ende der Versteigerung ergeht ein Versteigerungsurteil, das der vollstreckende Gläubiger dem Schuldner, den eingetragenen Gläubigern, dem obsiegenden Bieter sowie jeder anderen Person zuzustellen hat, die eine Beanstandung geltend gemacht hat, die eine gerichtliche Entscheidung erforderlich macht.

Es ist anzumerken, dass die Versteigerung sich durch ein Übergebot (es handelt sich um den Fall, dass eine Person einen höheren Preis anbietet als den bei der Versteigerung erzielten) oder durch eine Wiederholung des Versteigerungsverfahrens (falls die Versteigerungen annulliert werden) verkomplizieren kann.