Si definisce pignoramento di beni immobili la misura esecutiva in base alla quale un creditore richiede al tribunale il sequestro di un immobile appartenente al proprio debitore, finalizzato alla vendita con successiva estinzione del debito.

Principi generali del pignoramento immobiliare

1. Definizione

Si definisce pignoramento di beni immobili la misura esecutiva in base alla quale un creditore richiede al tribunale il sequestro di un immobile appartenente al proprio debitore, finalizzato alla vendita con successiva estinzione del debito.

2. Condizioni per l'esecuzione di un pignoramento

Per l'applicazione di tale procedura esecutiva di diritto civile, occorre che vengano soddisfatte talune condizioni:

• Il creditore pignorante deve essere titolare di un titolo esecutivo che istituisca il diritto di recupero di un credito certo, liquido ed esigibile (cfr. scheda n° 2);
• Il creditore pignorante deve possedere la capacità di disporre del bene e la capacità di agire;
• Il pignoramento deve avere per oggetto un bene immobile.

3. Il pignoramento

Il pignoramento immobiliare avviene in base al seguente schema:

Significazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento

Tale procedura esecutiva di diritto civile si effettua mediante la significazione di un'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento.

Il pignoramento immobiliare può avvenire sia nei confronti del debitore che nei confronti di un terzo detentore dell'immobile oggetto del pignoramento. Pertanto, l'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento sarà notificata, a seconda delle circostanze, presso il debitore o presso un detentore terzo.

Occorre tuttavia specificare che, in caso la procedura riguardi un detentore terzo, la significazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento non è sufficiente. Pena la nullità di quest'ultima, occorre infatti che anche il debitore riceva notifica di un'ingiunzione di pagamento semplice.

In entrambi i casi, la significazione dell'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento avrà come effetto, nella fattispecie:

• la messa in mora (non sarà possibile alcuna alienazione né cessione del bene a garanzia di un diritto);
• l'indisponibilità dell'immobile;
• l'indisponibilità dei proventi derivanti dall'immobile

Successivamente, l'ingiunzione di pagamento con valore di atto di pignoramento dovrà essere oggetto di pubblicazione affinché sia efficace nei confronti dei terzi.

L'adempimento delle formalità precedenti alla vendita

La vendita, che si tratti di vendita volontaria o forzata, potrà effettuarsi solo previo adempimento delle seguenti operazioni:

• Stesura di un processo-verbale che descriva i locali, a cura dell'ufficiale giudiziario incaricato della misura esecutiva;
• Notifica al debitore dell'udienza cognitiva e dei creditori iscritti;
• Redazione da parte del legale del creditore pignorante di un registro delle condizioni e delle modalità di vendita dell'immobile;
• Dichiarazione di credito dei creditori iscritti.

L'udienza cognitiva

A seguito di tale udienza si stabilisce se l'immobile debba essere oggetto di una vendita volontaria oppure forzata.

Inoltre, nella medesima occasione, il giudice dell'esecuzione verifica che siano state soddisfatte le condizioni esecutive del pignoramento e delibera in merito a eventuali ricorsi e incidenti procedurali.

La vendita dell'immobile

La vendita dell'immobile può avvenire in maniera volontaria o forzata:

La vendita volontaria dell'immobile:

il debitore pignorato espleta le operazioni necessarie alla conclusione della vendita. In caso contrario, si procede alla vendita forzata dell'immobile.

La vendita forzata dell'immobile (aggiudicazione):

si tratta in pratica della vendita mediante asta pubblica.

La vendita forzata richiede che venga effettuata una pubblicità preventiva.

La vendita all'asta è di competenza del "Tribunal de Grande Instance" (cfr. scheda n° 2). L'offerente è tenuto a conferirne mandato al proprio legale. La rappresentanza da parte di un legale è pertanto obbligatoria.

A seguito dell'asta, viene emessa una sentenza di aggiudicazione che il creditore pignorante è tenuto a notificare al debitore, ai creditori iscritti, all'aggiudicatario nonché a chiunque abbia ottenuto titolo giuridico previa presentazione di ricorso.

Occorre notare che l'aggiudicazione può essere interrotta da un rilancio d'asta (allorquando un soggetto proponga un prezzo superiore al prezzo di aggiudicazione) o da una reiterazione dell'asta (nel qual caso l'asta viene annullata).