Az ingatlan lefoglalása olyan végrehajtási eljárás, melynek során a hitelező az adósa tulajdonában levő ingatlant hatóságilag lefoglaltatja, hogy értékesítsék, és hogy az eladásból befolyt összegből kifizessék a neki járó követelést.

Az ingatlanok lefoglalásának általános alapelvei

Meghatározás

Az ingatlan lefoglalása olyan végrehajtási eljárás, melynek során a hitelező az adósa tulajdonában levő ingatlant hatóságilag lefoglaltatja, hogy értékesítsék, és hogy az eladásból befolyt összegből kifizessék a neki járó követelést.

Ingatlan lefoglalásának foganatosítása

• Ahhoz, hogy ehhez a polgári végrehajtási eljáráshoz lehessen folyamodni, néhány feltételnek együttesen teljesülnie kell:
• A felperes hitelező birtokában kell, hogy legyen egy olyan végrehajtható okiratnak, mely megállapítja egy meghatározott összegű, esedékes és nem vitatott követelés meglétét (lásd a 2. sz. e-jegyzetet) ;
• A felperes hitelezőnek rendelkezési joggal és peres félként való fellépés jogával kell rendelkeznie;
• A lefoglalás tárgya ingatlan vagyontárgy kell, hogy legyen.

A lefoglalás

Az ingatlan lefoglalása a következő menetrend szerint történik:

1- Lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás (commandement de payer valant saisie) végrehajtói kézbesítése

Ez a polgári végrehajtási eljárás egy lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás végrehajtói kézbesítésével indul.

Az ingatlan lefoglalását az adós vagy a foglalás tárgyául szolgáló ingatlant birtokló harmadik személy ellen is meg lehet indítani. Így a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyást a körülményektől függően vagy az adósnak, vagy az ingatlant birtokló harmadik személynek kell végrehajtó által kézbesíteni.

Azt is ki kell hangsúlyozni ugyanakkor, hogy amennyiben az ingatlant birtokló harmadik személyről van szó, nem elegendő a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás végrehajtói kézbesítése. Az adósnak is kézbesíteni kell ugyanis egy egyszerű fizetési meghagyást a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás semmisségének terhe mellett.

A lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyás végrehajtói kézbesítésének mindkét esetben a következő hatása lesz:

• Hivatalos felszólítással egyenértékű (a vagyontárgy semmiféle elidegenítése, sem valamely jog fedezeteként való használata nem lehetséges) ;
• Az ingatlan fölötti szabad rendelkezés korlátozását vonja maga után;
• Az ingatlan hasznai fölötti szabad rendelkezés korlátozását vonja maga után.

Ezután a lefoglalással egyenértékű fizetési meghagyást közzé kell tenni, hogy harmadik személlyel szemben érvényesíthető lehessen.

2- Az értékesítést megelőző formaságok betartása

Az értékesítésre, legyen szó szabad kézből való eladásról vagy kényszereladásról, csak akkor kerülhet sor, ha az alábbi lépések be lettek tartva:

• Az eljárással megbízott bírósági végrehajtó a helyszínt felleltározó jegyzőkönyvet készít;
• Az adós és a nyilvántartásba vett hitelezők beidézése a tájékozódó meghallgatásra;
• A felperes hitelező ügyvédje elkészíti az értékesítési feltételek jegyzékét az ingatlan értékesítési feltételeinek és módozatainak feltüntetésével;
• A nyilvántartásba vett hitelezők bejelentik követeléseiket.

3- A tájékozódó meghallgatás

E meghallgatás végeredményeként dől el, hogy az ingatlan értékesítése szabad kézből való eladás vagy kényszereladás útján történik.

Másfelől ekkor ellenőrzi a végrehajtási bíró, hogy a lefoglalás végrehajtásának feltételei együttesen teljesülnek-e, és dönt az esetleges óvásokat és járulékos kérelmeket illetően.

4- Az ingatlan értékesítése

Az ingatlan értékesítésére szabad kézből való eladás vagy kényszereladás útján kerülhet sor:

• Az ingatlan szabad kézből való eladása: az adós, akire a lefoglalási eljárás vonatkozik, megteszi a szükséges lépéseket, hogy nyélbe üsse az eladást. Ennek hiányában, az ingatlan kényszereladására kerül sor.
• Az ingatlan kényszereladása (bírói odaítélése): gyakorlatilag az ingatlan nyilvános árverésen történő értékesítéséről van szó.

Kényszereladásra előzetes közzététel után kerülhet sor.

Az árverésre a Tribunal de Grande Instance (lásd a 2-es sz. e-jegyzet) előtt kerül sor. Az árverésen részt vevőknek ügyvédet kell megbízniuk, az ügyvédi képviselet ugyanis kötelező.

Az árverés végeredményeként odaítélő határozat születik, és a felperes hitelező feladata erről értesíteni az adóst, a nyilvántartásba vett hitelezőket, az árverés nyertesét és minden olyan személyt, akik a határozattal elbírált óvásokat nyújtottak be.

Megjegyzendő, hogy az odaítélést akadályozhatja túllicitálás (az az eset, mikor valamely személy az árverésen elért árnál nagyobb árat ajánl) vagy az árverés megismétlése (olyan esetben, mikor az árverést érvénytelenítik).