Ingatlanlefoglalás és értékesítés Németországban^[1]

A kényszerárverés egy jogosultság kikényszerítése állami hatalmi eszközökkel. A hitelezőnek lehetősége van egy pénzkövetelés alapján a mozdíthatatlan vagyonon végrehajtani és ezzel a követelését kielégíteni. A mozdíthatatlan vagyon a telkek és azok a felépítményei, lakástulajdon, résztulajdon, valamint telekazonos jogok, mint például az örökbérleti jog. A repülőgépeket és hajókat ugyancsak mozdíthatatlan tárgyként kezeljük, amennyiben azok nyilvántartásba vannak véve. Ezek értékesítésére különleges előírások vonatkoznak. A „real estate” vagyonra, tehát az ingatlanok végrehajtásra vonatkozó lényeges törvény a kényszerárverésről és a végrehajtási zárlatról rendelkező törvény 1898. május 20-án kihirdetett változatában, amelynek szokásos rövidítése „ZVG”.

A kényszerárverés különleges formája a közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárás (180 § ZVG).

A kényszerárverés - a végrehajtási zárlattal ellentétben, amely egy telek hozadékára irányul - az alapszubsztancia értékesítésére vezet.

Illetékesség

Az eljárást végrehajtó bíróságként az elsőfokú bíróság folytatja le. Ezt tárgyi illetőségnek nevezzük. Helyi illetőségű az az elsőfokú bíróság, amely körzetében az ingatlan található. Nem ritkán azonban az illetékesség több elsőfokú bíróság körzetére kiterjedően egy elsőfokú bíróságnál összpontosul.

A légi járműveket központilag a Braunschweigi Elsőfokú Bíróság árverezi. Braunschweig a Szövetségi Légiforgalmi Hivatal székhelye; a hivatal székhelye a döntő az illetékes végrehajtó bíróság tekintetében.[1]

Funkcionálisan („személyileg”) a bírósági tisztviselő illetékes (3. § Nr. 1 i RPflG). A bírósági hivatali jegyzőkönyvre vonatkozó beadványokat a bírósági iroda okmánykezelője fogadja.

Eljárás

Beadvány

A kényszerárverés kényszervégrehajtását egy hitelezőnek kell kérelmezni (behajtó hitelező). Ez lehet egy, a telekkönyvben bejegyzett jog hitelezője (dologi hitelező) vagy egy egyéb pénzkövetelés hitelezője (személyes hitelező).

A bírósági tisztviselő megvizsgálja a beadvány megfelelőségét és a kényszerárverésre vonatkozó rendelkezés formai feltételeinek meglétét. Erre vonatkozó feltételek egy végrehajtási jogcím benyújtása, a megfelelő végrehajtási záradék, valamint a végrehajtási cím és a végrehajtási záradék kézbesítése . Az eljárást elrendelő végzést a bíróságnak az adós, esetleg a hitelező számára is kézbesítenie kell. A kényszerárverési eljárásban az adós (például a telektulajdonos), a behajtó hitelező, valamint azok vesznek részt, akiknek érdekeltsége a telekkönyvből adódik, különösen más jogok hitelezői. Az eljárás állásától függően - az eljárás közben is - további résztvevők vonhatók be. Így bérlők ugyancsak résztvevői lehetnek az eljárásnak követelés-bejelentés által.

A végrehajtó bíróság megkeresésére a telekkönyvben a II. részbe kerül bejegyzés arról, hogy kényszerárverés elrendelésére került sor. Ez a bejegyzés a tulajdonosi helyzet tekintetében lerombolja a közhitet a telekkönyv helyességét illetően.

Az elrendelési záradéknak az adós számára történő kézbesítése vagy a bejegyzés elrendelésének a földhivatalba való beérkezése a teleknek a hitelező javára szóló lefoglalásaként érvényes.

A kényszerárverési eljárásba beléphetnek további hitelezők. A bevonási végzésre ugyanazok a feltételek és hatások érvényesek. A belépési végzés az adós számára történt kézbesítéssel válik hatályossá. Annak ellenére, hogy ugyanarról az árverési eljárásról van szó, a behajtó hitelezők egymástól függetlenek. Az eljárás például minden egyes hitelező vonatkozásában külön beszüntethető vagy hatályon kívül helyezhető.

Jogorvoslat

A végrehajtó bíróság végzései ellen - úgy a hitelező, mint az adós részéről is - azonnali határidejű panasz tehető az illetékes tartományi bíróságon.

Ideiglenes megszüntetés az adós kérelmére

Az adósnak lehetősége van a kényszerárverés megszüntetését kérelmezni a 30a § ZVG alapján. A kérelmet az elrendelési- ill. a belépési záradék kézbesítésétől két héten belül kell megtenni. Ez a beadvány akkor járhat eredménnyel, ha az adós bizonyítani tudja, hogy a hitelező követelését hat hónapon belül kiegyenlíti. Ebben az esetben a kényszerárverés maximum hat hónapra beszüntetésre kerül. A kényszerárverés beszüntetését a bíróság feltételekhez, például méltányos részletfizetéshez kötheti.

Az adós kérelmezheti továbbá a 765a § ZPO alapján az ideiglenes megszüntetést, ha az árverés jó erkölcsbe ütköző vagy testi épséget és életet veszélyeztet. Mindkét esetben az adósnak megfelelő bizonyítékot kell szolgáltatnia az árverési bíróságnak. A testi épség és életveszély esetében általában orvosi igazolást kell bemutatni. Amennyiben a kérelmet az árverési bíróság elutasítja, azonnali határidejű panasznak van helye az illetékes tartományi bíróságnál. A jogszolgáltatás nem volt egységes. Voltak olyan bíróságok is, ahol a felfogásuk szerint a végrehajtási adós pszichogenetikai zavarához inkább hozzájárulhat a gyors árverési eljárás, mint a további késleltetés. A Szövetségi Bíróság (BGH)[2] határozatában viszont úgy rendelkezett, hogy például (orvosilag igazolt) öngyilkosság-veszélyeztetettség esetén az árverést átmenetileg fel kell függeszteni.

Ideiglenes megszüntetés a hitelező kérelmére

Az eljárást kikényszerítő minden hitelezőnek lehetősége van a 30 § ZVG alapján a kényszerárverést ideiglenesen megszüntettetni. Ehhez „engedélyezi„ az ideiglenes szüneteltetést. Ez az engedélyezés az eljárásban bármikor történhet, az adóssal folytatott peren kívüli egyezség érdekében vagy eljárás-taktikai okok miatt, például a hitelező szemszögéből tekintett, nem elégséges legmagasabb ár leütésének magakadályozása érdekében. A hitelező az ideiglenes szüneteltetést csak kétszer kérelmezheti. A harmadik szüneteltetési engedélyezés az árverési kérelem visszavételét jelenti, és az eljárás megszüntetéséhez vezet.

Az árverés időpontja előtt

Az árverés időpontja előtt a végrehajtó bíróságnak meg kell állapítani az árverés tárgyának a forgalmi értékét. A forgalmi érték megállapítása kizárólag bizonyos hitelezői és adós oldali védelmi jogra vonatkozó értékhatároknak az árverési időpontban történő meghatározására szolgál. A bírósági tisztviselő az ingatlan forgalmi értékét saját becsléssel állapíthatja meg. Általában azonban egy szakértőt szoktak megbízni egy forgalmi érték szakértői vélemény elkészítésével. Alapvetően azonban egy, már rendelkezésre álló szakértői vélemény alapjául szolgálhat a forgalmi érték meghatározásának .

Ez a forgalmi értékre vonatkozó szakértői vélemény kerül azután tovább az eljárásban résztvevőkhöz, ill. a meghatározott ingatlanérték ismertetésére kerül sor állásfoglalás céljából. A szakértői véleménybe a licitáló résztvevők is betekinthetnek.

A résztvevők meghallgatása után a forgalmi érték végzéssel kerül rögzítésre. Ezt a végzést valamennyi résztvevő panasz útján megtámadhatja.

A forgalmi érték meghatározását követően az árverés időpontjáról hoznak döntést. Szokványos eljárás esetén a kényszerárverésre 9-től 12 hónapig terjedő árverezési időt rendelnek el, amely helyileg 24 hónap lehet. Az árverés időpontját a helyi bíróság hírdetőtábláján illetve a hivatalos közlönyben meg kell jelentetni. A 38 §., 2. bekzd, alapján az interneten tett kihirdetés ugyanúgy érvényesnek tekintendő, mint a közlönyben tett megjelentetés. A kihirdetést a helyi közösségi hirdetőkön és napilapokban is meg kell tenni. (39. § ZVG).

Árverési időpont

Az árverési időpont nyilvános. Mindenkinek van hozzáférése (169. § GVG). Ez három részből áll: kihirdetések (66. § ZVG), licit idő (73 § ZVG) és a jelenlévő részvevők meghallgatása leütés céljából (74. § ZVG).[3]

Hirdetmények

A tényleges árverés előtt a bírósági tisztviselő felolvassa az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéseket és megnevezi a hitelezőket, akik a kényszerárverést indítványozták (behajtó hitelezők). A hirdetményrészben a „Legalacsonyabb ajánlat” is elhelyezésre kerül. Ez tartalmazza az elsődleges ingatlan nyilvántartási bejegyzés miatt maradandó jogokat és a legalacsonyabb ajánlat készpénzben fizetendő részét, ezek legalább az árverési eljárás költségei; gyakran ehhez jönnek még a nyitott közjogi terhelések (pl. ingatlanadó), valamint maradandó jogok járulékos szolgáltatásai. A maradandó jogok különös jelentőséggel bírnak az ajánlattevők számára.

Szintén a hirdetményrész tárgyai a befizetési vagy kárpótlási összegek. Ezek pénzbeli szolgáltatások, amelyeket az ajánlattevőnek kell az ajánlatához fizetni, ha utólag kiderül, hogy a maradandó jog már nem létezik.

Az árverési időpont ezen szakaszában a hitelezők számára ez az utolsó lehetőség követeléseik bejelentésére, mielőtt a bírósági tisztviselő felszólít az ajánlatok megtételére.

Licitidő

A minimális idő, amikor az árverési időben be lehet nyújtani az ajánlatokat (ajánlati idő vagy licitidő), 30 perc. Korábban az érdeklődőknek legalább egy óra állt rendelkezésükre az ajánlatok leadásához („ajánlati óra” vagy „licit óra”). Maximális licitidő nem létezik, az árverés addig tart, amíg a bírósági tisztviselő kihirdeti az árverés végét. Ez általában akkor történik, ha az utolsó ajánlat háromszori kikiáltása után további ajánlat nem kerül leadásra.

A pályázó határidőben megnevez egy meghatározott ajánlatot, tehát az összeget, amelyet fizetni akar. Az ingatlan árverezési határidőben az ajánlat csak azt a készpénzes ajánlatot jelöli, tehát az összeget, amelyet az ajánlattevő készpénzben fizet meg. Minden ajánlattevőnek ehhez a készpénzes ajánlathoz még hozzá kell számolnia a maradandó jogokat (lásd legalacsonyabb ajánlat), hogy megkapja a tényleges árat, amelyet ajánl.

A határidőre leadott legmagasabb ajánlatot legjobb ajánlatnak hívják.

Biztonság

Az eljárást kezdeményező hitelező vagy egy másik erre jogosult (például az adós), minden ajánlattevőtől közvetlenül kérheti óvadékként az ajánlat megtétele után a forgalmi érték általában 10%-át. Különösen alacsony forgalmi érték esetén a biztosíték valamivel magasabb is lehet, ha ezt bizonyos járulékos költségek megkövetelik. A biztosíték teljesíthető az árverési időpont előtt legkorábban a harmadik munkanapon kiállított, a Bundesbank által igazolt csekkel, egy, az árverési időpont előtt legkorábban a harmadik munkanapon kiállított elszámolási csekkel, melyet egy erre feljogosított hitelintézet állított ki, illetve egy ilyen hitelintézet kezességi nyilatkozatával (69. § ZVG). Fedezetként csak az olyan elszámolási csekkek engedélyezettek, amelyeknél a hitelintézet a csekk kiállítója és ezért közvetlenül a ScheckG (csekktörvény) 12. fejezetének 1. bekezdése szerint fizetésre kötelezhető, azonban a pályázó által kiállított csekk akkor sem, ha egy ilyen a bank készpénzre váltás ígéretével együtt kerül bemutatásra.[4] Ha a biztosíték nincs azonnal benyújtva, a bíróság elutasítja az ajánlatot. Csak 2007. február 15. napjáig volt arra lehetőség, hogy a biztosítékot készpénz átadásával határidőre lehessen teljesíteni. A készpénzfizetés helyére az előzetes átutalás lép a Landesoberkasse-k számlájára. Ha nem az érintett ajánlattevőnek ítélik a leütést, a biztosítékot közvetlenül az árverést követően a bíróságnak vissza kell adnia.

Hitelezők jogai

Minden egyes végrehajtó hitelező bármikor engedélyezheti az eljárás megszüntetését, függetlenül az ajánlat nagyságától és az eljárás állapotától (30. § ZVG). Ha a megszüntetést a végrehajtó hitelezők engedélyezik, akkor az általában az eljárás azonnali beszüntetéséhez vezet, mivel megváltozott a legalacsonyabb ajánlat. Az összes addig leadott ajánlat érvénytelenné válik. Az alárendelt hitelezők megszüntetési hozzájárulása általában nincs hatással az árverés időpontjára. Telkek kényszerárverését a hitelező a telektulajdonos fizetésképtelensége esetén a csődvagyon felhasználásán kívül is szorgalmazhatja. A 49. § InsO (csődrendelet) szerint a kényszerárverés a csődvagyonból lehetséges a csődgondnok kifejezett szándékával ellentétben is. A csődgondnoknak csak arra van lehetősége, hogy egy telek hitelezők általi kényszerárverése esetén könnyített feltételek mellett kezdeményezze a bíróságnál az eljárás ideiglenes beszüntetését.

Ítélethirdetés

A licitidő lezárásakor a végrehajtó bíróság a határidőben jelen lévő részvevőket megkérdezi, hogy indítványokat terjesztenek-e elő. A behajtó hitelezők ebben a szakaszban is engedélyezhetik az eljárás beszüntetését, az adós szintén kérheti még a végrehajtási védelmet a 765a § ZPO (polgári perrendtartás) szerint.

Ha a végrehajtási határidőben nem került érvényes ajánlat beadásra, a bíróság az eljárást hivatalból beszünteti. A behajtó hitelezőknek ekkor lehetősége van az eljárás folytatását kérvényezni.

Ha a legjobb ajánlat (készpénzes ajánlat, beleértve a maradandó jogokat) a forgalmi érték 7/10 része alatt van, akkor az erre jogosult kérheti a leütés megtagadását.

A kérelmek figyelembe vételével a bíróság kihirdeti ítéletét a leütésről. Az is lehetséges, hogy a bíróság ehhez egy külön leütési határidőt tűzhet ki. Alkotmányjogi okokból a végrehajtást foganatosító bíróságnak meg kell akadályoznia az eltékozlást. Ha a legjobb ajánlat a forgalmi érték 3/10-e alatt van, a végrehajtó bíróság ítélethozatalát elnapolja, hogy lehetőséget adjon a végrehajtás kötelezettjének végrehajtás elleni védelmi kérvény benyújtására.[5]

A leütés megadásáról vagy elutasításáról a végrehajtó bíróság dönt végzésével.

A végrehajtó bíróságnak döntésekor figyelembe kell vennie mind a hitelezői, mind az adósvédelmi érdekeket. Ha a határidőre leadott legjobb ajánlat a forgalmi érték 7/10-e alatt van, a leütést egy olyan jogosult kérelmére, akinek az igénye ezen a 7/10-es határon belül van, a kényszerárverési törvény 74a § 1. bekezd. szerint el kell utasítani. Ha a legjobb ajánlat a forgalmi érték fele (5/10) alatt van, a leütést a ZVG 85a § 1. bekezd. szerint a hivatalnak el kell utasítania. Mindkét esetben egy új árverési időpontot kell meghatározni, amelyben ezek a határok már nem érvényesek (árveréstechnikailag 2. határidő). Amennyiben az árverési határidőn belül nem került ajánlat beadásra, vagy egy hitelező beszüntetési kérelmére a hiúsul meg a leütés, az értékhatárok a következő időpontban is érvényben maradnak.

A végrehajtó hitelező eljárási megszüntetése a leütés kihirdetése előtt általában szintén a leütés elutasításához vezet. Ezzel elérheti, hogy egy további árverési időpontban a 7/10-es, ill. az 5/10-es határok még mindig érvényben maradjanak (árveréstechnikailag további 1. határidő).

A legtöbbet ajánlót, akinek a részére a leütés megítélésre került, megszerzőnek hívják.

Veszély-, felelősség- és használat-átruházás

A tartozékok és az egyéb együtt elárverezett tárgyak pusztulásának veszélye (készülékek, gépek, és hasonlók) az árverezés végén a legtöbbet ajánlóra száll át. ő ebben az időpontban még nem a leütés általi megszerzője a teleknek.

A telek pusztulásának veszélye az azzal összefüggésben lévő alkotórészek mellett (épület stb.) a leütéssel átszáll a megszerzőre, „éspedig percnyi pontosan a leütéstől számítva. Ezért rögzítik a vezető bírósági tisztviselők a leütési végzésben a dátum mellett a pontos időpontot is."e;[6]

Minden teher - az ismeretlen is - a leütéssel átszáll a megszerzőre. A kártérítési felelősség is átszáll a megszerzőre a leütéstől kezdődően. ő lép be - amennyiben létezik - a biztosítási szerződésekbe (56. §, 60. §, 114. § VVG (biztosítási szerződés törvény)).

A használat és a haszon húzása is a megszerzőé a leütéstől.[7]

A leütési végzés hatása

Ha a leütés megadásra kerül, a megszerző a leütés megadásának kihirdetésétől a telek tulajdonosává válik. Ez egy kivétel az alaptörvénytől, hogy a tulajdonátruházás egy telekkönyvi bejegyzést tesz szükségessé.

Az odaítélésről szóló végzés a megszerző számára végrehajtási jogcím tulajdonszerzési jogának érvényesítésére. A kényszervégrehajtás a telek tulajdonosa elleni kilakoltatásra és kiadásra már a jogerőre emelkedés előtt gyakorolható. Végrehajtani a megszerzőnek kell, nem pedig a bíróságnak. A végrehajtás nem a bíróság által történik, hanem a megszerző által, a bírósági végrehajtó segítségével. A leütési végzést az elsőfokú bíróságnak ehhez végrehajthatóvá kell nyilvánítania (végrehajtási záradék).

A leütés kihirdetése után

Ha a leütés kihirdetésre kerül, a bírósági tisztviselő meghatároz egy elosztási határidőt. Ebben az árverés bevételét a törvények szerint megadott rangsorban kell a hitelezők között szétosztani.

Az elosztási határidő, amely kb. 8-12 hét a leütés kihirdetése után, tehát ekkor válik esedékessé a maradék licitálási díj és annak kamatai évi 4%-os mértékben, a leütés kihirdetésétől számítva.

A telekkönyv helyesbítését a földhivatal végzi el az árverési bíróság megkeresésére. A bíróság megkeresi a földhivatalt, ha a leütési végzés hatályba lép, a felosztási terv végrehajtásra került, és az ingatlanszerzési adó fizetése az adóhivatal feddhetetlenségi bizonyítványa által igazolásra került.

1. Részben a Wikipedia-ból átvéve