Beslaglegging en tegeldemaking van materiële activa in Duitsland^[1]

Een gedwongen veilingverkoop is het doorzetten van een vordering met machtsmiddelen van de staat. De schuldeiser heeft de mogelijkheid om in verband met een financiële vordering het onroerend goed ten uitvoer te leggen en daardoor zijn vordering te innen. Onroerende goederen zijn percelen en hun bebouwing, appartementseigendom, deeleigendom, evenals aan percelen verbonden rechten zoals het recht van opstal. Vliegtuigen en schepen worden eveneens als onroerende goederen behandeld, mits zij in een register zijn opgenomen. Voor de tegeldemaking van deze onroerende goederen gelden speciale voorschriften. De essentiële wet voor de tenuitvoerlegging in real-estate-vermogensgoederen - materiële activa - is de wet inzake gedwongen verkoop en onderbewindstelling, in de bewoording van de publicatie d.d. 20 mei 1898, gewoonlijk afgekort met "ZVG".

Een bijzondere vorm van gedwongen verkoop is de veiling tot splitsing, tot scheiding en deling van de gemeenschap (§ 180ZVG).

Gedwongen verkoop leidt - in tegenstelling tot onderbewindstelling, dat zich richt op de opbrengst van een perceel - tot het te gelde maken van de goederen.

1. Bevoegdheid

Het rechtsgeding vindt plaats bij het kantongerecht als uitvoeringsrechtbank. Dit wordt aangemerkt als volstrekte bevoegdheid. Relatief bevoegd is het kantongerecht in wiens district het materieel activum ligt. Niet zelden is echter de bevoegdheid bij een kantongerecht voor de districten van meerdere kantongerechten geconcentreerd.

Luchtvaartuigen worden centraal door het kantongerecht Braunschweig geveild. In Braunschweig is de zetel van het staatsbureau voor de luchtvaart; de zetel van het bureau is regelend voor de bevoegde uitvoeringsrechtbank.^[1]

Functioneel (het personeel betreffend) is de gerechtssecretaris bevoegd (§ 3 nr. 1 i RPflG). Verzoeken aan de griffie om proces-verbaal op te maken worden door de griffier van de griffie ter harte genomen.

2. Rechtsgeding

Eis

De gedwongen veilingverkoop door middel van tenuitvoerlegging moet door een schuldeiser gevorderd worden (de aanvragende schuldeiser). Dit kan de schuldeiser van een in het kadaster opgenomen recht (zakelijke schuldeiser) of de schuldeiser van een andere geldvordering (persoonlijke schuldeiser) zijn.

De gerechtssecretaris controleert of de eis in overeenstemming is met de regels, en of aan de formele voorwaarden voor het gelasten van de gedwongen veilingverkoop is voldaan. Voorwaarden hiervoor zijn het bestaan van een executoriale titel, de behoorlijke verklaring van uitvoerbaarheid, evenals de betekening van de executoriale titel en de uitvoerbaarheidsverklaring. Het besluit over het gelasten van de procedure moet door de rechtbank aan de schuldenaar, eventueel ook aan de schuldeiser worden betekend. Bij de gedwongen verkoop zijn betrokken, de schuldenaar (bv. de eigenaar van het perceel), de aanvragende schuldeiser, evenals degenen waarvan het belang uit het kadaster blijkt, in het bijzonder de schuldeisers van andere rechten. Naargelang de fase van de procedure kunnen er - ook als de procedure al loopt - nog meer belanghebbenden bijkomen. Zo worden huurders eveneens door aanmelding van hun vordering belanghebbenden in het proces.

Op verzoek van de uitvoeringsrechtbank wordt in het kadaster in afdeling II aangetekend, dat de gedwongen veilingverkoop is gelast. Deze registratie maakt een eind aan het publieke vertrouwen in de juistheid van het kadaster ten aanzien van het eigendom.

Betekening van de beschikking aan de schuldenaar, evenals de ontvangst van het verzoek tot vermelding aan het kadaster gelden ten gunste van de schuldeiser als beslag op het perceel.

Bij de gedwongen verkoopprocedure kunnen ook overige schuldeisers zich aansluiten. Voor deze aansluitingsbeschikking gelden dezelfde voorwaarden en gevolgen. De aansluitingsbeschikking wordt van kracht door betekening aan de schuldenaar. Hoewel het om dezelfde verkoping gaat, staan de aanvragende schuldeisers los van elkaar. De procedure ten aanzien van elke afzonderlijke schuldeiser kan bijvoorbeeld afzonderlijk worden ingesteld of opgeheven.

Rechtsmiddelen

Tegen de besluiten van de uitvoeringsrechtbank is - zowel voor de schuldeiser alsook voor de schuldenaar - een bezwaar op korte termijn bij de bevoegde arrondissementsrechtbank mogelijk.

Voorlopig uitstel op verzoek van de schuldenaar

De schuldenaar heeft de mogelijkheid, overeenkomstig § 30a ZVG om uitstel van de gedwongen veilingverkoop te verzoeken. Het verzoek moet binnen twee weken na betekening van het bevel tot verkoping resp. de aansluitingsbeschikking worden ingediend. Dit verzoek heeft kans op succes als de schuldenaar kan aantonen dat hij de vordering van de schuldeiser binnen zes maanden kan vereffenen. In dit geval wordt de gedwongen verkoop voor maximaal zes maanden uitgesteld. De rechtbank kan dit uitstel afhankelijk maken van verplichtingen, bijvoorbeeld een passende betaling in termijnen.

Voorts kan de schuldenaar voorlopig uitstel volgens § 765a ZPO aanvragen, als verkoping een onbillijkheid in strijd met de goede zeden inhoudt, of als er gevaar voor lijf en leden bestaat. In beide gevallen moet de schuldenaar aan de rechtbank die de verkoping ten uitvoer legt een overtuigend bewijs leveren. In geval van gevaar voor lijf en leden moet regelmatig een medisch attest worden voorgelegd. Als het verzoek door de rechtbank die de verkoping ten uitvoer legt wordt afgewezen, dan is bezwaar bij de bevoegde arrondissementsrechtbank mogelijk. De jurisprudentie is niet uniform. Er waren ook rechtbanken die de opvatting waren toegedaan dat tegen psychogene stoornissen van een schuldenaar die onderworpen is aan tenuitvoerlegging, beter met een snelle verkoopprocedure kan worden opgetreden dan met een verdere vertraging. Het hoogste Duitse gerechtshof (BGH) heeft in zijn besluiten^[2] echter beschikt, dat bijvoorbeeld bij (medisch bevestigd) suïciderisico de veilingverkoop voorlopig moet worden opgeschort.

Voorlopige beëindiging op verzoek van de schuldeiser

Elke schuldeiser die een rechtsgeding aanvraagt heeft de mogelijkheid om de gedwongen veilingverkoop overeenkomstig § 30 ZVG voorlopig te laten beëindigen. Hiertoe "stemt hij toe in" de voorlopige beëindiging. Deze instemming kan op elk moment in de procedure plaatsvinden, om buitengerechtelijke onderhandelingen met de schuldenaar te voeren, of op grond van tactische overwegingen, om het bijvoorbeeld onmogelijk te maken dat gerechtelijke toewijzing plaatsvindt aan een hoogste bieder met een naar het oordeel van de schuldeiser te laag bod. De schuldeiser kan slechts tweemaal instemmen met voorlopige beëindiging. De derde instemming met beëindiging geldt als intrekking van het verzoek tot verkoping en leidt tot beëindiging van de procedure.

Voorafgaand aan de datum van de gedwongen veilingverkoop

Voorafgaand aan de datum van de verkoping moet de uitvoeringsrechtbank de marktwaarde van het te verkopen object vaststellen. Deze waarde heeft uitsluitend tot doel, de waardegrenzen voor bepaalde rechten van schuldeisers en schuldenaren per datum van de verkoping te kunnen bepalen. De gerechtssecretaris kan de marktwaarde van het materieel activum naar eigen goeddunken ramen. Toch wordt in de regel een deskundige ingeschakeld om een advies uit te brengen betreffende de marktwaarde. Principieel kan echter ook een reeds beschikbare expertise als grondslag dienen voor het vaststellen van de marktwaarde.

De belanghebbenden bij deze verkoping ontvangen dan het rapport over de marktwaarde resp. de vastgestelde waarde van het materieel activum, zodat zij hun positie kunnen bepalen. Het deskundigenrapport kan ook door geïnteresseerde bieders worden ingezien.

Nadat de belanghebbenden zijn gehoord, wordt op basis van dit deskundigenrapport de marktwaarde door een besluit vastgesteld. Dit besluit kan door alle belanghebbenden via een bezwaar worden aangevochten.

Nadat de marktwaarde is vastgesteld wordt de datum van de verkoping bepaald. Gewoonlijk verlopen tussen het bevel tot gedwongen veilingverkoop tot en met de vaststelling van de datum van verkoop 9 tot 12 maanden, regionaal ook wel 24 maanden. De datum wordt bekend gemaakt door openbare bekendmaking in de rechtbank, en via publicatie in het officiële blad. Overeenkomstig § 38 lid 2 ZVG geldt ook bekendmaking op internet als publicatie in het officiële blad. Aanvullend vindt meestal ook bekendmaking plaats in een plaatselijk dagblad en via het gemeentelijk publicatiebord (§ 39 ZVG).

Datum van de verkoping

De verkoping is openbaar. Iedereen heeft toegang (§ 169 GVG). De verkoping bestaat uit drie delen: de bekendmakingen (§ 66 ZVG), de biedtijd (§ 73 ZVG) en het horen van de aanwezige belanghebbenden betreffende de gerechtelijke toewijzing (§ 74 ZVG).^[3]

Bekendmakingen

Vóór de eigenlijke verkoping leest de gerechtssecretaris de registraties in het kadaster voor en noemt de schuldeisers die de gedwongen veilingverkoop gevorderd hebben (aanvragende schuldeisers). In het bekendmakingsdeel wordt ook het "Laagste bod" genoemd. Het bekendmakingsdeel bevat de rechten die blijven bestaan wegens voorrangsregistraties in het kadaster en het contant te betalen deel van het laagste bod. Dit zijn ten minste de kosten van de verkoopprocedure, en vaak komen daar ook nog niet-betaalde publiekrechtelijke belastingen (bv. onroerendgoedbelasting) bij, evenals bijkomende prestaties van de rechten die blijven bestaan. De rechten die blijven bestaan zijn voor geïnteresseerde bieders van bijzondere betekenis.

Ook bedragen betreffende bijbetalingen of vergoedingen worden in het bekendmakingsdeel genoemd. Hierbij gaat het om geldbedragen die een bieder naast zijn bod moet betalen, als naderhand blijkt dat een blijvend recht niet meer bestaat.

In dit stadium van de verkoping bestaat voor schuldeisers de laatste mogelijkheid hun aanspraken op rangvolgorde aan te melden, voordat de gerechtssecretaris verzoekt de biedingen af te geven.

Biedtijd

De minimale tijd waarin tijdens de verkoping biedingen kunnen worden afgegeven (biedingstijd of biedtijd), bedraagt 30 minuten. Vroeger hadden geïnteresseerden ten minste een uur de tijd om biedingen af te geven ("biedingstijd" of "bieduur"). Er bestaat geen maximale biedtijd. De verkoping gaat voort totdat de gerechtssecretaris het einde van de verkoping aankondigt. Gewoonlijk gebeurt dit als na driemalig omroepen van het laatste bod geen verdere biedingen worden afgegeven.

De bieder noemt tijdens de verkoping een bepaald bod, het bedrag dus dat hij bereid is te betalen. Het bod tijdens de verkoping van het perceel betreft alleen het contante bod, dus het bedrag dat door de geïnteresseerde bieder contant wordt betaald. Elke geïnteresseerde bieder moet bij dit contante bod ook nog de blijvende rechten (zie laagste bod) tellen, om te komen tot de eigenlijke prijs die hij biedt.

Het hoogste tijdens de verkoping afgegeven bod heet het hoogste bod.

Zekerheid

De schuldeiser op wiens verzoek de verkoping plaatsvindt, of een andere daartoe gerechtigde (bijvoorbeeld de schuldenaar), kan van elke bieder direct na afgifte van het bod een borgsom ten bedrage van gewoonlijk 10% van de marktwaarde verlangen. Bij bijzonder lage marktwaarden kan de waarborg ook iets hoger zijn, als bepaalde nevenkosten dit vereisen. De zekerheid kan gesteld worden door een op zijn vroegst op de derde werkdag voorafgaand aan de verkoping afgegeven, door de Bundesbank gegarandeerde cheque, door een op zijn vroegst op de derde werkdag voorafgaand aan de verkoping afgegeven verrekeningscheque die door een daartoe erkende kredietinstelling is afgegeven, of door een verbintenis van de borg van een dergelijke kredietinstelling (§ 69 ZVG). Als deugdelijke zekerheid zijn alleen de verrekeningscheques erkend waarbij de kredietinstelling de cheque heeft afgegeven en daarom rechtstreeks volgens art.12 lid 1 ScheckG [wet op cheques] voor betaling aansprakelijk kan worden gehouden, echter geen door de bieder afgegeven cheques, zelfs niet als een dergelijke cheque samen met een betalingstoezegging van de bank wordt voorgelegd.^[4] Als de borg niet direct wordt gesteld, dan wordt het bod door de rechtbank afgewezen. Tot en met 15 februari 2007 was het ook nog mogelijk, de borgsom door overhandiging van contant geld tijdens de verkoping te voldoen. In de plaats van de overhandiging van contant geld treedt nu de voorafgaande overschrijving op een rekening van de Landesoberkassen. Als de gerechtelijke toewijzing aan een bieder niet plaatsvindt, dan wordt de zekerheid direct na de verkoping door de rechtbank teruggegeven.

Rechten van de schuldeiser

Elke aanvragende schuldeiser kan op elk moment, onafhankelijk van de hoogte van het bod en de fase van de verkoping, instemmen met beëindiging van de verkoping (§ 30 ZVG). Stemt de schuldeiser die in rangvolgorde bovenaan staat, in met de beëindiging, dan leidt dit gewoonlijk tot onmiddellijke beëindiging van de verkoping, omdat het laagste bod is gewijzigd. Alle tot dan toe afgegeven biedingen worden ongeldig. Instemming met beëindiging door schuldeisers die in rangvolgorde lager staan, heeft als regel geen effect op de verkoping. In geval van insolventie van de eigenaar van een perceel, kunnen schuldeisers ook buiten de tegeldemaking van de insolventiemassa een gedwongen veilingverkoop van percelen tot uitvoering brengen. Volgens § 49 InsO is een gedwongen veilingverkoop uit de insolventiemassa ook tegen de uitdrukkelijke wil van de curator mogelijk. De curator heeft alleen de mogelijkheid in geval van een gedwongen veilingverkoop van een perceel door de schuldeisers, onder versoepelde voorwaarden de voorlopige stopzetting van de verkoping bij de rechtbank aan te vragen.

Uitspraak

In de afsluitingsfase van de biedtijd vraagt de uitvoeringsrechtbank aan de ter verkoping aanwezige belanghebbenden of er verzoeken worden afgegeven. De aanvragende schuldeisers kunnen ook in dit stadium instemmen met beëindiging van de verkoping, en evenzo kan de schuldenaar nog een bescherming tegen tenuitvoerlegging overeenkomstig § 765a ZPO vragen.

Als tijdens de verkoping geen geldig bod is afgegeven, dan beëindigt de rechtbank de verkoping ambtshalve. De aanvragende schuldeisers hebben dan de mogelijkheid de voortzetting van de verkoping te eisen.

Ligt het hoogste bod (contant bod inclusief blijvende rechten) onder 7/10 van de marktwaarde, dan kan een hiertoe gerechtigde eisen dat de gerechtelijke toewijzing niet plaatsvindt.

Rekening houdend met de verzoeken maakt de rechtbank zijn beslissing over de gerechtelijke toewijzing bekend. Het is ook mogelijk dat de rechtbank de toewijzing bij een aparte gelegenheid laat plaatsvinden. Op staatsrechtelijke gronden moet de uitvoeringsrechtbank ook verkwisting vermijden. Als het hoogste bod onder 3/10 van de marktwaarde ligt, dan zal de uitvoeringsrechtbank zijn beslissing uitstellen, om de schuldenaar die onderworpen is aan tenuitvoerlegging de gelegenheid te geven speciale verzoeken tot bescherming tegen tenuitvoerlegging in te dienen.^[5]

De uitvoeringsrechtbank beslist via een besluit of de gerechtelijke toewijzing al dan niet plaatsvindt.

De uitvoeringsrechtbank moet bij zijn besluit rekening houden met de belangen van zowel de schuldeiser als de schuldenaar. Als het beste tijdens de verkoping afgegeven bod (hoogste bod) onder 7/10 van de marktwaarde ligt, dan mag de gerechtelijke toewijzing, op verzoek van een rechthebbende waarvan de vordering binnen deze 7/10-grens ligt, overeenkomstig § 74a lid 1 ZVG niet plaatsvinden. Als het hoogste bod onder de helft (5/10) van de marktwaarde ligt, dan mag de gerechtelijke toewijzing overeenkomstig § 85a lid 1 ZVG ambtshalve niet doorgaan. In beide gevallen moet een nieuwe datum voor de verkoping worden bepaald, waarbij deze grenzen niet meer gelden (veilingtechnisch 2e termijn). Als bij de verkoping geen bod is afgegeven, of wegens instemming met beëindiging door de schuldeiser de gerechtelijke toewijzing niet plaatsvindt, dan blijven de waardegrenzen ook bij de volgende verkoping bestaan.

Beëindiging van de verkoping door de in de rangvolgorde hoogst genoteerde schuldeiser voordat de gerechtelijke toewijzing bekend wordt gemaakt, leidt er als regel eveneens toe dat de gerechtelijke toewijzing niet plaatsvindt. Hij kan daarmee bereiken dat bij een volgende verkoping de 7/10- resp. 5/10-grenzen nog steeds gelden (veilingtechnisch voortgezette 1e termijn).

De hoogstbiedende aan wie de gerechtelijke toewijzing plaatsvindt, heet verwerver.

Overgang van risico, aansprakelijkheid en opbrengst

Het risico van de teloorgang van toebehoren en andere medeverkochte zaken (gereedschap, machines e.a.) gaat per einde van de verkoping over op de meestbiedende. Deze is op dat tijdstip nog niet door gerechtelijke toewijzing de verwerver van het perceel.

Het risico van de teloorgang van het perceel, met inbegrip van de aanhorigheden (gebouwen e.a.) gaat met de gerechtelijke toewijzing over op de verwerver, "en wel op de minuut nauwkeurig vanaf de toewijzing. Daarom leggen de handelende gerechtssecretarissen in het toewijzingsbesluit behalve de datum ook de precieze tijd vast."^[6]

Alle lasten, ook de onbekende, gaan met de gerechtelijke toewijzing over op de verwerver. Ook de wettelijke aansprakelijkheid gaat vanaf de gerechtelijke toewijzing over op de verwerver. Hij neemt rechten en plichten van eventueel bestaande verzekeringsovereenkomsten over (§ 56, § 60, § 114 VVG).

Het gebruik en de opbrengst komen vanaf de gerechtelijke toewijzing toe aan de verwerver.^[7]

Werking van het besluit van de gerechtelijke toewijzing

Als gerechtelijke toewijzing plaatsvindt, dan is de verwerver vanaf de bekendmaking van de gerechtelijke toewijzing eigenaar van het perceel. Dit is een uitzondering op de grondregel dat voor eigendomsoverdracht een registratie in het kadaster nodig is.

Het besluit betreffende gerechtelijke toewijzing is voor de verwerver de executoriale titel voor het uitoefenen van zijn recht met betrekking tot de verwerving van het bezit. De gedwongen tenuitvoerlegging ten aanzien van ontruiming en afgifte tegen de bezitter van het perceel kan al voor de rechtsgeldigheid plaatsvinden. Niet de rechtbank, maar de verwerver komt de tenuitvoerlegging toe. De tenuitvoerlegging geschiedt niet door de rechtbank, maar door de verwerver, met de hulp van de gerechtsdeurwaarder. Het besluit van gerechtelijke toewijzing moet hiertoe door het kantongerecht uitvoerbaar verklaard worden (verklaring van uitvoerbaarheid).

Na de gerechtelijke toewijzing

Als de gerechtelijke toewijzing plaatsvindt, bepaalt de gerechtssecretaris een datum voor de verdeling. Hierbij wordt de opbrengst van de verkoping volgens een wettelijk voorgeschreven rangvolgorde aan de schuldeisers toegewezen.

Bij deze verdeling, die ca. 8 tot 12 weken na de gerechtelijke toewijzing plaatsvindt, vervalt dus de koopprijs (hoogste bod + bedrag van blijvende rechten) en wordt hierop vanaf de gerechtelijke toewijzing een rente van toepassing van 4% per jaar.

Op verzoek van de uitvoeringsrechtbank voert het kadaster de registratie in het kadaster uit. Hiertoe doet de rechtbank het verzoek aan het kadaster geworden, indien het besluit van de gerechtelijke toewijzing rechtsgeldig is, nadat het verdelingsplan is uitgevoerd en de betaling van de overdrachtsbelasting door de belastingdienst, door afgifte van een verklaring van geen bezwaar, is goedgekeurd.

1. Gedeeltelijk overgenomen (en vertaald) uit Wikipedia.