Die Pfändung und Verwertung von Immobilien in Deutschland^[1]

Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Gläubiger hat die Möglichkeit, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum, Teileigentum sowie grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht. Flugzeuge und Schiffe werden ebenso wie unbewegliche Gegenstände behandelt, soweit sie in ein Register eingetragen sind. Für deren Verwertung gelten besondere Vorschriften. Wesentliches Gesetz für die Vollstreckung in das Vermögensgut real estate, also die Immobilie, ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Mai 1898, üblicherweise mit "ZVG" abgekürzt.

Eine besondere Form der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (§ 180 ZVG).

Die Zwangsversteigerung führt - im Unterschied zur Zwangsverwaltung, die auf den Ertrag eines Grundstücks zielt - zu einer Verwertung der Substanz.

1. Zuständigkeit

Das Verfahren wird beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durchgeführt. Dies wird als sachliche Zuständigkeit bezeichnet. Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Nicht selten allerdings ist die Zuständigkeit bei einem Amtsgericht für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte konzentriert.

Luftfahrzeuge werden zentral vom Amtsgericht Braunschweig versteigert. In Braunschweig ist der Sitz des Luftfahrtbundesamtes; der Sitz des Amtes ist maßgeblich für das zuständige Vollstreckungsgericht.^[1]

Funktionell („personell“) ist der Rechtspfleger zuständig (§ 3 Nr. 1 i RPflG). Anträge zu Protokoll der Geschäftsstelle werden vom Urkundsbeamten der Geschäftsstelle aufgenommen.

2. Verfahren

Antrag

Die Zwangsversteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung muss durch einen Gläubiger beantragt werden (betreibender Gläubiger). Dies kann der Gläubiger eines im Grundbuch eingetragenen Rechts (dinglicher Gläubiger) oder der Gläubiger einer sonstigen Geldforderung (persönlicher Gläubiger) sein.

Der Rechtspfleger prüft, ob der Antrag ordnungsgemäß ist und die formalen Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsversteigerung vorliegen. Die Voraussetzungen hierfür sind die Vorlage eines Vollstreckungstitels, die ordnungsgemäße Vollstreckungsklausel sowie die Zustellung des Vollstreckungstitels und der Vollstreckungsklausel. Der Beschluss über die Anordnung des Verfahrens ist vom Gericht dem Schuldner, evtl. auch dem Gläubiger zuzustellen. Verfahrensbeteiligt am Zwangsversteigerungsverfahren sind der Schuldner (z. B. Grundstückseigentümer), der betreibende Gläubiger sowie diejenigen, deren Interesse sich aus dem Grundbuch ergibt, insbesondere die Gläubiger anderer Rechte. Je nach Lage des Verfahrens können - auch während des Verfahrens - noch weitere Beteiligte hinzukommen. So werden Mieter ebenfalls durch Anmeldung ihrer Forderung Beteiligte des Verfahrens.

Auf Ersuchen des Vollstreckungsgerichts wird im Grundbuch in Abteilung II vermerkt, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist. Diese Eintragung zerstört den öffentlichen Glauben an die Richtigkeit des Grundbuchs hinsichtlich der Eigentümerstellung.

Die Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner oder auch der Eingang des Eintragungsersuchens an das Grundbuchamt gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks.

Dem Zwangsversteigerungsverfahren können weitere Gläubiger beitreten. Für den Beitrittsbeschluss gelten dieselben Voraussetzungen und Wirkungen. Der Beitrittsbeschluss wird mit Zustellung an den Schuldner wirksam. Obwohl es sich um dasselbe Versteigerungsverfahren handelt, sind die betreibenden Gläubiger voneinander unabhängig. Beispielsweise kann das Verfahren hinsichtlich jedes einzelnen Gläubigers getrennt eingestellt oder aufgehoben werden.

Rechtsmittel

Gegen die Beschlüsse des Vollstreckungsgerichtes ist - sowohl für den Gläubiger als auch für den Schuldner - eine sofortige Beschwerde beim zuständigen Landgericht zulässig.

Einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners

Der Schuldner hat die Möglichkeit, gem. § 30a ZVG die Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen. Der Antrag muss binnen zwei Wochen ab Zustellung des Anordnungs- bzw. Beitrittsbeschlusses gestellt werden. Dieser Antrag hat Aussicht auf Erfolg, wenn der Schuldner nachweisen kann, dass er die Forderung des Gläubigers binnen sechs Monaten ausgleichen kann. In diesem Fall wird die Zwangsversteigerung für maximal sechs Monate eingestellt. Die Einstellung der Zwangsversteigerung kann das Gericht von Auflagen, beispielsweise einer angemessenen Ratenzahlung, abhängig machen.

Des Weiteren kann der Schuldner die einstweilige Einstellung nach § 765a ZPO beantragen, wenn mit der Versteigerung eine sittenwidrige Härte verbunden ist oder Gefahr für Leib und Leben besteht. In beiden Fällen muss durch den Schuldner ein entsprechender Nachweis gegenüber dem Versteigerungsgericht erbracht werden. Im Falle der Gefahr von Leib und Leben ist regelmäßig ein ärztliches Attest vorzulegen. Wird der Antrag durch das Versteigerungsgericht abgelehnt, so ist die sofortige Beschwerde vor dem zuständigen Landgericht zulässig. Die Rechtsprechung war nicht einheitlich. Es gab auch Gerichte, nach deren Auffassung den psychogenen Störungen eines Vollstreckungsschuldners besser durch ein zügiges Versteigerungsverfahren begegnet werden kann als durch eine weitere Verzögerung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinen Beschlüssen^[2] allerdings verfügt, dass z.B. bei (ärztlich attestierter) Suizidgefährdung die Versteigerung vorläufig auszusetzen ist.

Einstweilige Einstellung auf Antrag des Gläubigers

Jeder das Verfahren betreibende Gläubiger hat die Möglichkeit, die Zwangsversteigerung gem. § 30 ZVG einstweilen einstellen zu lassen. Hierzu "bewilligt" er die einstweilige Einstellung. Diese Bewilligung kann jederzeit im Verfahren erfolgen, um außergerichtliche Verhandlungen mit dem Schuldner zu führen oder aus verfahrenstaktischen Gründen, um z. B. einem aus Sicht des Gläubigers ungenügendem Meistgebot den Zuschlag versagen zu lassen. Der Gläubiger kann die einstweilige Einstellung nur zweimal bewilligen. Die dritte Einstellungsbewilligung gilt als Rücknahme des Versteigerungsantrages und führt zur Aufhebung des Verfahrens.

Vor dem Versteigerungstermin

Vor dem Versteigerungstermin muss das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert des Versteigerungsobjekts feststellen. Diese Verkehrswertfeststellung dient ausschließlich dazu, die Wertgrenzen für bestimmte Gläubiger- und Schuldnerschutzrechte im Versteigerungstermin bestimmen zu können. Der Rechtspfleger kann den Verkehrswert der Immobilie nach eigenem Ermessen schätzen. Allerdings wird in der Regel ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt. Grundsätzlich kann jedoch auch ein bereits vorhandenes Gutachten als Grundlage für die Verkehrswertermittlung dienen.

Dieses Verkehrswertgutachten wird dann den Verfahrensbeteiligten übermittelt bzw. der ermittelte Wert der Immobilie zur Stellungnahme bekanntgegeben. Das Gutachten kann auch von Bietinteressenten eingesehen werden.

Nach Anhörung der Beteiligten wird auf der Grundlage dieses Gutachtens der Verkehrswert durch Beschluss festgesetzt. Dieser Beschluss kann von allen Beteiligten mit der Beschwerde angefochten werden.

Nach erfolgter Verkehrswertfestsetzung wird der Versteigerungstermin bestimmt. In der Regel vergehen zwischen Anordnung der Zwangsversteigerung bis zur Bestimmung des Versteigerungstermins 9 bis 12 Monate, regional auch bis zu 24 Monate. Der Termin wird durch Aushang im Amtsgericht und Veröffentlichung im Amtsblatt bekannt gemacht. Gem § 38 Abs. 2 ZVG gilt auch die Veröffentlichung im Internet als Veröffentlichung im Amtsblatt. Zusätzlich erfolgt meist auch die Veröffentlichung in einer örtlichen Tageszeitung und an der Gemeindetafel (§ 39 ZVG).

Versteigerungstermin

Der Versteigerungstermin ist öffentlich. Jedermann hat Zutritt (§ 169 GVG). Er besteht aus drei Teilen: den Bekanntmachungen (§ 66 ZVG), der Bietzeit (§ 73 ZVG) und der Anhörung der anwesenden Beteiligten zum Zuschlag (§ 74 ZVG).[3]

Bekanntmachungen

Vor der eigentlichen Versteigerung verliest der Rechtspfleger die Grundbucheintragungen und bezeichnet die Gläubiger, die die Zwangsversteigerung beantragt haben (betreibende Gläubiger). Im Bekanntmachungsteil wird auch das "Geringste Gebot" aufgestellt. Es enthält die wegen vorrangiger Grundbucheintragung bestehen bleibenden Rechte und den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots, dies sind zumindest die Kosten des Versteigerungsverfahrens, oft kommen auch offene öffentlich-rechtliche Belastungen (z. B. Grundsteuern), sowie Nebenleistungen der bestehen bleibenden Rechte hinzu. Die bestehenbleibenden Rechte sind für Bietinteressenten von besonderer Bedeutung.

Gegenstand des Bekanntmachungsteils sind auch die Zuzahlungs- oder Ersatzbeträge. Hierbei handelt es sich um Geldleistungen, die ein Bieter zusätzlich zu seinem Gebot zahlen muss, wenn sich nachträglich herausstellt, dass ein bestehenbleibendes Recht nicht mehr besteht.

In diesem Stadium des Versteigerungstermins besteht für Gläubiger die letzte Möglichkeit, ihre Ansprüche rangwahrend anzumelden, bevor der Rechtspfleger zur Abgabe von Geboten auffordert.

Bietzeit

Die Mindestzeit, in der im Versteigerungstermin Gebote abgegeben werden können (Bietungszeit oder Bietzeit), beträgt 30 Minuten. Früher hatten Interessenten mindestens eine Stunde Zeit, Gebote abzugeben ("Bietungsstunde" oder "Bietstunde"). Eine Höchst-Bietzeit gibt es nicht; die Versteigerung dauert so lange, bis der Rechtspfleger das Ende der Versteigerung verkündet. In der Regel geschieht dies, wenn nach dreimaligen Aufruf des letzten Gebots keine weiteren Gebote abgegeben werden.

Der Bieter nennt im Termin ein bestimmtes Gebot, also den Betrag, den er zahlen will. Das Gebot im Grundstücks-Versteigerungstermin bezeichnet nur das Bargebot, also den Betrag, der vom Bietinteressenten bar bezahlt wird. Jeder Bietinteressent muss zu diesem Bargebot noch die bestehenbleibenden Rechte (siehe geringstes Gebot) hinzurechnen, um den eigentlichen Preis, den er bietet, zu erhalten.

Das höchste im Termin abgegebene Gebot heißt Meistgebot.

Sicherheit

Der das Verfahren betreibende Gläubiger oder ein anderer dazu Berechtigter (beispielsweise der Schuldner), kann von jedem Bieter unmittelbar nach Abgabe des Gebots Sicherheitsleistung in Höhe von in der Regel 10 % des Verkehrswerts verlangen. Bei besonders niedrigen Verkehrswerten kann die Sicherheit auch etwas höher sein, wenn bestimmte Nebenkosten dies erfordern. Die Sicherheit kann durch einen frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellten Bundesbank bestätigten Scheck, einen frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellten Verrechnungsscheck, der von einem dazu zugelassenen Kreditinstitut ausgestellt ist, oder die Bürgschaftserklärung eines solchen Kreditinstitutes geleistet werden (§ 69 ZVG). Als taugliche Sicherheit sind nur solche Verrechnungsschecks zugelassen, bei denen das Kreditinstitut Ausstellerin des Schecks ist und daher unmittelbar nach Art. 12 Satz 1 ScheckG auf Zahlung in Anspruch genommen werden kann, nicht jedoch vom Bieter ausgestellte Schecks, selbst wenn ein solcher zusammen mit einer Einlösungszusage der Bank vorgelegt wird.[4] Wird die Sicherheitsleistung nicht sofort erbracht, wird das Gebot vom Gericht zurückgewiesen. Nur bis zum 15. Februar 2007 war es auch noch möglich, Sicherheit durch Übergabe von Bargeld im Termin zu leisten. An die Stelle einer Barzahlung tritt nun die vorherige Überweisung auf ein Konto der Landesoberkassen Wird dem jeweiligen Bieter der Zuschlag nicht erteilt, wird die Sicherheit unmittelbar nach dem Versteigerungstermin vom Gericht zurückgegeben.

Gläubigerrechte

Jeder betreibende Gläubiger kann jederzeit, unabhängig von der Höhe des Gebots und der Verfahrenslage, die Einstellung des Verfahrens bewilligen (§ 30 ZVG). Wird die Einstellung durch den bestrangig betreibenden Gläubiger bewilligt, führt dies in der Regel zur sofortigen Einstellung des Verfahrens, weil sich das geringste Gebot geändert hat. Alle bis dahin abgegebenen Gebote werden unwirksam. Die Einstellungsbewilligung nachrangiger Gläubiger hat in der Regel keine Auswirkung auf den Versteigerungstermin. Die Zwangsversteigerung von Grundstücken kann der Gläubiger im Falle einer Insolvenz des Grundstückseigentümers auch außerhalb der Verwertung der Insolvenzmasse betreiben. Nach § 49 InsO ist die Zwangsversteigerung aus der Insolvenzmasse auch gegen den ausdrücklichen Willen des Insolvenzverwalters möglich. Der Insolvenzverwalter hat lediglich die Möglichkeit, im Falle der Zwangsversteigerung eines Grundstückes durch die Gläubiger unter erleichterten Bedingungen die vorläufige Einstellung des Verfahrens bei Gericht zu beantragen.

Verkündung

Im Abschluss an die Bietzeit befragt das Vollstreckungsgericht die im Termin anwesenden Beteiligten, ob Anträge abgegeben werden. Die betreibenden Gläubiger können auch in diesem Stadium die Einstellung des Verfahrens bewilligen, ebenso kann der Schuldner noch einen Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO begehren.

Ist im Versteigerungstermin kein wirksames Gebot abgegeben worden, stellt das Gericht das Verfahren von Amts wegen ein. Die betreibenden Gläubiger haben dann die Möglichkeit, die Fortsetzung des Verfahrens zu beantragen.

Liegt das Meistgebot (Bargebot einschließlich bestehenbleibender Rechte) unter 7/10 des Verkehrswerts, kann ein hierzu Berechtigter die Zuschlagsversagung beantragen.

Unter Berücksichtigung der Anträge verkündet das Gericht seine Entscheidung über den Zuschlag. Es ist auch möglich, dass das Gericht hierfür einen gesonderten Zuschlagstermin anberaumt. Aus verfassungsrechtlichen Gründen muss das Vollstreckungsgericht auch eine Verschleuderung vermeiden. Liegt das Meistgebot unter 3/10 des Verkehrswerts, wird das Vollstreckungsgericht seine Entscheidung vertagen, um dem Vollstreckungsschuldner die Gelegenheit zu geben, spezielle Vollstreckungsschutzanträge zu stellen.^[5]

Über die Erteilung oder Versagung des Zuschlags entscheidet das Vollstreckungsgericht durch Beschluss.

Das Vollstreckungsgericht muss bei seiner Entscheidung sowohl Gläubiger- als auch Schuldnerschutzinteressen berücksichtigen. Liegt das beste im Termin abgegebene Gebot (Meistgebot) unterhalb 7/10 des Verkehrswertes, muss der Zuschlag auf Antrag eines Berechtigten, dessen Anspruch innerhalb dieser 7/10-Grenze liegt, gem. § 74a Abs. 1 ZVG versagt werden. Liegt das Meistgebot unterhalb der Hälfte des Verkehrswertes (5/10), ist der Zuschlag gem § 85a Abs. 1 ZVG von Amts wegen zu versagen. In beiden Fällen ist ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen, in dem diese Grenzen nicht mehr gelten (versteigerungstechnisch 2. Termin). Sofern im Versteigerungstermin kein Gebot abgegeben wurde oder wegen einer Einstellungsbewilligung des Gläubigers der Zuschlag versagt wird, bleiben die Wertgrenzen auch im Folgetermin bestehen.

Die Verfahrenseinstellung des bestrangig betreibenden Gläubigers vor Verkündung der Zuschlagserteilung führt in der Regel ebenfalls zur Versagung des Zuschlags. Er kann damit erreichen, dass bei einem weiteren Versteigerungstermin die 7/10 bzw. 5/10-Grenzen immer noch gelten (versteigerungstechnisch weiterer 1. Termin).

Der Meistbietende, dem der Zuschlag erteilt worden ist, heißt Ersteher.

Gefahren- Haftungs- und Nutzenübergang

Die Gefahr eines Untergangs des Zubehörs und der übrigen mitversteigerten Gegenstände (Gerätschaften, Maschinen u.ä.) geht mit Ende der Versteigerung auf den Meistbietenden über. Dieser ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht Ersteher des Grundstückes durch Zuschlag.

Die Gefahr des Unterganges des Grundstückes nebst der mit ihm verbundenen Bestandteile (Gebäude u.ä) geht mit dem Zuschlag auf den Ersteher über, "und zwar minutengenau ab Zuschlag. Daher halten die leitenden Rechtspfleger in dem Zuschlagsbeschluß neben dem Datum auch die genaue Uhrzeit fest."^[6]

Alle Lasten, auch die Unbekannten gehen auf den Ersteher mit dem Zuschlag über. Auch die Haftpflicht geht ab Zuschlag auf den Ersteher über. Er tritt, sofern vorhanden, in bestehende Versicherungsverträge ein (§ 56, § 60, § 114 VVG).

Die Nutzung und die Fruchtziehung stehen dem Ersteher ab Zuschlag zu.^[7]

Wirkung des Zuschlagsbeschlusses

Wird der Zuschlag erteilt, ist der Ersteher ab Verkündung der Zuschlagserteilung Eigentümer des Grundstücks. Dies ist eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass es zur Eigentumsübertragung einer Grundbucheintragung bedarf.

Der Zuschlagsbeschluss ist für den Ersteher Vollstreckungstitel zur Durchsetzung seines Rechts auf die Besitzergreifung. Die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe gegen den Besitzer des Grundstücks kann vor Rechtskraft schon betrieben werden. Vollstrecken muss der Ersteher, nicht das Gericht. Die Vollstreckung erfolgt nicht durch das Gericht, sondern durch den Ersteher unter Mithilfe des Gerichtsvollziehers. Der Zuschlagsbeschluss muss hierzu vom Amtsgericht für vollstreckbar erklärt werden (Vollstreckungsklausel).

Nach der Zuschlagserteilung

Wird der Zuschlag erteilt, bestimmt der Rechtspfleger einen Verteilungstermin. In diesem wird der Versteigerungserlös nach einer gesetzlich vorgegebenen Rangfolge den Gläubigern zugeteilt.

Zum Verteilungstermin, der ca. 8 bis 12 Wochen nach der Zuschlagserteilung stattfindet, wird also der restliche Steigpreis fällig und verzinst sich ab Zuschlagserteilung mit 4 % p.a.

Die Berichtigung des Grundbuchs nimmt das Grundbuchamt auf Ersuchen des Versteigerungsgerichts vor. Das Gericht ersucht das Grundbuchamt, wenn der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist, der Teilungsplan ausgeführt wurde und die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes nachgewiesen wurde.

1. Teilweise aus Wikipedia entnommen