NIERUCHOMOśCI PODLEGAJąCE EGZEKUCJI

Aby przedstawić występujące w prawie belgijskim różne procedury egzekucyjne dotyczące nieruchomości, należałoby zdefiniować majątek, który może być przedmiotem egzekucji z nieruchomości.

Artykuł 1560 kodeksu sądowego mówi o tym w następujący sposób:

"Wierzyciel ma prawo ubiegać się o wywłaszczenie:

1° majątku nieruchomego i jego przynależności uznawanych za nieruchome, należących do jego dłużnika;

2° praw użytkowania, prawa emfiteuzy i powierzchni należącej do dłużnika, dotyczących majątku tego samego rodzaju."

Niniejszy artykuł daje podstawę do przeprowadzenia przymusowej egzekucji z majątku i praw, które mogą być obciążone hipoteką, zgodnie z artykułem 45 ustawy o hipotekach.

1. Majątek nieruchomy lub majątek uznawany za majątek nieruchomy

Artykuł 517 kodeksu cywilnego stanowi to co następuje:

"Majątek jest nieruchomy albo ze względu na swój rodzaj albo ze względu na swoje przeznaczenie lub też ze względu na rzecz, do której przynależy."

Ta klasyfikacja dotyczy zarówno majątku, jak i praw.

Tylko majątek nieruchomy, który nie jest przeznaczony do obrotu może być przedmiotem egzekucji z nieruchomości.

Ze względu na rodzaj

Artykuły 518 i kolejne kodeksu cywilnego podsuwają wskazówkę, która pozwala zdefiniować majątek nieruchomy ze względu na jego rodzaj. Kryterium stosowane dla tej kategorii majątku to grunt: chodzi o wszystkie dobra, które stanowią jego część lub które są z nim związane.

Ustawa podsuwa następujące przykłady:

• ziemia;
• rzeczy nieruchome: w zasadzie, według Sądu kasacyjnego, ta grupa zawiera dobra, które są na stałe lub zwyczajowo połączone z gruntem, w taki sposób, że ogólnie rzecz biorąc "budynki" stanowią jego część;
• wiatraki lub młyny wodne;
• rosnące zboże;
• jeszcze niezebrane owoce drzew;
• lasy niskopienne;
• lasy wysokopienne.

Znaczna część tych pojęć bardzo ewoluowała w czasie i w orzecznictwie przyjmuje się ich szersze znaczenie.

Ze względu na włączenie lub przeznaczenie

Ta kategoria majątku nieruchomego zawiera dobra, które są ruchome ze względu na swój rodzaj, ale z prawnego punktu widzenia są uznawane za dobra nieruchome z powodu ich powiązania z majątkiem nieruchomym.

Wraz z tym przepisem, ustawodawca wprowadził zasadę "accessorium sequitur principale", a działając w ten sposób dążył do lepszego zharmonizowania rzeczywistości prawnej z rzeczywistością faktyczną. Wyróżnił dwie grupy:

1. rzeczy, które właściciel gruntu umieścił na nim, aby obsługiwać ten grunt i korzystać z niego (artykuł 524 kodeksu cywilnego);

2. rzeczy ruchome, które właściciel na stałe przyłączył do gruntu:

• wtedy gdy są one połączone za pomocą gładzi, wapna lub cementu;
• kiedy te rzeczy nie mogą zostać odłączone w taki sposób, aby one same lub część gruntu, do którego są przymocowane nie zostały rozbite lub uszkodzone (artykuł 525 kodeksu cywilnego).

Te dobra nie muszą być formalnie wymienione w piśmie sądowym zawiadamiającym o dokonaniu zajęcia.

Ze względu na przedmiot, z którym pozostają w związku

Zważywszy, że ta kategoria nie odnosi się do przedmiotów (które mogą ulec przemieszczeniu), kryterium jest związane z rodzajem rzeczy, której prawa majątkowe dotyczą. Te rzeczy stanowią majątek nieruchomy ze względu na ich rodzaj lub przeznaczenie.

Chodzi tutaj zarówno o prawa rzeczowe (użytkowanie, prawo powierzchni, prawo hipoteczne,...), jak i o nieruchomości.

2. Należące do dłużnika

W pierwszej kolejności, komornik sądowy powinien sprawdzić jaki ewentualny majątek nieruchomy jest w posiadaniu dłużnika. W tym celu, może zasięgnąć informacji w urzędzie rejestracji.

Do wniosku o wszczęcie egzekucji powinien również zostać dołączony wyciąg ze spisu nieruchomości, który zawierałby wszelkie informacje dotyczące majątku nieruchomego i służyłby dłużnikowi jako poświadczenie własności.

W danym wypadku podstawa prawna znajduje się w artykule 141 ustawy o hipotekach:

"Opis nieruchomości, które są przedmiotem aktu lub dokumentu dostępnego w księgach, zawiera następujące elementy: położenie geograficzne (gmina, ulica lub osiedle, numer polisy), opis zgodny z katastrem sporządzony na podstawie wyciągu ze spisu nieruchomości, którego okres ważności wynosi najwyżej jeden rok, rodzaj i obszar. Jeżeli od chwili wpisania ostatniego tytułu elementy dotyczące położenia geograficznego i opisu zgodnego z katastrem zmieniły się, należy przedstawić takie dane, jakie wynikają z ostatniego wpisanego tytułu.

 Jeżeli chodzi o piętra lub o części pięter nieruchomości określonej w artykule 577bis § 11 kodeksu cywilnego, opis powinien być ponadto zgodny ze wskazówkami zawartymi w zarejestrowanym akcie podstawowym i zarejestrowanych aktach, które go zmieniły.

Wprowadza się wzmiankę w akcie lub dokumencie, dostępnym w księgach, o tytule własności do nieruchomości, których on dotyczy i o ostatnim wpisanym tytule jeżeli ma on mniej niż trzydzieści lat.

Król ma prawo uzupełnić zasady identyfikacji wymienione w niniejszym artykule."

Komornik sądowy składa wniosek o wydanie tego dokumentu do dyrektora regionalnego katastru dla regionu, w którym dany majątek się znajduje. Wniosek może zostać przesłany pocztą tradycyjną, faksem lub drogą mailową.

3. Prawo użytkowania, prawo emfiteuzy i prawo powierzchni

Te zagadnienia zostały już wcześniej poruszone przy okazji przedstawiania praw majątkowych rzeczowych na nieruchomości, które mogą być przedmiotem egzekucji.

ZAJęCIE ZABEZPIECZAJąCE

1. Warunki

Wierzytelność musi być pewna, ściśle określona i wymagalna

Każdy wierzyciel, któremu przysługuje wierzytelność pewna, ściśle określona i wymagalna może wystąpić z roszczeniem o zajęcie zabezpieczające majątku ruchomego należącego do jego dłużnika, w przypadku gdy stwierdzono niewypłacalność dłużnika.

PEWNA:

wierzytelność musi wyglądać na uzasadnioną prima facie, to znaczy, że sędzia uprawniony do orzekania w sprawie procedury zajęcia posiada jedynie marginalne prawo oceny, aby oceniać pewność wierzytelności.

WYMAGALNA:

wierzyciel może zwrócić się do sądu z wnioskiem o spłacenie długu.

śCIśLE OKREśLONA:

wysokość wierzytelności musi być co najmniej określona lub możliwa do określenia.

Jeżeli postanowienie sądu zagranicznego zastosowało się do tych wymagań, nawet jeśli nie zawiera ono exequatur, może ono również służyć jako podstawa do przystąpienia do zajęcia zabezpieczającego.

Musi istnieć pewna nagła potrzeba

Artykuł 1413 kodeksu sądowego stanowi to co następuje:

"Każdy wierzyciel ma prawo, w przypadkach, które wymagają szybkiej reakcji, zwrócić się do sędziego z wnioskiem o zajęcie tytułem zabezpieczenia majątku, który może być przedmiotem egzekucji, a który należy do dłużnika."

Zajęcie zabezpieczające musi być zawsze uzasadnione nagłą potrzebą.

Zastosowanie takiego środka musi być zawsze uzasadnione występującym ryzykiem niewypłacalności dłużnika, zarówno w chwili zajęcia, jak i w chwili wydawania orzeczenia przez sąd. Jednakże, nie jest konieczne przedstawianie dowodu w fazie początkowej, ale może on być wniesiony w trakcie trwania postępowania.

Orzecznictwo bierze pod uwagę różne konkretne okoliczności, które wpływają na nagłość sytuacji w danym konkretnym przypadku, na przykład:

• ilość dóbr, które mogą być przedmiotem egzekucji, posiadanych przez dłużnika;
• fakt, że dłużnik przebywa lub nie przebywa za granicą;
• …

2. Procedura

Procedura zajęcia zabezpieczającego majątku nieruchomego jest opisana w rozdziale III tomu V kodeksu sądowego.

żaden wyrok w sprawie merytorycznej nie jest dostępny

Wniosek

Artykuł 1026 kodeksu sądowego zawiera wzmianki "z prawa powszechnego", które powinny znaleźć się na wniosku:

• wskazanie dnia, miesiąca i roku;
• nazwisko, imię, zawód i miejsce zamieszkania wnioskodawcy (jak i, w danym wypadku, nazwisko, imię, miejsce zamieszkania i funkcja jego przedstawicieli ustawowych);
• przedmiot i uzasadnienie dla danego wniosku;
• określenie sędziego, który powinien w tej kwestii rozstrzygać;
• z wyjątkiem, gdy ustawa stanowi inaczej w tej sprawie, podpis adwokata strony.

W ramach przypomnienia, zastrzega się, że niniejsze wzmianki są obowiązkowe pod karą nieważności.

Jednakże, artykuł 1430 kodeksu sądowego przewiduje kilka innych szczególnych wzmianek, które powinny znaleźć się w przypadku zajęcia zabezpieczającego majątku nieruchomego:

"Wniosek mający na celu uruchomienie zajęcia zabezpieczającego nieruchomości zawiera, poza wzmiankami przewidzianymi w artykule 1026, następujące informacje:

1° o tytule, przyczynach, wysokości lub oszacowanej wartości posiadanej wierzytelności;

2° dobrach, na których powinno zostać przeprowadzone zajęcie;

3° nazwisko, imiona i miejsce zamieszkania dłużnika.

Do wniosku należy załączyć:

1° wyciąg ze spisu nieruchomości dotyczący majątku, który powinien być przedmiotem zajęcia;

2° zaświadczenie od kierownika urzędu hipotecznego zawierające, w danym wypadku, wszelkie istniejące zapisy i wszelkie wpisane nakazy i zajęcia dotyczące wspomnianego majątku."

Wyciąg ze spisu nieruchomości

Do wniosku o wszczęcie egzekucji powinien również zostać dołączony wyciąg ze spisu nieruchomości, który zawierałby wszelkie informacje dotyczące majątku nieruchomego i służyłby dłużnikowi jako poświadczenie własności.

W danym wypadku, podstawa prawna znajduje się w artykule 141 ustawy hipotecznej:

"Opis nieruchomości, które są przedmiotem aktu lub dokumentu dostępnego w księgach, zawiera następujące elementy: położenie geograficzne (gmina, ulica lub osiedle, numer polisy), opis zgodny z katastrem sporządzony na podstawie wyciągu ze spisu nieruchomości, którego okres ważności wynosi najwyżej jeden rok, rodzaj i obszar. Jeżeli od chwili wpisania ostatniego tytułu elementy dotyczące położenia geograficznego i opisu zgodnego z katastrem zmieniły się, należy przedstawić takie dane, jakie wynikają z ostatniego wpisanego tytułu.

 Jeżeli chodzi o piętra lub o części pięter nieruchomości określonej w artykule 577bis § 11 kodeksu cywilnego, opis powinien być ponadto zgodny ze wskazówkami zawartymi w zarejestrowanym akcie podstawowym i zarejestrowanych aktach, które go zmieniły.

Odnotowuje się w akcie lub dokumencie, dostępnym w księgach, tytuł własności do nieruchomości, których on dotyczy i ostatni wpisany tytuł jeżeli ma on mniej niż trzydzieści lat.

Król ma prawo uzupełnić zasady identyfikacji wymienione w niniejszym artykule."

Komornik sądowy składa wniosek o wydanie tego dokumentu do dyrektora regionalnego katastru dla regionu, w którym dany majątek się znajduje. Wniosek może zostać przesłany pocztą tradycyjną, faksem lub drogą mailową.

Zaświadczenie wydawane przez kierownika urzędu hipotecznego

Na mocy przepisów artykułu 127 ustawy hipotecznej, kierownik urzędu hipotecznego powinien wydać zaświadczenie, na którym znajdą się wzmianki o wszelkich prawach rzeczowych obciążających nieruchomość.

Artykuł 127 ustawy hipotecznej:

"Kierownik urzędu hipotecznego jest zobowiązany wydać zaświadczenia stwierdzające przeniesienia i przyznania praw rzeczowych, jak i ustanowione dzierżawy przez wszelkie jednostki wskazane w sporządzonych wnioskach, które zostały przygotowane w tym celu.

 Jednocześnie jest zobowiązany do wydania wszelkiemu wnioskodawcy odpisu zapisów lub istniejących wpisów, lub też zaświadczeń stwierdzających, że żaden z podanych elementów nie istnieje.

Niezależnie od daty aktu i jego wpisania, jest on zobowiązany do podania na zaświadczeniu aktu określonego w artykule 577-4 1. paragrafie kodeksu cywilnego, jak i jego modyfikacji."

Wniosek należy złożyć w kancelarii sądu pierwszej instancji w miejscu, w którym wnioskuje się o zajęcie.

Sędzia uprawniony do orzekania w sprawie procedury o zajęcie wyda postanowienie w terminie ośmiu dni; pod karą nieważności, postanowienie powinno zawierać kwotę, o której zajęcie się wnioskuje, jak i wykaz nieruchomości, które będą podlegać zajęciu. Powiadomienie o postanowieniu nastąpi w ciągu trzech dni licząc od ogłoszenia decyzji, listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Wyrok w sprawie merytorycznej jest dostępny

Wszelki wydany wyrok jest równoznaczny z wydaniem zezwolenia na przystąpienie do zajęcia zabezpieczającego, zgodnie z określonymi w nim zasądzeniami i to niezależnie od zatwierdzenia tymczasowego wykonania przymusowego, z wyjątkiem, gdy sędzia merytoryczny formalnie wyłączył tą możliwość lub gdy został przyznany okres zawieszenia płatności.

Taka decyzja jest wystarczająca, aby móc wymagać wierzytelności pewnej, ściśle określonej i wymagalnej. Inaczej mówiąc, musi być jeszcze zachowana zasada nagłości przypadku. Wierzyciel może również otrzymać zezwolenie na kształt zabezpieczenia od sędziego uprawnionego do orzekania w sprawie procedury o zajęcie.

żaden nakaz nie musi zostać doręczony

W drodze odstępstwa od przepisów dotyczących zajęcia egzekucyjnego, żaden nakaz płatności nie musi zostać wydany celem przeprowadzenia zajęcia zabezpieczającego, zważywszy, że chodzi o środek, który jest zarządzany z obawy przed niewypłacalnością dłużnika.

Artykuł 1432 kodeksu sądowego stanowi to co następuje:

"Zajęcie zabezpieczające majątku nieruchomego nie musi być poprzedzone żadnym nakazem.

Jest ono wykonywane na podstawie pisma od komornika sądowego doręczanego dłużnikowi i zawierającego, pod karą nieważności, to co następuje:

1° kopię wniosku i postanowienia zezwalającego na wykonanie zajęcia lub, jeżeli nie został on wcześniej doręczony, wyroku, który zgodnie z artykułem 1414 ma charakter zezwolenia;

2° wskazanie danych identyfikacyjnych dłużnika poprzez umieszczenie jego nazwiska, imion, zawodu, miejsca zamieszkania, miejsca i daty urodzenia;

3° dokładne określenie majątku, który jest przedmiotem zajęcia zgodnie z artykułem 1568;

4° wyciąg ze spisu nieruchomości."

Należy wpisać niniejsze zajęcie w ciągu miesiąca licząc od dnia wydania postanowienia przez sędziego uprawnionego do orzekania w sprawie procedury o zajęcie. Jeżeli ten wpis nie zostanie dokonany, postanowienie będzie uznawane za nieważne i niebyłe, a zajęcie zabezpieczające zostanie anulowane.

Pod uwagę bierze się datę, w której pismo sądowe zawiadamiające o dokonaniu zajęcia zostało okazane w urzędzie hipotecznym. Kierownik urzędu hipotecznego musi wpisać zajęcie w ciągu ośmiu dni, pod karą nieważności.

W danym wypadku, należy powiadomić organ podatkowy. Aby to uczynić, komornik sądowy musi wysłać listem poleconym zawiadomienie, w ciągu 24 godzin licząc od zajęcia, którego adresatem będzie organ podatkowy regionu, w którym osoba, której majątek został zajęty ma swoje miejsce zamieszkania lub miejsce głównego pobytu i do organu podatkowego regionu, w którym nieruchomość się znajduje.

Może się zdarzyć, że zajęcie zabezpieczające kilkakrotnie będzie wykonywane na tej samej nieruchomości.

Zajęcie zabezpieczające nie pociąga za sobą pozbawienia własności: dłużnik może spełniać rolę właściciela nieruchomości i wszelkie obowiązki z tego wynikające. Jednakże, żaden akt zbycia lub ustanawiający hipotekę nie może powstać po wpisaniu zajęcia.

Zgodnie z artykułem 1390 kodeksu sądowego, komornik sądowy musi wysłać zawiadomienie do rejestru głównego zawiadomień o zajęciach w ciągu trzech dni roboczych licząc od dnia doręczenia pisma sądowego zawiadamiającego o dokonaniu zajęcia.

Przedłużenie ważności

Okres ważności dla zajęcia zabezpieczającego wynosi trzy lata, licząc od daty wpisania. W świetle prawa, termin zajęcia upływa po upłynięciu tego okresu, a ogłoszenie hipoteczne jest usunięte z zaświadczeń.

Wierzyciel, który dostarczy dowód, iż jego zajęcie powinno zostać zachowane, musi zgłosić się z wnioskiem o przedłużenie jego okresu ważności co najmniej 15 dni przed upłynięciem terminu ważności. Ten termin 15 dni jest wymagalnym terminem na złożenie wniosku.

Musi być również spełniony warunek nagłości sytuacji w przypadku składania wniosku o przedłużenie terminu zajęcia zabezpieczającego.

Artykuł 1439 kodeksu sądowego stanowi to co następuje :

"Postanowienie jest doręczane dłużnikowi. Zostaje uznane za niebyłe, jeżeli nie wnioskowano o przedłużenie wpisu przed upłynięciem terminu ważności wcześniejszego zajęcia.

Przedłużenie wpisu jest możliwe po okazaniu kierownikowi urzędu wniosku sporządzonego w dwóch egzemplarzach, z dokładnym wskazaniem wpisu, który powinien być przedłużony, do wniosku należy załączyć wypis postanowienia i pisma sądowego zawiadamiającego o wydanym postanowieniu, bez naruszenia zastosowania artykułu 90 ustęp 2 ustawy z dnia 16 grudnia 1851 roku, jeżeli istnieje taka potrzeba."

Jeżeli zajęcie zostaje przedłużone, nie chodzi tutaj o ponowne zajęcie. Jednakże, wierzyciel może zwrócić się do sądu z wnioskiem o ponowne zajęcie tego samego dobra po upłynięciu okresu trzech lat.

Jeżeli odmówiono przedłużenia zajęcia, wierzycielowi nie przysługuje środek odwoławczy.

Wykreślenie zajęcia

Jeżeli postanowienie sądu zostanie odwołane, należy anulować zajęcie i dokonać wykreślenia wpisu hipotecznego.

W danym wypadku, postanowienie sądu jest nadal tymczasowo wykonalne: kierownik urzędu hipotecznego musi dokonać wykreślenia pomimo jakichkolwiek sprzeciwów.

Procedura wykreślania wpisu w urzędzie hipotecznym jest opisana w artykułach 92-94 ustawy hipotecznej.

ZAJęCIE EGZEKUCYJNE

Zgodnie z artykułem 1560 kodeksu sądowego, każdy wierzyciel może ubiegać się o wywłaszczenie majątku nieruchomego (który może być przedmiotem egzekucji). Dotyczy to wierzycieli hipotecznych i wierzycieli niezabezpieczonej wierzytelności.

Aby zapoznać się z warunkami mającymi zastosowanie w przypadku zajęcia i jego przedmiotu, patrz zajęcie zabezpieczające majątku nieruchomego.

Jeśli chodzi o przedmiot zajęcia, należy przywołać artykuł 1563 kodeksu sądowego, aby wyczerpać zagadnienie.

W zasadzie, wierzyciel ma prawo wybierać pośród dóbr, które mogą być przedmiotem egzekucji, należących do jego dłużnika. Jednakże, jeżeli wierzyciel już obciążył dobro nieruchome hipoteką, najpierw musi ją wykonać zanim wskaże inne dobro, o ile wpływy uzyskane z dobra obciążonego hipoteką nie są wystarczające.

1. Kilka szczególnych przypadków

Współwłasność

Jeżeli dobro nieruchome należy do większej liczby osób, wówczas mówimy o współwłasności.

Na zasadzie odstępstwa od zajęcia egzekucyjnego, kiedy to właściciele nie stracili prawa własności do dobra będącego przedmiotem zajęcia, konieczne jest wyjście z współwłasności, w przypadku pozbawienia rzeczy prawnie nabytej.

Jeżeli nie wszyscy właściciele są dłużnikami wierzytelności, o której zajęcie się wnioskuje, wywłaszczenie może jedynie nastąpić w chwili podziału. Zawiadomienie o wydaniu nakazu lub o przekazaniu do zajęcia egzekucyjnego może się następnie odbyć bez przeszkód.

Artykuł 1561 kodeksu sądowego:

"Jednakże, część wspólna dłużnika nie może zostać poddana egzekucji przez jego osobistych dłużników przed dokonaniem podziału lub przeprowadzeniem licytacji, o co mogą się ubiegać lub w których mogą brać udział, z zastrzeżeniem umowy współwłasności zawartej przed wniesieniem wniosku o przeprowadzenie podziału lub przed aktem ustanawiającym hipotekę.

W przypadku licytacji, niezależnie kim jest nabywca, inny niż współlicytujący, którego część wspólna została obciążona hipoteką, prawo wierzyciela hipotecznego przechodzi na część należącą do dłużnika, mającą formę ceny.

W przypadku podziału wraz z zapłaceniem różnicy wartości, kwoty, które współuczestniczący w podziale jest zobowiązany zapłacić, zostają przeznaczone na spłacenie wierzytelności uprzywilejowanych lub hipotecznych, które utraciłyby ten charakter, i to według przysługującej kategorii, którą miałyby te wierzytelności w chwili podziału."

Wniosek o zniesienie współwłasności wniesiony przez wierzyciela stanowi prawo własne, które może wynikać z wyżej wspomnianego artykułu, w taki sposób, że dłużnik nie musi być uprzednio wzywany do zapłaty.

Współmałżonkowie

Zgodnie z artykułem 1562 kodeksu sądowego, można się ubiegać o wywłaszczenie majątku nieruchomego należącego do wspólnego majątku względem dłużnika i jego współmałżonka celem spłaty długu, który jest wspólny dla dwojga małżonków lub który stanowi dług własny obciążający majątek wspólny.

Jeżeli wierzyciel chce ściągnąć swoją wierzytelność od jednego lub od obojga małżonków, należy zawsze brać pod uwagę ustrój małżeński ich łączący.

W rzeczywistości, małżonkowie, którzy są w związku małżeńskim zakładającym wspólnotę majątkową (ustrój ustawowy) odpowiadają majątkiem wspólnie przed wierzycielami, podczas gdy w małżeństwie z rozdzielnością majątkową małżonkowie odpowiadają tylko majątkiem własnym. W tym ostatnim przypadku, wnioskowane pozbawienie rzeczy nabytej prawnie ograniczy się do wspomnianego majątku własnego.

2. Procedura

Ustawodawstwo w zakresie kredytów hipotecznych zawiera kilka szczególnych przepisów, które dotyczą egzekucji przymusowej.

Z zastosowaniem artykułu 59 §1 ustawy o kredycie hipotecznym (la loi sur le crédit hypothécaire: LCH), pożyczkodawca, który posiada wyrok lub inny akt urzędowy i który chciałby skorzystać z środka w postaci egzekucji przymusowej lub zajęcia, musi najpierw spróbować rozwiązać spór w sposób polubowny. To wierzyciel powinien być inicjatorem zawarcia ugody, zanim zostanie doręczony jakikolwiek nakaz.

Próba polubownego rozstrzygnięcia sporu powinna dotyczyć wyłącznie osoby fizycznej, która subskrybowała kredyt nie działając w jakimkolwiek celu zawodowym.

Doręczenie nakazu

Przeciwnie do przepisów procedury sądowej stosowanych w zakresie zajęcia zabezpieczającego majątku nieruchomego, nakaz płatniczy powinien zostać doręczony przed przystąpieniem do zajęcia egzekucyjnego.

Artykuł 1564 kodeksu sądowego określa jakie wzmianki powinny znaleźć się obowiązkowo na tym nakazie:

• odpis całkowity tytułu, pod warunkiem, że został doręczony dłużnikowi;
• wybór właściwości sądu w okręgu, w którym urzęduje sędzia wyznaczony do rozpoznania postępowania egzekucyjnego;
• informacja, że w przypadku braku płatności, zostanie uruchomiona procedura egzekucyjna z nieruchomości;
• nazwisko, imiona, zawód, miejsce zamieszkania, miejsce i data urodzenia dłużnika;
• wskazanie podstawy z artykułu 43 kodeksu sądowego;
• informacja, że dłużnik może przekazać sędziemu polubowną ofertę kupna jego nieruchomości w okresie ośmiu dni licząc od dnia doręczenia pisma sądowego zawiadamiającego o dokonaniu zajęcia.

Zgodnie z artykułem 1567 kodeksu sądowego, nakaz zachowuje ważność w okresie sześciu miesięcy, to znaczy, że po sześciu miesiącach po nakazie musi zostać wydane pismo sądowe zawiadamiające o dokonaniu zajęcia. Jeżeli ten termin zostanie przekroczony, nakaz automatycznie traci swoją moc.

Doręczenie nakazu poprzedzającego zajęcie nieruchomości wywołuje pewne skutki w zakresie możliwości rozporządzania majątkiem. Między innymi, nakaz ma charakter wezwania do zapłaty i przerywa bieg przedawnienia w myśl artykułu 2244 kodeksu cywilnego.

Jeżeli nakaz zawiera wszystkie informacje obowiązkowe wyżej wymienione, może on zostać wpisany w urzędzie hipotecznym właściwym ze względu na miejsce, w którym majątek się znajduje. Nie chodzi, więc o obowiązek.

Okres ważności w przypadku wpisania nakazu to sześć miesięcy i może on zostać przedłużony na podstawie wniosku na okres sześciu miesięcy.

Chodzi o pierwszy tytuł egzekucji przymusowej, który wiąże się z mniejszą rozporządzalnością majątkiem nieruchomym; dłużnik nie może dobra zbyć lub obciążyć hipoteką.

Sprzeciw

Dłużnik może pozwać wierzyciela, który ubiega się przed sądem o dokonanie zajęcia, z powodu nieprawidłowości w nakazie i w szczególności, w związku z wadami formalnymi nakazu, nie powodując przy tym skutku zawieszającego, lub w związku z błędnym tytułem. Jednakże, sprzeciw, poprzez który kwestionuje się ważność tytułu egzekucyjnego pociąga za sobą skutek zawieszający.

Przedłużenie terminu płatności

Artykuł 1334 kodeksu sądowego stanowi to co następuje:

"Jeżeli egzekucja lub zajęcie odbyły się na mocy aktu urzędowego innego niż wyrok, wniosek o przedłużenie terminu przewidziany w artykule 1244 kodeksu cywilnego musi zostać złożony, pod karą utraty ważności, w terminie piętnastu dni licząc od wydania nakazu lub w przypadku braku nakazu, licząc od dnia wydania pierwszego aktu zawiadamiającego o zajęciu doręczonego dłużnikowi."

Prawo do złożenia wniosku o przedłużenie terminu płatności wynika z porządku publicznego i nie może zostać wyłączone. Jednakże, dłużnik musi znajdować się w trudnej sytuacji i działać w dobrej wierze.

Możliwość złożenia wniosku o przedłużenie terminu płatności znika z chwilą, gdy dłużnik zostaje wezwany przez notariusza do zapoznania się z warunkami sprzedaży, zgodnie z artykułem 1582 kodeksu sądowego.

Zajęcie

Zajęcie powinno zostać zarządzone w terminie sześciu miesięcy, ale wyłącznie (pod karą nieważności) po upływie terminu piętnastu dni licząc od doręczenia pisma sądowego zawiadamiającego o nakazie.

Nakaz płatniczy może zostać ponownie doręczony po upływie sześciu miesięcy.

Zgodnie z artykułem 1568 kodeksu sądowego, pismo sądowe zawiadamiające o dokonaniu zajęcia powinno zawierać następujące wzmianki:

• powołanie tytułu egzekucyjnego;
• opis nieruchomości będących przedmiotem zajęcia zgodnie z zaleceniami zawartymi w artykule 144 ustawy hipotecznej;
• wskazanie sędziego, który będzie rozstrzygał w sprawie wniosku;
• wskazanie posiadanej przez dłużnika możliwości przekazania, w terminie ośmiu dni, polubownej oferty zakupu jego nieruchomości;
• dane identyfikacyjne strony, której dotyczy zajęcie.

Analogicznie do możliwości, która istnieje w przypadku nakazu, pismo sądowe zawiadamiające o dokonaniu zajęcia jest również wpisywane w urzędzie hipotecznym. W tym kontekście, chodzi jednak o obowiązek, zgodnie z artykułem 1569 kodeksu sądowego, wpisanie nie jest fakultatywne:

"Pismo sądowe zawiadamiające o dokonaniu zajęcia musi zostać wpisane, najpóźniej w terminie piętnastu dni, do właściwego rejestru w urzędzie hipotecznym, to jest stan majątku, część dóbr będących przedmiotem zajęcia w danym okręgu."

W przypadku braku wpisu (we właściwym czasie), zajęcie staje się nieważne. Po raz kolejny, data wydania pisma sądowego zawiadamiającego o dokonaniu zajęcia jest traktowana jako data wpisu.

Wpis zachowuje ważność w terminie trzech lat, a jego ważność może zostać przedłużona po przedstawieniu kierownikowi urzędu hipotecznego wniosku.

Zajęcie nie pociąga za sobą w żadnym wypadku przeniesienia praw własności i jedynie uprawnia wierzyciela do sprzedaży dobra. W rzeczywistości, prawo własności przyjmuje całkiem nowe znaczenie dla dłużnika. W istocie, nie może on ani obciążyć hipoteką ani zbyć nieruchomości i powinien działać w interesie wierzycieli.

Sprzeciw

Dłużnik może wezwać wierzyciela do sądu rozpatrującego w sprawie procedury zajęcia z powodu nieprawidłowości zajęcia lub wadliwości tytułu.

Wniosek i postanowienie o wyznaczeniu notariusza

Zgodnie z artykułem 1580 kodeksu sądowego, wierzyciel może w terminie jednego miesiąca, po wpisaniu zajęcia, złożyć wniosek do sądu, o wyznaczenie notariusza, który będzie odpowiedzialny za przetarg publiczny lub polubowną sprzedaż zajętych dóbr.

Termin jednego miesiąca nie jest terminem prekluzyjnym i nie jest ustanowiony pod karą nieważności.

Sędzia uprawniony do orzekania w sprawie procedury o zajęcie, właściwy ze względu na okręg, w którym nieruchomość się znajduje, będzie rozstrzygał w sprawie wniosku, który musi spełnić wymagania artykułu 1026 kodeksu sądowego.

Ponadto, wniosek zawiera:

• oryginał pisma sądowego zawiadamiającego o wydaniu nakazu;
• oryginał pisma sądowego zawiadamiającego o zajęciu;
• tytuł egzekucyjny;
• wyciągi ze spisu nieruchomości;
• ewentualne pełnomocnictwo do przeprowadzenia polubownej sprzedaży.

Sędzia uprawniony do orzekania w sprawie procedury o zajęcie wydaje decyzję w zakresie wyboru notariusza. Wypis postanowienia o ustanowieniu notariusza jest do niego przesyłany za zwykłym pokwitowaniem, w ciągu piętnastu dni od wydania decyzji. W zasadzie, notariusz jest zobowiązany do wypełnienia powierzonego mu zadania. Jeżeli nie jest on w stanie wypełnić zadanie, do którego został wyznaczony, może zwrócić się do sędziego uprawnionego do orzekania w sprawie procedury o zajęcie z wnioskiem o wyznaczenie zastępcy.

Postanowienie, które wynika z artykułu 1580 kodeksu sądowego może być przedmiotem odwołania zgłoszonego przez wnioskodawcę lub na sprzeciw wniesiony przez osobę, której zajęcie dotyczy. W przypadku tych dwóch odwołań, stosuje się termin jednego miesiąca licząc od dnia doręczenia.

Mimo, iż doręczenie postanowienia nie jest ustawowym obowiązkiem, postanowienie może zostać doręczone osobie, której zajęcie dotyczy w prostym celu, aby mógł zacząć biec termin dla sprzeciwu osoby trzeciej od wyroku naruszającego jej interesy. Sprzeciw nie wywołuje w żadnym wypadku skutku zawieszającego.

Sprzedaż polubowna

Na wniosek osoby, której zajęcie dotyczy

Dłużnik zostaje poinformowany, zarówno w piśmie sądowym zawiadamiającym o wydaniu nakazu, jak i w piśmie sądowym zawiadamiającym o dokonaniu zajęcia, o fakcie, iż jest on również uprawniony do polubownego sprzedania nieruchomości.

Procedura została opisana w artykule 1580bis kodeksu sądowego. Polubowna sprzedaż jest możliwa na wniosek wysunięty jednostronnie i musi zawierać konkretną ofertę zakupu.

Zgodnie z własną oceną, sąd bierze pod uwagę interesy wszystkich stron i wydaje niezbędne instrukcje. Jego postanowienie zawiera opis warunków polubownej sprzedaży, jak i dane identyfikacyjne notariusza wyznaczonego do tego celu oraz termin, w którym sprzedaż powinna zostać zrealizowana.

Postanowienie nie może być przedmiotem sprzeciwu lub odwołania.

Na wniosek wierzyciela, który dokonuje zajęcia

Wierzyciel zajmujący dobra również może zgłosić wniosek o przeprowadzenie polubownej sprzedaży, zgodnie z artykułem 1580ter kodeksu sądowego.

Wniosek ten zostanie złożony wraz z pismami sądowymi zawiadamiającymi o wydaniu nakazu, o dokonaniu zajęcia, wyciągami ze spisu nieruchomości oraz aktem sprzedaży przygotowanym przez notariusza.

Wydając postanowienie, sąd bierze pod uwagę interesy wszystkich wierzycieli, dłużnika i ewentualnie osób trzecich będących w posiadaniu majątku. Postanowienie będzie zawierać ustalone warunki, jak i dane identyfikacyjne notariusza wyznaczonego do tego celu oraz termin, w którym polubowna sprzedaż powinna zostać ostatecznie zrealizowana.

Przetarg publiczny

Warunki sprzedaży

Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana polubownie albo, jeżeli sędzia uprawniony do orzekania w postępowaniu o zajęcie sprzeciwi się jej, należy ustalić wówczas ogólne warunki sprzedaży, które określiłyby ramy prawne dla kolejnych czynności.

Te warunki określą stosunki prawne łączące osobę, której dotyczy zajęcie, wierzycieli i nabywcę.

Wzmianki, które obowiązkowo powinny znaleźć się w warunkach sprzedaży zostały przedstawione w artykule 1582, ustęp pierwszy, kodeksu sądowego:

"Warunki przetargowe, sporządzone przez ustanowionego notariusza, wskazują dzień sprzedaży oraz zawierają upoważnienie do przejęcia ceny na rzecz wpisanych wierzycieli i wierzycieli, którzy wystąpili o wpisanie nakazu.

 Wskazuje, jakie będą zastosowane środki w zakresie jawności. Jawne informacje nie zawierają uwag o przymusowym charakterze sprzedaży."

Dłużnik i wierzyciele, którzy dbają o jawność ksiąg hipotecznych w zakresie nakazu lub doręczonego zajęcia zabezpieczającego są wzywani pismem sądowym doręczanym przez komornika sądowego, co najmniej miesiąc przed sprzedażą, do zapoznania się z warunkami sprzedaży i do wzięcia udziału w przetargu.

W przypadku braku zgody, strony muszą powiadomić o tym notariusza w terminie ośmiu dni licząc od dnia zawiadomienia; w tym wypadku nie określa się żadnych dalszych warunków postępowania. Po upłynięciu tego terminu, warunki sprzedaży nie mogą już zostać zmienione przez notariusza i wszystkie nieprawidłowości zostają usunięte.

Protokół zostaje złożony w kancelarii przez notariusza. Sędzia uprawniony do orzekania w sprawie procedury zajęcia ustali datę rozprawy, w trakcie której rozstrzygnie sprawę ewentualnych sporów dotyczących warunków sprzedaży.

Zgodnie z artykułem 1584 kodeksu sądowego, niniejsze warunki są uwzględnione na marginesie wpisu o zajęciu w urzędzie hipotecznym. W rezultacie, zajęcie ma charakter wspólny dla wszystkich wierzycieli. Każdy wierzyciel może ubiegać się o pozbawienie rzeczy prawnie nabytej.

Sprzedaż

Warunki sprzedaży podają datę, w której odbędzie się przetarg publiczny.

Data sprzedaży powinna przypadać w terminie sześciu miesięcy licząc od dnia wydania postanowienia o ustanowieniu notariusza, pod karą nieważności. Jeżeli ten termin nie zostanie zachowany, zostanie ustanowiony inny notariusz.

Notariusz przystępuje do przetargu publicznego na wniosek strony ubiegającej się o zajęcie, wierzyciela wpisanego lub wierzyciela, którego nakaz został wpisany. Jego koszty zostaną pokryte przez środki uzyskane ze sprzedaży majątku.

Zgodnie z artykułem 1587 kodeksu sądowego, przetarg odbywa się według miejscowych zwyczajów. W zasadzie, chodzi o jedno posiedzenie, w trakcie którego wystawia się majątek na licytację. W istocie, przeniesienie własności odbywa się w trakcie tego posiedzenia.

W interesie każdej ze stron, notariusz może wyznaczyć drugi termin sprzedaży, która odbędzie się najwcześniej w terminie 14 dni i najpóźniej w terminie 30 dni. W danym wypadku, pierwsze posiedzenie to tymczasowe przybicie.

Jeżeli wszyscy wierzyciele, dla których zajęcie nieruchomości jest wspólne, wyrażą zgodę, wówczas przymusowa sprzedaż może zostać przekształcona w sprzedaż dobrowolną.

Każdy ma prawo zaoferować wyższą cenę w terminie piętnastu dni licząc od dnia przetargu. Termin piętnastu dni ma charakter wymagalny pod karą utracenia ważności.

Przetarg, który następuje po przelicytowaniu ceny ma charakter ostateczny. Przelicytowanie ceny może zostać odrzucone przez notariusza, jeśli notariusz nie zna oferującego lub nie jest pewny jego wypłacalności. To uzasadnienie może być również wskazane przez notariusza celem odrzucenia oferty zgłoszonej w trybie zwyczajnym. W danym wypadku, notariusz musi uzasadnić swoją odmowę.

Notariusz sporządza protokół z przetargu, który zostaje przekazany nabywcy wraz z warunkami sprzedaży. Wyciąg z umowy przetargowej musi zostać doręczony osobie, której zajęcie dotyczy najpóźniej w terminie piętnastu dni licząc od upłynięcia terminu wniesienia płatności (ten termin jest zawarty w warunkach sprzedaży).

Umowa przetargowa jest jednocześnie uznawana za tytuł egzekucyjny, który pozwala na eksmitowanie lokatora nieruchomości.