E-Note 5 – Die Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen (Rechtsanwalt E-Notiz)

1. BESTIMMUNG DES BEGRIFFS UNBEWEGLICHES VERMÖGEN

Unter dem unbeweglichen Vermögen verstehen sich Grundstücksflächen, die eigenständige Eigentumsrechte (Grundbesitz) begründen, sowie dauerhaft mit Grundstücken verbundene Gebäude oder Teile solcher Gebäude, wenn diese nach entsprechenden Rechtsvorschriften eigenständige Eigentumsrechte begründen.

2. GELTUNGSBEREICH DER GESETZLICHEN BESTIMMUNGEN

Die Zwangsvollstreckung von Forderungen in das unbewegliche Vermögen umfasst:

• Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen;
• Die vereinfachte Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen;
• Die Zwangsvollstreckung in Teile des unbeweglichen Vermögens.

Die Bestimmungen bezüglich der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen gelten entsprechend für:

• die Zwangsvollstreckung in ständige Nutzungsrechte,
• die Zwangsvollstreckung in Gebäude und Räumlichkeiten, die einen eigenständigen Eigentumsanspruch begründen,
• die Zwangsvollstreckung in die Eigentumsrechte von Miteigentümern an Gebäuden und Räumlichkeiten,
• die Zwangsvollstreckung in das Eigentum an in ein Schiffsregister eingetragenen Wasserfahrzeugen,
• die Zwangsvollstreckung durch die Veräußerung eines gewerblichen oder landwirtschaftlichen Unternehmens.

3. ZUSTÄNDIGKEIT DER VOLLSTRECKUNGSBEHÖRDE

Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen obliegt einem dem zuständigen örtlichen Vollstreckungsgericht unterstellten Gerichtsvollzieher.

Bei der Durchführung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ist die Möglichkeit der Wahl des Gerichtsvollziehers in der Republik Polen nach geltendem Recht nicht zulässig.

4. DIE AN ZWANGSVOLLSTRECKUNGSVERFAHREN IN DAS UNBEWEGLICHE VERMÖGEN BETEILIGTEN

Außer dem Gläubiger und dem Schuldner sind an den Zwangsvollstreckungsverfahren auch Personen mit beschränkten Eigentumsrechten und -ansprüchen oder privaten durch das Grundstück gesicherten Rechtsansprüchen sowie, wenn es sich bei dem Gegenstand der Zwangsvollstreckung um ein ständiges Nutzungsrecht handelt, die Körperschaft, die den Vertrag über das ständige Nutzungsrecht abgeschlossen hat.

5. ZWANGSVERWALTUNG VON UNBEWEGLICHEM VERMÖGEN AUFGRUND EINES GEGEN EINE VERHEIRATETE PERSON ERLASSENEN VOLLSTRECKUNGSTITELS

Ein gegen eine verheiratete Person erlassener Vollstreckungstitel bildet die gesetzliche Grundlage zur Zwangsverwaltung eines Grundstücks, das Teil der im Gemeinschaftsbesitz der Ehegatten befindlichen Vermögenswerte ist. Weitere Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sind aufgrund von gegen beide Ehegatten erlassenen Vollstreckungstiteln zulässig.

Erhebt der Ehegatte des Schuldners Einwände gegen die Zwangsverwaltung, so hat der Gerichtsvollzieher den Gläubiger unverzüglich von diesem Widerspruch in Kenntnis zu setzen, Letzterer muss dann binnen einer Woche einen Vollstreckungsbeschluss gegen diesen Ehegatten beantragen, ansonsten erfolgt die Einstellung des Zwangsvollstreckungsverfahrens in das bewegliche Vermögen.

6. MAHNUNG, EINTRAG IN DAS GRUNDBUCH, ZEITPUNKT DER ZWANGSVERWALTUNG

Gleichzeitig mit dem Versand der Mitteilung an den Schuldner übermittelt der Gerichtsvollzieher der für die Pflege des Grundbuchs zuständigen Stelle einen Antrag auf Vornahme eines Eintrags bezüglich des laufenden Zwangsvollstreckungsverfahrens in das Grundbuch oder zur Übermittlung des Antrages an die Dokumentensammlung. Der Antrag des Gläubigers auf Einleitung eines Zwangsvollstreckungsverfahrens in das in dem Antrag ausgewiesene unbewegliche Vermögen veranlasst den Gerichtsvollzieher, den Schuldner aufzufordern, den ausstehenden Betrag binnen zwei Wochen zu bezahlen; andernfalls wird das Beschreibungs- und Bewertungsverfahren eingeleitet.

Das unbewegliche Vermögen des Schuldners steht ab dem Zeitpunkt des Eingangs der Mitteilung bei ihm unter Zwangsverwaltung.

Hinsichtlich der Schuldner, die keine Mitteilung erhalten haben, sowie in Bezug auf Dritte gilt das unbewegliche Vermögen ab dem Zeitpunkt, in dem die Eintragung in das Grundbuch erfolgt, oder wenn der Gerichtsvollzieher den Antrag an die Dokumentensammlung übermittelt, als zwangsverwaltet. Für alle, denen bekannt ist, dass das Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet wurde, gelten die Auswirkungen der Zwangsverwaltung jedoch bereits ab dem Zeitpunkt, zu dem die jeweilige Partei davon Kenntnis erlangt hat, und zwar auch dann, wenn die Mitteilung noch nicht an den Schuldner versandt wurde oder noch kein Eintrag in das Grundbuch erfolgt ist. Der Gerichtsvollzieher setzt den Schuldner von der Zwangsverwaltung in Kenntnis.

7. BETEILIGUNG AN EINEM ZWANGSVOLLSTRECKUNGSVERFAHREN IN UNBEWEGLICHES VERMÖGEN

Ein Gläubiger, der ein Zwangsvollstreckungsverfahren in unbewegliches Vermögen veranlasst hat, nachdem das Grundstück bereits von einem anderen Gläubiger unter Zwangsverwaltung gestellt worden ist, wird an dem bereits eingeleiteten Verfahren beteiligt und kann keine Wiederaufnahme bereits abgeschlossener Verfahren beantragen; davon abgesehen verfügt er über dieselben Rechte wie der ursprüngliche Gläubiger.

8. VERTRETUNGSBERECHTIGTE BEI ABWESENHEIT

Zur Wahrung der Rechte von Personen, deren Aufenthaltsort unbekannt ist, und die aufgrund ihrer Abwesenheit keine Mitteilungen erhalten können, bestellt das Gericht auf Antrag des Gerichtsvollziehers einen Vertretungsberechtigten, um die Rechte dieser abwesenden Person wahrzunehmen. Der Vertretungsberechtigte nimmt seine Pflichten im weiteren Verlauf des Verfahrens auch im Interesse anderer Personen wahr, die keine Mitteilungen erhalten können. Der Vertretungsberechtigte darf allerdings nur dann mehrere Personen auf einmal vertreten, wenn deren Interessen nicht in Widerspruch zueinander stehen.

9. UMFANG DER ZWANGSVERWALTUNG

Die Zwangsverwaltung erstreckt auf das Grundstück sowie auf alle Gegenstände, die gemäß den geltenden vermögensrechtlichen Bestimmungen mit einem Grundpfandrecht belastet werden können.

Dabei handelt es sich um:

• Bestandteile des unbeweglichen Vermögens,
• das Inventar des unbeweglichen Vermögens,
• erzielte natürliche und zivilrechtliche Gewinne.

10. FOLGEN DER ZWANGSVERWALTUNG UNBEWEGLICHEN VERMÖGENS

Eine Veräußerung des Grundstücks, nachdem es unter Zwangsverwaltung gestellt wurde, hat auf das weitere Verfahren keinerlei Einfluss. Der Erwerber ist berechtigt, an dem Verfahren als Gläubiger teilzunehmen. Zwangsverwaltungsmaßnahmen gelten stets sowohl in Bezug auf den Schuldner als auch auf den Erwerber.

Die Veräußerung von Gegenständen, die zusammen mit dem Grundstück der Zwangsverwaltung unterliegen, ist unwirksam, nachdem sie unter Zwangsverwaltung gestellt wurden. Das Vorgenannte gilt nicht für Veräußerungen, die durch den Vermögensverwalter im Rahmen seiner gesetzlichen Vollmachten vorgenommen wurden. Eine hypothekarische Belastung des Grundstücks, nachdem es unter Zwangsverwaltung gestellt wurde, ist ebenso wenig gültig wie die Veräußerung hypothekenfreier Teile. Sollte ein stillschweigender Hypothekeneintrag erfolgen, nachdem das Grundstück unter Zwangsverwaltung gestellt wurde, genießt die dadurch gesicherte Verbindlichkeit gegenüber den durch Hypotheken gesicherten Verpflichtungen keinen Vorrang bei der Befriedigung.

11. VERWALTUNG DES ZWANGSVERWALTETEN GRUNDSTÜCKS

Das zwangsverwaltete Grundstück wird von dem Schuldner verwaltet, für welchen dann die Bestimmungen gelten, die auf Vermögensverwalter anzuwenden sind.

Sofern es die ordnungsgemäße Vermögensverwaltung erfordert, kann das Gericht dem Schuldner die Verwaltung entziehen und einen anderen Vermögensverwalter bestellen; dasselbe gilt auch für den derart bestellten Vermögensverwalter.

Das Gericht wird Anträge auf Bestellung eines anderen Vermögensverwalters ablehnen, falls die Vermögensverwaltung verursacht, die von den laufenden Einnahmen nicht gedeckt werden, und wenn der Antragsteller es versäumt, den von dem Gericht geforderten Geldbetrag binnen einer Woche zu hinterlegen.

Hat der Schuldner, der nicht länger als Vermögensverwalter fungiert, zu dem Zeitpunkt, als das Grundstück unter Zwangsverwaltung gestellt wurde, Räumlichkeiten auf dem Grundstück genutzt, so sind diese ihm zur weiteren Nutzung zu überlassen. Das Gericht kann allerdings auf Antrag des Gläubigers anordnen, dass diese Räumlichkeiten nicht länger zur Verfügung gestellt werden, wenn der Schuldner oder Angehörige seines Haushalts die Erfüllung der Verwaltungsaufgaben behindern. Der Vermögensverwalter ist berechtigt, den Schuldner und seine Familienangehörigen gegen eine vom Gericht festgelegte Vergütung zu beschäftigen.

Einführung des Vermögensverwalters

Sollte der Vermögensverwalter bei der Übernahme seines Amtes auf Schwierigkeiten stoßen, führt ihn der Gerichtsvollzieher auf Anordnung des Gerichts in die Aufgaben der Grundstücksverwaltung ein.

Einkünfte aus dem zwangsverwaltetem Grundstück

Sobald der Vermögensverwalter bestellt worden ist, fordert der Gerichtsvollzieher die von dem Gläubiger benannten Personen auf, dem Vermögensverwalter sowohl überfällige als auch zukünftige von ihnen geschuldete Gewinne, die Einnahmen aus dem Grundstück darstellen, auszuhändigen. Die Aufforderung muss einen Hinweis darauf enthalten, dass die Aushändigung von Geldbeträgen an den Schuldner nicht zum Vorteil des Gläubigers erfolgt.

Pflichten des Verwalters des zwangsverwalteten Grundstücks

Der Verwalter eines zwangsverwalteten Grundstücks hat die zur Gewährleistung seiner ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Er ist berechtigt, alle aus dem Vermögen erzielten Gewinne an des Schuldners statt einzufordern, sie im Rahmen der üblichen Verwaltung einzunehmen und alle Fragen zu behandeln, die im Verlaufe dieser Verwaltung notwendigerweise auftreten können. Bei mit der Vermögensverwaltung verbundenen Schwierigkeiten kann der Vermögensverwalter vor Gericht klagen und verklagt werden.

Der Vermögensverwalter darf nur solche Verpflichtungen übernehmen, die durch Einnahmen aus dem Grundstück bedient werden können und die wirtschaftlich machbar sind.

Der Vermögensverwalter darf über den Umfang der üblichen Vermögensverwaltung hinausgehende Maßnahmen nur mit Einwilligung der Vertragsparteien ergreifen; sollte eine solche Einwilligung nicht erteilt werden, mit Genehmigung des Gerichts, das vor der Entscheidung den Gläubiger, den Schuldner und den Vermögensverwalter anzuhören hat, es sei denn, eine Verzögerung in dieser Sache würde die Gefahr eines Schadens bedingen.

Pflicht zur Vorlage von Rechenschaftsberichten durch den Verwalter eines zwangsverwalteten Grundstücks

Der Vermögensverwalter legt zu bestimmten Terminen mindestens einmal im Jahr sowie nach Abschluss der Vermögensverwaltungsaufgaben Berichte über seine Tätigkeit sowie belegte Abrechnungen vor.

Das Gericht bestätigt oder verwirft die Berichte des Vermögensverwalters gänzlich oder in Teilen, nachdem es den Gläubiger, den Schuldner und den Vermögensverwalter angehört und sich unter besonderer Berücksichtigung der in ihnen enthaltenen Abrechnungsvorgänge mit den Berichten vertraut gemacht hat.

Haftung des Verwalters eines zwangsverwalteten Grundstücks

Der Vermögensverwalter haftet für alle Schäden, die aus der Vernachlässigung der ordnungsgemäßen Erfüllung seiner Pflichten resultieren.

Ein Vermögensverwalter, der ungerechtfertigt innerhalb der gesetzten Abgabefrist keinen Bericht vorgelegt oder es versäumt hat, anderen vom Gericht erteilten Weisungen Folge zu leisten, macht sich strafbar.

Vergütungs- und Kostenerstattungsansprüche des Vermögensverwalters

Der Vermögensverwalter ist berechtigt, eine Vergütung sowie die Erstattung der aus seinen eigenen Mitteln getragenen Kosten im Zusammenhang mit der Erfüllung von Verwaltungsaufgaben zu beanspruchen. Die Höhe der Vergütung wird vom Gericht proportional zur zu leistenden Arbeit und der Ertragsfähigkeit des Grundstücks festgelegt.

Allerdings ist ein Vermögensverwalter, der ein Schuldner ist, nicht zum Empfang einer Vergütung berechtigt; er darf lediglich seine eigenen und die Grundbedürfnisse seiner Familienangehörigen in einem vom Gericht festgesetzten Umfang sowie die mit den Verwaltungsaufgaben verbundenen Kosten aus den erzielten Gewinnen decken.

12. BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DES GRUNDSTÜCKS

Nach Ablauf der in dem Mahnschreiben gesetzten Frist nimmt der Gerichtsvollzieher auf Verlangen des Gläubigers eine Beschreibung und Bewertung des Grundstücks vor. Die vorgenannte Frist beträgt 14 Tage.

Antrag auf Beschreibung und Bewertung des Grundstücks

Bei der Beantragung der Durchführung der Beschreibung und Bewertung des Grundstücks muss der Gläubiger:

• 1) einen Auszug und erforderlichenfalls eine Abschrift aus dem Grundbuch oder eine auf Grundlage der Dokumentensammlung zu dem fraglichen Grundstück ausgefertigten Bestätigung durch das Gericht unter Angabe des Grundstückseigentümers sowie einer Aufstellung der in der Sammlung offengelegten Grundpfandrechte vorlegen, und wenn das Grundstück in einem Kataster verzeichnet ist, muss auch daraus ein geeigneter Auszug beigebracht werden;
• 2) den Wohnort aller an dem Verfahren Beteiligten angeben.

Ist das Grundstück nicht in das Grundbuch eingetragen, so hat der Gläubiger ein anderes Dokument beizubringen, durch das die Eigentümerschaft des Schuldners belegt wird.

Darüber hinaus ist der Gerichtsvollzieher berechtigt, zu verlangen, dass die oben aufgeführten Dokumente von den zuständigen Behörden ausgefertigt werden.

Bestätigung der Beschreibung und Bewertung

Der Gerichtsvollzieher setzt die ihm bekannten Beteiligten vom Datum der Beschreibung und Bewertung in Kenntnis.

Darüber hinaus fordert der Gerichtsvollzieher durch den Aushang einer öffentlichen Bekanntmachung im Gerichtsgebäude sowie im Büro des Gemeindeoberhauptes (Bürgermeisters) Beteiligte, von denen er keine Kenntnis hat, sowie Dritte, die Ansprüche auf das Grundstück oder andere unter Zwangsverwaltung befindliche Gegenstände haben könnten, auf, ihre Ansprüche vor Abschluss des Beschreibungsverfahrens anzumelden.

Diese Bekanntmachungen und Mitteilungen müssen spätestens zwei Wochen vor Beginn des Beschreibungsverfahrens erfolgen.

Absonderung von Grundstücksteilen

Auf einen spätestens im Verlauf des Beschreibungs- und Bewertungsverfahrens eingereichten Antrag des Gläubigers oder des Schuldners sowie von Amts wegen kann ein abgesonderter Teil des zwangsverwalteten Grundstücks zur Versteigerung ausgeschrieben werden; der Mindestpreis für diesen Grundstücksteil dient der Befriedigung des Vollstreckungsgläubigers. Der Gerichtsvollzieher entscheidet nach Abschluss der Bewertung des Grundstücks über die Absonderung.

Wird ein Teil abgesondert, so wird das weitere Verfahren bezüglich des restlichen Grundstücks bis zum Abschluss des Versteigerungsverfahrens für den abgesonderten Teil ausgesetzt.

Protokoll der Beschreibung und Bewertung des zwangsverwalteten Grundstücks

In das Beschreibungs- und Bewertungsprotokoll muss der Gerichtsvollzieher aufnehmen:

• 1) die Grundstücksnummer, seine Grenzen und soweit möglich seine Fläche und Lage gemäß dem Grundbuch oder der Dokumentensammlung,
• 2) Gebäude und sonstige Infrastruktur unter Angabe ihrer wirtschaftlichen Zweckbestimmung, sowie das Inventar und die Betriebsstoffe, die unter Zwangsverwaltung stehen,
• 3) die offengelegten Rechte und Grundpfandrechte,
• 4) die Versicherungsverhältnisse,
• 5) die Eigentümer des Grundstücks, seines Inventars und der erzielten Gewinne,
• 6) die Art der Nutzung des Grundstücks durch den Schuldner,
• 7) die Bewertung unter Angabe ihrer Grundlage,
• 8) die angemeldeten Rechte an dem Grundstück,
• 9) weitere zur Markierung oder Bewertung des Grundstücks wichtige Einzelheiten.

Bewertung des Grundstücks durch einen Sachverständigen

Die Bewertung des Grundstücks erfolgt durch einen zur Bewertung von unbeweglichem Vermögen unter Einhaltung unterschiedlicher Bestimmungen bevollmächtigten Sachverständigen (Taxator), der von dem Gerichtsvollzieher bestellt wird. Wenn das Grundstück allerdings innerhalb von sechs Monaten vor der Anordnung der Zwangsverwaltung zu gewerblichen Zwecken bewertet worden ist, und diese Bewertung den Vorgaben für eine Bewertung von Grundstücken unter Zwangsvollstreckung entspricht, wird auf die Durchführung einer erneuten Bewertung verzichtet.

Die Bewertung muss Folgendes beinhalten: voneinander getrennt den Wert des Grundstücks, der Gebäude und sonstigen Infrastruktur, des Inventars sowie der erzielten Gewinne und ebenfalls voneinander getrennt den Wert des gesamten Grundstücks sowie seines zum Zweck der Versteigerung abgesonderten Teils. Die oben genannten Werte sind mit und ohne Berücksichtigung der geltend gemachten Rechtsansprüche anzugeben; besagte Ansprüche bleiben bestehen, ohne in den Preis einbezogen zu werden, und dem Wert der nicht in Geldbeträgen ausgedrückten Ansprüche, mit denen das Grundstück belastet ist, insbesondere den aus diesen Rechten resultierenden Gewinnen.

Widerspruch gegen die Beschreibung und Bewertung

Die Widerspruchsfrist gegen die Beschreibung und Bewertung beträgt zwei Wochen und beginnt an dem Tag, an dem sie abgeschlossen werden. Wenn die Beschreibung und Bewertung nicht an dem in der Mitteilung ausgewiesenen Termin abgeschlossen wurde, beginnt die Widerspruchsfrist an dem Tag, an dem der Beteiligte eine Mitteilung bezüglich des Abschlusses des Beschreibungs- und Bewertungsverfahrens erhalten hat, und für Beteiligte, die keine Mitteilung erhalten haben, an dem Tag, an dem der Abschluss bekannt gegeben wird.

Die Notwendigkeit zur Durchführung eines zusätzlichen Beschreibungs- und Bewertungsverfahrens

Sollten zwischen dem Tag der Beschreibung und Bewertung und dem Datum der Ausschreibung erhebliche Veränderungen hinsichtlich des Zustandes des Grundstücks auftreten, kann auf Verlangen des Gläubigers oder des Schuldners eine weitere Beschreibung und Bewertung erfolgen.

13. ANKÜNDIGUNG DER VERSTEIGERUNG

Veräußerungstermin für das zwangsverwaltete Grundstück

Das zwangsverwaltete Grundstück wird im Wege einer öffentlichen Versteigerung veräußert. Der Termin für die Versteigerung darf nicht eher als nach Ablauf von zwei Wochen ab dem Zeitpunkt anberaumt werden, an dem die Beschreibung und Bewertung rechtsgültig werden, und nicht bevor die Entscheidung, auf welcher Grundlage die Zwangsvollstreckung eingeleitet wird, Rechtskraft erlangt.

Ankündigung der Versteigerung des zwangsverwalteten Grundstücks

Der Gerichtsvollzieher kündigt die Versteigerung durch eine öffentliche Bekanntmachung an, in der folgende Angaben gemacht werden:

• 1) das zum Verkauf stehende Grundstück unter Angabe seiner Lage und wirtschaftlichen Bestimmung, des Vor- und Zunamens des Schuldners mit der Grundbuchnummer und seinem Fundort oder mit Überschrift in der Dokumentensammlung, durch die das Gericht angegeben wird, bei dem diese Sammlung aufbewahrt wird,
• 2) Zeit und Ort der Versteigerung,
• 3) Bewertungsbetrag und Mindestgebot,
• 4) der Wert der von jedem Teilnehmer an der Versteigerung zu erbringenden Bietungsgarantie mit der Möglichkeit der Erbringung der Garantie in Form eines Sparbuches mit der Vollmacht seines Inhabers, das Guthaben in Übereinstimmung mit einer rechtsgültigen Gerichtsentscheidung bezüglich des Verlustes der Garantiesumme oder in einer anderen, von dem Gerichtsvollzieher angegebenen Weise in voller Höhe auszuzahlen,
• 5) den zweiwöchigen Zeitraum vor der Versteigerung, in dem das Grundstück besichtigt, und die Unterlagen des Zwangsvollstreckungsverfahrens bei Gericht eingesehen werden können.

Darüber hinaus muss in der Bekanntmachung ausgeführt werden:

• 1) dass Rechte Dritter der Versteigerung und der vorbehaltlosen gesetzlichen Übertragung der Eigentumsrechte an den Erwerber nicht entgegenstehen, wenn diese Dritten nicht vor Beginn der Versteigerung den Nachweis erbringen können, dass sie erstens Klage eingereicht haben, um das Grundstück oder mit diesem zusammen unter Zwangsverwaltung gestellte Gegenstände von der Zwangsvollstreckung auszunehmen, und zweitens einen entsprechenden Beschluss erwirkt haben, durch den die Zwangsvollstreckung in dieser Hinsicht aufgehoben wird;
• 2) und dass die Nutzung, die Nutzungsrechte sowie die Rechte der Leibrentner, sofern sie weder im Grundbuch noch durch Hinzufügung einer entsprechenden Unterlage zu der Dokumentensammlung offengelegt wurden und es versäumt wird, sie spätestens drei Tage vor Beginn der Versteigerung anzumelden, im weiteren Verlauf des Zwangsvollstreckungsverfahrens keine Berücksichtigung finden werden und in dem Moment erlöschen, in dem die Entscheidung zur Übertragung des Eigentums rechtsgültig wird.

Zustellung der Benachrichtigung über die Versteigerung des Grundstücks

Die Ankündigung der Versteigerung wird zugestellt an:

• 1) die an dem Verfahren Beteiligten,
• 2) die Kommunalverwaltung, das für das Grundstück zuständige Finanzsamt und den Sozialversicherungsträger mit der Bitte um die Zusendung von Aufstellungen der am Tag der Versteigerung fälligen Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben bis spätestens zum Tag der Versteigerung.

Ankündigung der Grundstücksversteigerung

Die Ankündigung der Versteigerung muss spätestens zwei Wochen vor ihrem Termin im Gerichtsgebäude und im Gebäude der Stadtverwaltung sowie in einer verbreiteten örtlichen Zeitung und auf der Webseite der Nationalen Gerichtsvollzieherkammer öffentlich ausgestellt werden.

Auf Verlangen einer der beteiligten Parteien und auf deren Rechnung kann der Gerichtsvollzieher die Ankündigung auch in einer anderen, von der betreffenden Partei angegebenen Form veröffentlichen.

14. VERSTEIGERUNGSBEDINGUNGEN

Bietungsgarantie

Der Bieter ist verpflichtet, bis spätestens einen Tag vor dem Versteigerungstermin eine Bietungsgarantie im Umfang von einem Zehntel des bei der Bewertung ermittelten Preises einzureichen.

Die von dem erfolgreichen Bieter eingereichte Garantie wird einbehalten; alle anderen Bieter erhalten ihre Garantien unverzüglich zurück.

Versäumt es der Erwerber die Zahlungsvorgaben zu erfüllen, so verliert er seine Garantie, und der Zuschlag wird unwirksam. Bereits geleistete Teilzahlungen werden erstattet. Diese Auswirkungen sind durch einen Gerichtsbeschluss gedeckt, gegen den Berufung eingelegt werden kann.

Die eingezogene Bietungsgarantie des Erwerbers dient zur Deckung der mit der Veräußerung verbundenen Kosten der Zwangsvollstreckung, wobei der überschüssige Teil in den im Verlauf der Zwangsvollstreckung erwirtschafteten Betrag eingeht oder, wenn die Zwangsvollstreckung aufgehoben wurde, als Einnahme für die Staatskasse verbucht wird.

Mindestpreis

Der niedrigste Betrag, für den das Grundstück in der ersten Bieterrunde erworben werden kann (der Mindestpreis) beläuft sich auf drei Viertel des Bewertungspreises und auf zwei Drittel des Bewertungspreises in der zweiten Bieterrunde.

Mängel an dem zwangsverwalteten Grundstück

Der Erwerber ist nicht berechtigt, die Annullierung des Erwerbs oder eine Senkung des Preises aufgrund von Mängeln an dem Grundstück oder an mit diesem gemeinsam erworbenen Gegenständen zu verlangen.

15. DIE GRUNDSTÜCKSVERSTEIGERUNG

Ablauf der Grundstücksversteigerung

Die Versteigerung findet öffentlich sowie in Anwesenheit und unter Aufsicht eines Richters statt.

Nach Aufruf der Versteigerung verkündet der Gerichtsvollzieher öffentlich:

• 1) den Versteigerungsgegenstand,
• 2) den Mindestpreis,
• 3) den Betrag der Bietungsgarantie,
• 4) das Datum, an dem der Kaufpreis bezahlt sein muss,
• 5) die überfälligen Beträge, mit denen das Grundstück belastet ist wie Steuern oder andere öffentliche Abgaben, wenn diese Beträge mitgeteilt worden sind, mit einer Erläuterung, welche davon auf den Erwerber übergehen, ohne Bestandteil des Kaufpreises zu sein,
• 6) die Rechtsansprüche, mit denen das Grundstück belastet ist, und die in Kraft bleiben, gleich ob sie in den Kaufpreis eingerechnet werden oder nicht,
• 7) Veränderungen des aus den Unterlagen hervorgehenden Istzustandes und des gesetzlichen Status’ des Grundstücks, die nach seiner Beschreibung und Bewertung eingetreten sind.

Die Versteigerung

Gegenstand der Versteigerung ist das Grundstück in dem Zustand seiner Beschreibung und Bewertung eingedenk der von dem Gerichtsvollzieher am Tag der Versteigerung vermeldeten Veränderungen.

Wenn mehrere Grundstücke oder mehrere Teile eines Grundstücks zu veräußern sind, ist der Schuldner berechtigt, die Reihenfolge festzulegen, in der die Versteigerung hinsichtlich der einzelnen Grundstücke oder Grundstücksteile erfolgen soll.

Folgende Personen sind von der Teilnahme an der Versteigerung ausgeschlossen: der Schuldner und der Gerichtsvollzieher nebst deren Ehegatten, Eltern und Geschwistern, sowie alle aufgrund ihrer offiziellen Zuständigkeiten an der Versteigerung teilnehmenden Personen; Bieter, die bereits einmal die Bedingungen einer Versteigerung nicht erfüllen konnten, sowie Personen, die Grundstücke lediglich mit Genehmigung durch eine amtliche Stelle erwerben dürfen, und es versäumt haben, diese Genehmigung vorzulegen.

Die Anwesenheit eines einzelnen Bieters reicht aus, um die Versteigerung durchzuführen.

Vertretungsvollmachten zur Teilnahme an der Versteigerung müssen durch ein Dokument belegt werden, das eine offiziell beglaubigte Unterschrift beinhaltet. Unterschriften auf von staatlichen oder kommunalen Stellen ausgefertigten Bevollmächtigungen sowie solche auf Anwälten oder Rechtsbeiständen zugedachten Dokumenten müssen nicht beglaubigt werden.

Die Versteigerung erfolgt in gesprochener Form.

Die Steigerungsschritte dürfen nicht geringer sein als ein Prozent des Mindestpreises aufgerundet auf volle Zloty.

Der gebotene Preis ist nicht mehr bindend, sobald ein anderer Bieter einen höheren Preis bietet.

Wenn keine höheren Gebote erfolgen, ruft der Gerichtsvollzieher, nachdem er die Anwesenden davon in Kenntnis gesetzt hat, dass nach dem dritten Aufruf keine weiteren Gebote mehr angenommen werden, den zuletzt gebotenen Preis drei Mal auf, beendet die Versteigerung und benennt den Bieter, der den höchsten Preis geboten hat.

Wenn die dem Gläubiger geschuldeten Beträge zusammen mit den Kosten vor Abschluss der Versteigerung gezahlt werden, hebt der Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung auf.

Beanstandungen der Handlungen des Gerichtsvollziehers während der Versteigerung und vor deren Abschluss müssen dem aufsichtführenden Richter mündlich mitgeteilt werden, dieser wird ihnen dann unverzüglich abhelfen.

Die zweite Versteigerung des Grundstücks

Wenn zur ersten Versteigerung kein Bieter erschienen ist, kündigt der Gerichtsvollzieher auf Verlangen des Gläubigers eine zweite Versteigerung an, bei der der Mindestpreis zwei Drittel des Bewertungspreises beträgt. Das ist der niedrigste Preis, zu dem das Grundstück bei der zweiten Versteigerung erworben werden kann.

Übertragung des Grundstückseigentums

Erscheint kein Bieter zu der zweiten Versteigerung, so kann die Übertragung des Grundstückseigentums zu einem Preis von mindestens zwei Dritteln des Bewertungsbetrages erfolgen, wobei dem Vollstreckungs- und dem Hypothekengläubiger sowie den Miteigentümern das Recht zur Übernahme des Eigentums vorbehalten ist. Der Gläubiger muss innerhalb einer Woche nach Beendigung der Versteigerung bei Gericht einen Antrag auf Übernahme des Grundstücks stellen und gleichzeitig eine gesetzliche Gewährleistung vorlegen, wenn er nicht nach geltendem Recht davon befreit ist.

Beantragen mehrere Gläubiger die Übernahme des Grundstücks, so genießt derjenige den Vorrang, der den höheren Preis bietet; und bei gleichen Preisen der, dessen Einlage höher ist.

16. ERFOLGREICHES GEBOT (ZUSCHLAG)

Nach Abschluss der Versteigerung verkündet das durch den die Versteigerung beaufsichtigenden Richter vertretene Gericht öffentlich eine Entscheidung bezüglich des Zuschlags für den Bieter des höchsten Preises, nachdem es diesen selbst sowie die anwesenden Teilnehmer angehört hat.

Die Zuschlagsentscheidung wird unmittelbar nach Beendigung der Versteigerung verkündet; die Verkündung kann jedoch um höchstens eine Woche aufgeschoben werden, wenn Beanstandungen geäußert wurden, die nicht sofort beigelegt werden konnten, sowie bei Vorliegen anderer wichtiger Gründe.

Sollte im Verlauf des Zwangsvollstreckungsverfahrens eingelegten Beanstandungen oder Einsprüchen gesetzlich nicht abgeholfen werden können, so kann das Gericht seine Entscheidung bezüglich des Zuschlags aufschieben.

In der Zuschlagsentscheidung sind der Vor und Zuname des Erwerbers, die Grundstücksnummer, das Versteigerungsdatum und der Kaufpreis auszuweisen.

Das Gericht fällt keine Zuschlagsentscheidung, wenn während der Versteigerung gegen die Verfahrensbestimmungen verstoßen wurde, und diese Verstöße einen erheblichen Einfluss auf den Ausgang der Versteigerung hätten haben können.

Das Gericht kann die Verkündung einer Zuschlagsentscheidung ebenfalls ablehnen, wenn das Verfahren ausgesetzt oder aufgehoben wurde, oder wenn einer der Beteiligten keine Benachrichtigung über die Versteigerung erhalten hat, auch wenn keine Verletzung seiner diesbezüglichen Rechte vorlag, oder wenn er während seiner Anwesenheit bei der Versteigerung keinen Widerspruch gegen diese Rechtsverletzung eingelegt hat.

Lehnt das Gericht die Bestätigung des Zuschlags ab, so hat der Gerichtsvollzieher auf Verlangen des Gläubigers den Termin für eine weitere Versteigerung festzusetzen. Wenn der Zuschlag nicht unmittelbar im Anschluss an den Abschluss der Versteigerung bestätigt wird, kann das Gericht, falls der Schuldner der Verwalter des Grundstücks ist, diesen auf Antrag des Bieters, der das höchste Gebot abgegeben hat, von seinen Aufgaben als Verwalter entbinden und einen anderen Grundstücksverwalter bestellen.

Der erfolgreiche Bieter erlangt das Recht, das Eigentum an dem Grundstück zuerkannt zu bekommen, wenn er die Versteigerungsbedingungen eingehalten hat.

Die vom Gericht unter Ausschluss der Öffentlichkeit getroffene Zuschlagsentscheidung wird dem Gläubiger, dem Schuldner, dem Erwerber sowie allen Personen, die im Verlauf der Versteigerung, Einwände gegen das Zuschlagsverfahren erhoben haben, und dem Grundstücksverwalter, wenn er nicht der Schuldner ist, mitgeteilt. Die Entscheidung, den Zuschlag zu verweigern, wird dem Gläubiger, dem Schuldner und dem Bieter, der das höchste Gebot abgegeben hat, mitgeteilt.

Gegen die Zuschlagsentscheidung des Gerichts kann Berufung eingelegt werden. Grundlage für die Berufung dürfen keine Verstöße gegen die Verfahrensvorschriften sein, die nicht die Rechte der beschwerdeführenden Partei verletzen.

17. ZUERKENNUNG DER EIGENTUMSRECHTE

Nachdem der Zuschlag rechtsgültig geworden ist, und wenn der Erwerber die Versteigerungsbedingungen eingehalten hat, erlässt das Gericht einen Beschluss zur Zuerkennung des Eigentums. Gegen Beschlüsse zur Zuerkennung des Eigentums kann Berufung eingelegt werden. Grundlage dieser Berufung können keine Rechtsverletzungen sein, die aufgetreten sind, bevor der Zuschlag rechtsgültig geworden ist. Eine rechtsgültige Entscheidung zur Zuerkennung des Eigentums zieht die Übertragung des Eigentums auf den Erwerber nach sich und begründet den Rechtsanspruch, das Eigentumsrecht des Erwerbers im Flurbuch sowie in Form einer Eintragung in das Grundbuch oder durch die Aufnahme eines entsprechenden Dokumentes in die Dokumentensammlung öffentlich zu beurkunden. Ein rechtsgültiger Beschluss zur Zuerkennung des Eigentums stellt einen Vollstreckungsbefehl zur Übertragung des Eigentumsrechts auf den Erwerber und zur Räumung der auf dem Grundstück befindlichen Räumlichkeiten ohne Anordnung der Anwendung einer Vollstreckungsklausel dar. Nachdem der Beschluss zur Zuerkennung des Eigentums rechtsgültig geworden ist, gehören alle erzielten Gewinne dem Erwerber. Der Erwerber ist ab dem Tag, an dem der Beschluss zur Zuerkennung des Eigentums rechtsgültig wird, verpflichtet, die üblichen mit dem Grundstück verbundenen öffentlichen Abgaben zu entrichten. Der Erwerber erhält außerplanmäßige öffentliche und gesetzliche Zuwendungen nur dann, wenn deren Auszahlung an oder nach dem Tag erfolgt, an dem der Beschluss zur Zuerkennung des Eigentums rechtsgültig wird. An dem Tag, an dem der Beschluss zur Zuerkennung des Eigentums rechtsgültig wird, erlangt der Erwerber die aus Vermietung und Verpachtung erwachsenen Rechte und Pflichten gemäß den für diese geltenden gesetzlichen Bestimmungen, wenn ein vermietetes oder verpachtetes Objekt an ihn veräußert wird. Falls ein Grundstücksmiet- oder -pachtvertrag über einen bestimmten Zeitraum mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren abgeschlossen worden ist, darf der Erwerber innerhalb eines Monats, nachdem der Beschluss zur Zuerkennung des Eigentums rechtsgültig wird, mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr, wenn in dem Vertrag keine kürzere Frist angegeben ist, von diesem Vertrag zurücktreten, auch wenn der Vertrag schriftlich mit einem bestätigten Datum abgeschlossen und das Objekt dem Mieter oder Pächter bereits zugänglich gemacht worden ist.

Ein rechtsgültiger Beschluss zur Zuerkennung des Eigentums begründet gemeinsam mit einem Plan zur Aufteilung der im Verlauf der Zwangsvollstreckung eingenommenen Beträge das Recht zur Tilgung aller gemäß dem Aufteilungsplan erloschenen Rechtsansprüche aus dem Grundbuch bzw. der Dokumentensammlung. Aufgrund des Beschlusses zur Zuerkennung des Eigentums selbst werden alle Hypotheken, mit denen das Grundstück belastet ist, getilgt, wenn der Beschluss die Barzahlung des gesamten Kaufpreises durch den Erwerber bestätigt.

18. PLAN ZUR AUFTEILUNG DER AUS DER ZWANGSVOLLSTRECKUNG IN DAS GRUNDSTÜCK ERZIELTEN EINNAHMEN

Unmittelbar nach Eingang der zu teilenden Beträge auf dem Depositenkonto des Gerichts erstellt der Gerichtsvollzieher einen Planentwurf zur Aufteilung der aus der Zwangsvollstreckung in das Grundstück erzielten Einnahmen und übersendet ihn an das Gericht. Soweit erforderlich nimmt das Gericht Änderungen oder Ergänzungen an dem Plan vor; andernfalls erteilt es ihm seine Genehmigung.

19. ZWANGSVOLLSTRECKUNG IN GRUNDSTÜCKSTEILE UND IN STÄNDIGE NUTZUNGSRECHTE

Die Bestimmungen zur Zwangsvollstreckung in Grundstücke gelten entsprechend für die Zwangsvollstreckung in Grundstücksteile und ständige Nutzungsrechte. Der Gerichtsvollzieher setzt die Miteigentümer in Kenntnis, wenn ein Grundstücksteil unter Zwangsverwaltung gestellt wird, und wenn ein ständiges Nutzungsrecht Gegenstand der Zwangsverwaltung ist, werden der Eigentümer des betreffenden Grundstücks sowie die zuständige staatliche Stelle oder Kommune ebenfalls informiert.

Ist ein ständiges Nutzungsrecht Gegenstand der Zwangsverwaltung, so gilt die Zwangsverwaltung für das ständige Nutzungsrecht an Flächen und Gebäuden, die das Grundstück des ständigen Pächters darstellen, sowie für deren Inventar.

Bei der Zwangsverwaltung eines Grundstücksteils handelt der Zwangsverwalter lediglich als Miteigentümer im Rahmen der Rechte des Schuldners.

Bezieht sich die Zwangsverwaltung auf ein ständiges Nutzungsrecht, so wird das Verfahren eingestellt, wenn die zuständige Stelle die Auflösung des Vertrages über das ständige Nutzungsrecht verlangt. Die Zwangsvollstreckung kann auf Verlangen des Gläubigers beginnen, wenn das Gericht entscheidet, dass keine Grundlage zur Auflösung des Vertrages über das ständige Nutzungsrecht vorhanden ist. Wird der Vertrag über das ständige Nutzungsrecht aufgelöst, so stellt der Gerichtsvollzieher das Zwangsvollstreckungsverfahren ein.

Wenn sich die Zwangsvollstreckung auf einen Grundstücksteil bezieht, muss das gesamte Grundstück beschrieben und bewertet werden. Der Bewertungsbetrag für den betreffenden Grundstücksteil beläuft sich auf den entsprechenden Anteil des Bewertungsbetrages für das gesamte Grundstück.

Wenn ein ständiges Nutzungsrecht Gegenstand der Zwangsvollstreckung ist, müssen der Auslauftermin des ständigen Nutzungsrechts sowie die in das Grundbuch eingetragene Art der Nutzung der Fläche durch den ständigen Nutzer in das Beschreibungs- und Bewertungsprotokoll aufgenommen werden.

20. VEREINFACHTE ZWANGSVOLLSTRECKUNG IN EIN GRUNDSTÜCK

Die Bestimmungen bezüglich der Zwangsvollstreckung in Grundstücke gelten auch für nicht erschlossene Grundstücksflächen sowie für Grundstücke mit Wohnhäusern oder Gewerbebauten, wenn zum Zeitpunkt der Einreichung des Antrages auf Zwangsvollstreckung keine Mitteilung bezüglich des Abschlusses der Bauarbeiten vorliegt.

Einzelverkauf

Wenn ein nicht erschlossenes und nicht mit Rechten Dritter belastetes Grundstück unter Zwangsverwaltung gestellt wurde, bietet der Gerichtsvollzieher es im Einzelverkauf zu einem Preis nicht unter dem Bewertungsbetrag an. Wenn die Vertragsparteien sich nicht auf ein Vorgehen zur Suche eines Erwerbers geeinigt haben, wird dieses Vorgehen vom Gericht festgelegt.

Der Verkauf erfolgt zwei Wochen nach dem Beschreibungs- und Bewertungstermin. Der Gerichtsvollzieher setzt die an dem Verfahren Beteiligten von dem Verkauf in Kenntnis.

Findet der Einzelverkauf nicht innerhalb eines Monats ab dem Beschreibungs- und Bewertungstermin statt, so wird das Grundstück im Rahmen einer Versteigerung veräußert, für diese gelten dieselben Bestimmungen wie für Versteigerungsverfahren bei der Zwangsvollstreckung in Grundstücke.

Verkaufsprotokoll

Bei der Ausübung seiner Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Verkauf fertigt der Gerichtsvollzieher ein Protokoll aus, in das er den Zunamen der Person, die das Verkaufsangebot angenommen hat, sowie, den Kaufpreis von dieser Person in voller Höhe bezahlten Kaufpreis einträgt, und übermittelt das Protokoll nebst den entsprechenden Unterlagen anschließend unverzüglich an das Gericht.

Auf Grundlage des von dem Gerichtsvollzieher ausgefertigten Protokolls sowie der Prozessakte erlässt das Gericht einen Beschluss zur Zuerkennung des Eigentums, durch den die Eigentumsrechte auf den Erwerber übertragen werden. Nur der Schuldner ist berechtigt, gegen diesen Beschluss Berufung einzulegen, und das auch nur dann, wenn gegen die Mindestpreisbestimmungen verstoßen wurde. Wenn ein Verstoß bezüglich der für die Bewertung und den Mindestpreis geltenden Bestimmungen offenkundig wird, verweigert das Gericht die Zuerkennung des Eigentums und gibt den Vorgang zur Wiederaufnahme des Verfahrens an den Gerichtsvollzieher zurück.

Gelingt es nicht, das Grundstück im Einklang mit den Bestimmungen bezüglich der vereinfachten Zwangsvollstreckung in Grundstücke zu veräußern, ordnet das Gericht die Fortsetzung der Zwangsvollstreckung unter Einhaltung der für die Zwangsvollstreckung in Grundstücke geltenden Bestimmungen an.

Erlässt das Gericht einen Beschluss, durch den eine Wiederholung des Verkaufs oder die Ergreifung weiterer, den für die Zwangsvollstreckung in Grundstücke geltenden Bestimmungen entsprechender Maßnahmen angeordnet werden, erstattet der Gerichtsvollzieher dem Bieter unverzüglich alle in Bezug auf den Kauf gezahlten Beträge.

Verkauf im Rahmen einer Versteigerung

Scheitert der Verkauf des Grundstücks im Einzelverkauf, so wird es Gegenstand einer Versteigerung, für die die Bestimmungen für die Zwangsvollstreckung in Grundstücke gelten. Der Gerichtsvollzieher setzt die Beteiligten von dem Termin der Versteigerung in Kenntnis.

Nach der Bezahlung des Preises durch den Erwerber erlässt das Gericht unverzüglich einen Beschluss zur Zuerkennung des Eigentums. Sobald dieser Beschluss rechtsgültig wird, stellt der Gerichtsvollzieher einen Plan zur Aufteilung der aus der Zwangsvollstreckung eingenommenen Beträge auf.

21. ZWANGSVOLLSTRECKUNG IN DAS SCHIFFSREGISTER EINGETRAGENE WASSERFAHRZEUGE

Für die Zwangsvollstreckung in das Eigentum an in Schiffsregister eingetragene Wasserfahrzeuge gelten die Bestimmungen bezüglich der Zwangsvollstreckung in Grundstücke entsprechend.

Die Zwangsvollstreckung liegt in der Zuständigkeit eines Gerichtsvollziehers des Gerichtes, in dessen Zuständigkeitsbereich sich das Schiff zum Zeitpunkt des Beginns des Zwangsvollstreckungsverfahrens befunden hat.

Der Gläubiger muss dem Antrag auf Zwangsvollstreckung einen Nachweis beifügen, aus dem hervorgeht, dass das Schiff in das Register eingetragen ist.

Gleichzeitig mit dem Versand einer Mahnung an den Schuldner beschlagnahmt der Gerichtsvollzieher das Schiff und stellt es unter Zwangsverwaltung.

Die Bestimmungen für die Zwangsvollstreckung in bewegliches Eigentum gelten entsprechend für den Zwangsverwalter.

Das Schiff befindet sich im Moment seiner Beschlagnahme unter Zwangsverwaltung. Der Schuldner und der Eigentümer, der kein Schuldner ist, sind von der Zwangsverwaltung in Kenntnis zu setzen. Die Ankündigung der Versteigerung muss von dem Gerichtsvollzieher im Gerichtsgebäude und in einer am Standort verbreiteten Zeitung sowie auf der Webseite der Nationalen Gerichtsvollzieherkammer veröffentlicht werden.

Die Ankündigung der Versteigerung muss spätestens zwei Wochen vor ihrem Termin im Gerichtsgebäude sowie in einer am Standort verbreiteten Zeitung und auf der Webseite der Nationalen Gerichtsvollzieherkammer öffentlich ausgestellt und den für den Hafen, in dem sich das Schiff befindet, sowie den für seinen Heimathafen zuständigen Schifffahrtsbehörden zum Aushang in diesen Häfen zur Verfügung gestellt werden.

Die Zwangsvollstreckung in Schiffsanteile obliegt einem Gerichtsvollzieher des Gerichts, in dessen Zuständigkeitsbereich der Heimathafen liegt.

Die Zwangsvollstreckung in nicht in ein Schiffsregister eingetragene Schiffe erfolgt in Übereinstimmung mit den Bestimmungen zur Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen.