Egzekucja z nieruchomości

1. POJęCIE NIERUCHOMOśCI

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

2. ZAKRES REGULACJI PRAWNEJ

Egzekucja z nieruchomości obejmuje:

• 1) egzekucję z nieruchomości,
• 2) uproszczoną egzekucję z nieruchomości,
• 3) egzekucję z ułamkowej części nieruchomości.

Przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio do:

• 1) egzekucji z użytkowania wieczystego,
• 2) egzekucji z lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość,
• 3) egzekucji z własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego,
• 4) egzekucji ze statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego,
• 5) egzekucji przez sprzedaż przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego.

3. WłAśCIWOść ORGANU EGZEKUCYJNEGO

Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Przepisy prawa wyłączają możliwość wyboru komornika sądowego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej w przypadku egzekucji z nieruchomości.

4. UCZESTNICY POSTęPOWANIA W EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOśCI

Uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika są również osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.

5. ZAJęCIE NIERUCHOMOśCI NA PODSTAWIE TYTUłU WYKONAWCZEGO WYSTAWIONEGO PRZECIWKO OSOBIE POZOSTAJąCEJ W ZWIąZKU MAłżEńSKIM

Tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego. Dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom.

Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu, o sprzeciwie komornik niezwłocznie zawiadamia wierzyciela, który w terminie tygodniowym powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości.

6. WEZWANIE DO ZAPłATY, WPIS DO KSIęGI WIECZYSTEJ, CHWILA ZAJęCIA

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania, komornik przesyła do sądu właściwego do

prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jak też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany. O dokonanym zajęciu komornik zawiadamia wierzyciela.

7. PRZYłąCZENIE SIę DO EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOśCI

Wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej i nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych, poza tym ma te same prawa, co pierwszy wierzyciel.

8. KURATOR DLA NIEOBECNEGO

W celu dopilnowania praw osoby, której miejsce pobytu nie jest znane i której z powodu nieobecności nie można dokonywać doręczeń, sąd na wniosek komornika ustanowi kuratora do zastępowania osoby nieobecnej. Kurator będzie wykonywał swoje czynności także w interesie innych osób, którym w dalszym toku postępowania doręczenia nie będą mogły być dokonane. Kurator może jednak reprezentować równocześnie tylko osoby, których interesy nie są sprzeczne.

9. ZAKRES ZAJęCIA

Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką.

Są to:

• 1) części składowe nieruchomości,
• 2) przynależności nieruchomości,
• 3) pożytki naturalne i cywilne.

10. SKUTKI ZAJęCIA NIERUCHOMOśCI

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości, zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

11. ZARZąD ZAJęTą NIERUCHOMOśCIą

Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy.

Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę, to samo dotyczy ustanowionego zarządcy.

Sąd oddali wniosek o ustanowienie innego zarządcy, jeżeli sprawowanie zarządu wymaga kosztów, na których pokrycie nie wystarczają na razie dochody bieżące, a wnioskodawca nie złoży w ciągu tygodnia kwoty wyznaczonej przez sąd.

Jeżeli dłużnik, któremu odjęto zarząd, w chwili zajęcia korzystał z pomieszczeń w zajętej nieruchomości, należy mu je pozostawić. Sąd może jednak na wniosek wierzyciela zarządzić odebranie pomieszczeń, jeżeli dłużnik lub jego domownik przeszkadza zarządcy w wykonywaniu zarządu. Zarządca może zatrudniać dłużnika i jego rodzinę za wynagrodzeniem, które ustali sąd.

Wprowadzenie zarządcy

Jeżeli zarządca przy obejmowaniu zarządu napotyka przeszkody, komornik na polecenie sądu wprowadza go w zarząd nieruchomości.

Dochody z zajętej nieruchomości

Po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela.

Obowiązki zarządcy zajętej nieruchomości

Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba, że zwłoka groziłaby szkodą.

Obowiązek składania sprawozdań przez zarządcę zajętej nieruchomości

Zarządca składa sądowi w wyznaczonych terminach, co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe.

Sąd po wysłuchaniu wierzycieli, dłużnika i zarządcy oraz po rozpatrzeniu sprawozdań, a zwłaszcza przedstawionych w nich pozycji rachunkowych, zatwierdza sprawozdania zarządcy albo odmawia ich zatwierdzenia w całości lub w części.

Odpowiedzialność zarządcy zajętej nieruchomości

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków.

Zarządca, który bez usprawiedliwionej przyczyny nie złożył w oznaczonym terminie przepisanego sprawozdania lub nie wykonał innych przez sąd wydanych poleceń, może być skazany na grzywnę.

Prawo zarządcy do wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków

Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Jednakże zarządcy, który jest dłużnikiem, nie należy się wynagrodzenie; może on tylko pokrywać z pożytków z nieruchomości najkonieczniejsze potrzeby własne i rodziny w rozmiarze, jaki oznaczy sąd, oraz swoje wydatki związane z zarządem.

12. OPIS I OSZACOWANIE NIERUCHOMOśCI

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Termin powyższy wynosi 14 dni.

Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości

Przy wniosku o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości wierzyciel powinien:

• 1) złożyć wyciąg - a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie sądu wystawione na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości, zawierające wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń, jeżeli zaś nieruchomość jest objęta katastrem nieruchomości - także odpowiedni wyciąg;
• 2) wskazać miejsce zamieszkania uczestników postępowania.

Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, wierzyciel powinien złożyć inny dokument stwierdzający własność dłużnika.

Dokumentów wskazanych powyżej może żądać od właściwych organów także komornik.

Zawiadomienie o opisie i oszacowaniu

O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników.

Komornik wzywa ponadto przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa.

Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.

Wydzielenie części nieruchomości

Na wniosek wierzyciela lub dłużnika, zgłoszony nie później niż podczas opisu i oszacowania, jak również z urzędu, może być wystawiona na licytację wydzielona część zajętej nieruchomości, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego. O wydzieleniu rozstrzyga komornik po oszacowaniu nieruchomości.

W razie wydzielenia części, dalsze postępowanie, co do reszty nieruchomości będzie zawieszone do czasu ukończenia licytacji wydzielonej części.

Protokół opisu i oszacowania zajętej nieruchomości

W protokole opisu i oszacowania komornik wymienia:

• 1) oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów,
• 2) budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem,
• 3) stwierdzone prawa i obciążenia,
• 4) umowy ubezpieczenia,
• 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki,
• 6) sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika,
• 7) oszacowanie z podaniem jego podstaw,
• 8) zgłoszone prawa do nieruchomości,
• 9) inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Oszacowanie nieruchomości przez biegłego

Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się.

W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

Zaskarżenie opisu i oszacowania

Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia o ukończeniu opisu i oszacowania, a dla uczestników, którym nie doręczono zawiadomienia, od dnia obwieszczenia o ukończeniu.

Konieczność sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania

Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika, może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

13. OBWIESZCZENIE O LICYTACJI

Termin sprzedaży zajętej nieruchomości

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Obwieszczenie o licytacji zajętej nieruchomości

Komornik ogłosi o licytacji przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia:

• 1) nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony,
• 2) czas i miejsce licytacji,
• 3) sumę oszacowania i cenę wywołania,
• 4) wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób;
• 5) czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego.

Ponadto w obwieszczeniu należy podać:

• 1) wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;
• 2) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Doręczenie obwieszczenia o licytacji nieruchomości

Obwieszczenie o licytacji doręcza się:

• 1) uczestnikom postępowania,
• 2) organowi gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomości oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych do dnia licytacji.

Ogłoszenie o licytacji nieruchomości

Obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób.

14. WARUNKI LICYTACYJNE

Rękojmia

Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.

Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.

Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie.

Z rękojmi utraconej przez nabywcę lub od niego ściągniętej pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą, a reszta wchodzi w skład sumy uzyskanej w egzekucji albo, jeżeli egzekucja została umorzona, jest przelewana na dochód Skarbu Państwa.

Cena wywołania

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania oraz dwie trzecie sumy oszacowania na drugiej licytacji.

Wady zajętej nieruchomości

Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.

15. LICYTACJA NIERUCHOMOśCI

Przebieg licytacji nieruchomości

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego.

Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych:

• 1) przedmiot przetargu,
• 2) cenę wywołania,
• 3) sumę rękojmi,
• 4) termin uiszczenia ceny nabycia,
• 5) ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia,
• 6) prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia,
• 7) wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.

Przetarg

Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym.

Jeżeli ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości, dłużnik ma prawo wskazać kolejność, w jakiej ma być przeprowadzony przetarg poszczególnych nieruchomości lub części.

W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu.

Pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Podpisy na pełnomocnictwach udzielonych przez państwowe jednostki organizacyjne lub jednostki organizacyjne samorządu terytorialnego oraz na pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia.

Przetarg odbywa się ustnie.

Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych.

Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą.

Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Jeżeli należność wierzyciela będzie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję.

Skargę na czynności komornika w toku licytacji aż do zamknięcia przetargu zgłasza się ustnie sędziemu nadzorującemu, który natychmiast ją rozstrzyga.

Druga licytacja nieruchomości

Jeżeli na pierwszej licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższą, za którą można nabyć nieruchomość na drugiej licytacji.

Przejęcie nieruchomości na własność

Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.

Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach - temu, czyja należność jest większa.

16. PRZYBICIE

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.

Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn.

Jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze prawomocnie rozstrzygnięte, sąd może wstrzymać wydanie postanowienia co do udzielenia przybicia.

W postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia.

Sąd odmówi przybicia z powodu naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji, jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu.

Sąd odmówi również przybicia, jeżeli postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu albo, jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że z tego powodu nie nastąpiło naruszenie jego praw albo że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie.

Jeżeli sąd odmówi przybicia, komornik na wniosek wierzyciela wyznaczy ponowną licytację. Jeżeli przybicie nie następuje niezwłocznie po ukończeniu przetargu, sąd na wniosek licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, może, w wypadku ,gdy zarządcą jest dłużnik, odjąć mu zarząd i ustanowić innego zarządcę.

Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości.

Postanowienie o przybiciu, które zapadło na posiedzeniu niejawnym, doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzielaniem przybicia, jak też zarządcy, który nie jest dłużnikiem. Postanowienie o odmowie przybicia doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi i licytantowi, który zaofiarował najwyższą cenę.

Na postanowienie sądu co do przybicia przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być takie uchybienia przepisów postępowania, które nie naruszają praw skarżącego.

17. PRZYSąDZENIE WłASNOśCI

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbiorów dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. świadczenia publiczno-prawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku, gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.

18. PLAN PODZIAłU SUMY UZYSKANEJ Z EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOśCI

Niezwłocznie po złożeniu na rachunek depozytowy sądu sumy ulegającej podziałowi komornik sporządza projekt planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości i przedkłada go sądowi. W razie potrzeby sąd wprowadza do planu zmiany i uzupełnienia, w przeciwnym wypadku plan zatwierdza.

19. EGZEKUCJA Z UłAMKOWEJ CZęśCI NIERUCHOMOśCI ORAZ UżYTKOWANIA WIECZYSTEGO

Do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości, jak również do egzekucji z użytkowania wieczystego, stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. O zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli, a o zajęciu użytkowania wieczystego także właściciela nieruchomości oraz właściwy organ administracji rządowej lub właściwą gminę.

Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste terenu oraz znajdujący się na nim budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika wraz z przynależnościami.

Gdy przedmiotem zarządu jest ułamkowa część nieruchomości, zarządca działa tylko w granicach uprawnień dłużnika jako współwłaściciela.

Jeżeli egzekucja jest prowadzona z użytkowania wieczystego, postępowanie ulega zawieszeniu, jeżeli właściwy organ wystąpił z żądaniem rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Egzekucja może być podjęta na wniosek wierzyciela, jeżeli sąd orzeknie, że brak jest podstaw do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. W przypadku rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, komornik umarza postępowanie egzekucyjne.

W razie skierowania egzekucji do ułamkowej części nieruchomości opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości.

Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, w protokole opisu i oszacowania wymienia się końcową datę użytkowania wieczystego oraz ujawniony w księdze wieczystej sposób korzystania z terenu przez wieczystego użytkownika.

20. UPROSZCZONA EGZEKUCJA Z NIERUCHOMOśCI

Przepisy regulujące egzekucję z nieruchomości stosuje się do egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Sprzedaż z wolnej ręki

Jeżeli zajęto niezabudowaną nieruchomość gruntową, która nie jest obciążona na rzecz osób trzecich, komornik zaoferuje ją do sprzedaży z wolnej ręki po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły trybu wyszukania nabywcy, tryb ten ustala sąd.

Sprzedaż nastąpi po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. O sprzedaży komornik zawiadamia uczestników postępowania.

Jeżeli sprzedaż z wolnej ręki nie nastąpi w terminie miesiąca od dnia zakończenia opisu i oszacowania, sprzedaż nieruchomości następuje w drodze licytacji, do której stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości.

Protokół sprzedaży

Podejmując czynności związane ze sprzedażą, komornik sporządzi protokół, w którym wymieni nazwisko osoby przyjmującej ofertę nabycia nieruchomości, a także wpłaconą przez nią całą cenę nabycia, po czym niezwłocznie przedłoży protokół wraz z aktami sądowi.

Na podstawie protokołu komornika, a także na podstawie akt sprawy sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność na nabywcę. Na postanowienie o przysądzeniu służy zażalenie jedynie dłużnikowi i tylko wtedy, gdy naruszone zostały przepisy o cenie minimalnej. W razie stwierdzenia naruszenia przepisów o oszacowaniu i cenie minimalnej sprzedaży, sąd odmawia przysądzenia własności i zwraca akta komornikowi, który ponownie przeprowadza postępowanie.

W razie stwierdzenia, że nieruchomość nie podlega sprzedaży według przepisów o uproszczonej egzekucji z nieruchomości, sąd poleca komornikowi prowadzenie dalszej egzekucji według przepisów o egzekucji z nieruchomości.

W razie wydania przez sąd postanowienia nakazującego ponowne przeprowadzenie sprzedaży lub podjęcie dalszych czynności według przepisów o egzekucji z nieruchomości, komornik niezwłocznie zwraca oferentowi kwotę wpłaconą przez niego na cenę nabycia.

Sprzedaż w drodze licytacji

Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w trybie sprzedaży z wolnej ręki, nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji, do której stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości. O terminie licytacji komornik zawiadamia uczestników postępowania. Po zapłaceniu przez nabywcę sumy sąd niezwłocznie wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

21. EGZEKUCJA ZE STATKÓW MORSKICH WPISANYCH DO REJESTRU OKRęTOWEGO

Do egzekucji ze statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Egzekucja należy do komornika sądu, w którego okręgu statek znajduje się w chwili wszczęcia egzekucji.

Do wniosku o wszczęcie egzekucji wierzyciel powinien dołączyć dowód, że statek jest wpisany do rejestru.

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania do zapłaty komornik zarządzi przytrzymanie statku i ustanowi dozór.

Do dozorcy stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z ruchomości dotyczące dozorcy.

Statek jest zajęty z chwilą przytrzymania. O zajęciu należy zawiadomić także dłużnika oraz właściciela, który nie jest dłużnikiem. Ogłoszenie o wszczęciu egzekucji komornik wywiesi w budynku sądowym i umieści je w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Obwieszczenie o licytacji należy przynajmniej na dwa tygodnie przed licytacją wywiesić w budynku sądowym oraz ogłosić w dzienniku poczytnym w danej miejscowości, a także na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, jak również przesłać terenowym organom administracji morskiej właściwym dla portu, w którym statek się znajduje, oraz dla portu macierzystego statku w celu wywieszenia w tych portach.

Egzekucja z udziału w statku należy do komornika sądu, w którego okręgu znajduje się port macierzysty statku.

Egzekucja ze statków niewpisanych do rejestru okrętowego odbywa się według przepisów o egzekucji z ruchomości.